Nada dice más fuera de contacto para el electorado del Reino Unido que sus líderes tienen demasiadas casas y, en particular, demasiadas casas caras.
Nadie quedó muy impresionado cuando Tony Blair gastó 3,65 millones de libras esterlinas en una casa georgiana en Londres cuando todavía estaba en el cargo. Peter Mandelson se vio obligado a renunciar por un escándalo de préstamos hipotecarios en 1998 (podría no haber sido tan importante si no hubiera sido por un costoso apartamento en Notting Hill).
Luego está Rishi Sunak: sus casas probablemente no estén en lo más alto de su lista de preocupaciones esta semana, pero tener cuatro casas por valor de £ 15 millones y estar en medio de gastar £ 250,000 para mejorar una no es una gran apariencia.
Todo tiene mucho sentido como abreviatura de estar fuera de contacto: el precio de las casas en el Reino Unido hace que tener una cartera de propiedades sea una actividad de élite. Mira los últimos números. Los precios promedio de la vivienda aumentaron un 10,9 por ciento en el último año hasta febrero, a £276,755, según datos oficiales de la ONS. Los precios de obra nueva subieron un 19,3%, los chalets un 14,4% y los pisos un 8,1% (todos siguen queriendo un jardín).
Incluso en la región de peor desempeño (¡Londres!) los precios aumentaron un 8 por ciento. Las cifras de Halifax publicadas la semana pasada mostraron un movimiento similar en marzo: los precios subieron un 11 % y un 18,2 % desde principios de 2020. Obviamente, esto es una locura: el salario promedio aumentó solo un 9,9 % durante el mismo período.
La relación entre el precio de la vivienda y las ganancias en los números de Halifax ahora es 8,4 veces, más alta, como señala Capital Economics, que el pico justo antes de la crisis financiera mundial de 2008, cuando se situó en ocho.
Estos números llegan en la misma semana en que supimos que la inflación en el Reino Unido está en un 7 por ciento y es probable que se mantenga por encima de eso durante algún tiempo: es, según los analistas del banco ING, “poco probable que caiga por debajo del 7 por ciento este año”. .
Eso significa que las tasas de interés, y las tasas hipotecarias, están subiendo. La tasa promedio cotizada para una nueva hipoteca fija a dos años con una relación préstamo a valor del 75 por ciento saltó al 2,12 por ciento en marzo, dice el analista Pantheon Macroeconomics. Eso es el más alto desde finales de 2014 y un aumento del 1,76 por ciento en febrero.
También se pronostica que alcance el 2,7 por ciento para fines de año, al mismo tiempo que se espera que los ingresos reales disponibles de los hogares caigan un 2,5 por ciento este año.
Al mismo tiempo, dice Hargreaves Lansdown, los prestamistas están “aumentando el supuesto [household] costos en sus cálculos de asequibilidad”. Eso hará que sea más difícil conseguir hipotecas.
¿Hay señales de que la demanda no es tan buena como antes? Los datos de Google Trends ofrecen una pista: los datos de búsqueda de los sitios web de grandes propiedades están solo un 5 % por encima de los promedios de 2017-19, habiendo sido un 15 % más altos en los meses de la pandemia. También hay, dice Pantheon, “señales tentativas” de un aumento en la oferta. El agente promedio tiene 38 casas en sus libros (frente a un promedio a largo plazo de 55), pero los últimos datos de la encuesta de Royal Institution of Chartered Surveyors sugieren un fuerte aumento en las nuevas instrucciones. En general, parece obvio que este auge de los precios de la vivienda debe terminar, y pronto.
O no. Las tasas de interés siguen siendo casi ridículamente bajas según los estándares históricos. La última vez que la inflación fue tan alta, la tasa base era del 10 por ciento. Hoy, si tiene un depósito del 40 por ciento o más, puede obtener una tasa fija a 10 años de Halifax al 2,48 por ciento. Tiene el 25 por ciento y la tasa va al 2,58 por ciento.
¿Endeudamiento a largo plazo a 5,5 puntos porcentuales por debajo de la tasa de inflación? Eso es lo más cercano a dinero gratis que verás este año. En estos niveles, el costo del servicio de una hipoteca es más manejable que en la mayoría de los otros períodos. En las regiones del norte del Reino Unido, señala la consultora Capital Economics, el costo del servicio de una hipoteca del 80 por ciento sobre una casa promedio permanece por debajo de su promedio a largo plazo e incluso en Londres (donde los precios de la vivienda están sobrevaluados en un 50 por ciento en términos de precio de la vivienda a ganancias en comparación con el promedio a largo plazo Los precios solo parecen un 7 por ciento demasiado altos si los considera solo en términos de asequibilidad del pago mensual, nuevamente en relación con el promedio a largo plazo.
La tasa bancaria del Banco de Inglaterra, dice Capital, tendría que llegar al 3 por ciento para que la asequibilidad se deteriore a los mismos niveles en Londres y el sureste que antes de la crisis financiera de 2008 e, incluso al 3 por ciento, la tasa aún ser muy negativa en términos reales.
También vale la pena recordar que la mayoría de las hipotecas (poco más del 80 por ciento) tienen tasas fijas y quienes se vuelvan a hipotecar este año lo harán con una relación préstamo-valor más baja, debido al aumento de los precios de la vivienda, por lo que sus tasas podrían verse afectadas. suba muy poco, si es que lo hace.
Incluso si lo hacen, cualquier aumento podría compensarse a través del mercado laboral muy ajustado y el aumento de los salarios. Tenga en cuenta que el crecimiento salarial promedio en el sector privado fue del 6,2 % entre diciembre de 2021 y febrero de 2022, y que el crecimiento general del salario total siguió el ritmo de la inflación.
Los trabajadores son más conscientes de la inflación ahora que hace unos meses, y están preparados para pedir aumentos salariales para igualarla: no es un hecho que las ganancias reales caigan. ¿El resultado? Incluso si el número de compradores cae, no habrá la repentina prisa por vender que podría esperar si los aumentos de las tasas empujaran a los titulares de hipotecas al límite financiero.
Finalmente, vale la pena hacer retroceder la mente a principios de la década de 1970. Mucho era diferente entonces: los préstamos hipotecarios se estaban abriendo a la doble renta, por ejemplo, y los precios de la vivienda no comenzaron la década caros. Pero, no obstante, los precios se volvieron locos. Los datos del Registro de la Propiedad nos dicen que se duplicaron con creces desde el comienzo de la década hasta el final de 1975 (de £ 3,950 a £ 10,000) y se duplicaron nuevamente en 1980 (£ 19,273).
Durante una década terriblemente volátil, el dinero invertido en propiedades casi mantuvo su valor, mientras que el invertido en el mercado de valores no lo hizo. Aquellos nerviosos por perder su efectivo a causa de la inflación bien pueden haber notado esto: hay un récord de £ 1,9 billones en depósitos en el Reino Unido en un momento en que las tasas de depósito están en un mínimo histórico. Mantenga su dinero en efectivo y con el IPC del Reino Unido al 7 por ciento, tiene la garantía de que el poder adquisitivo de ese efectivo caerá en más del 6 por ciento cada año.
Ponlo en propiedad y podrías pensar que no lo harás. Nada de esto sugiere que el auge pueda continuar indefinidamente. no puede En algún momento la realidad se pondrá al día con los precios. Pero sí sugiere que podría quedar un año o dos. Esto no hará que el valor de las casas de Sunak sea menos irritante para los votantes. Sin embargo, podría haber algo positivo para Boris Johnson: parece tener una casa de campo en Oxfordshire y un piso en Camberwell. Pero no mansiones.
Merryn Somerset Webb es editora en jefe de MoneyWeek. Las opiniones expresadas son personales; [email protected]; .: @MerrynSW