Country Garden: sobreviviente del baño de sangre inmobiliario en China

En el borde noroeste de Shanghái, más de cien vendedores vestidos con trajes negros se reunieron alrededor de una réplica de un desarrollo residencial Country Garden mientras un instructor entusiasta ofrecía orientación sobre cómo vender apartamentos.

Detrás de la reluciente sala de exhibición de Project Exquisite, los trabajadores y los camiones de cemento entraban y salían de un vasto sitio de construcción donde las torres con andamios estaban casi terminadas.

La escena evocó los días de gloria del auge inmobiliario de varias décadas en China, pero el sector está en crisis. Country Garden, el desarrollador más grande del país por ventas, se ha convertido en uno de los sobrevivientes más destacados en una industria plagada de retrasos en la construcción, incumplimientos y caídas en las ventas durante más de un año.

El nuevo apoyo político de Beijing ha aumentado las esperanzas de los inversionistas de que lo peor ya pasó. El gobierno dijo esta semana que estaba listo para desplegar más de $ 162 mil millones de crédito de los bancos estatales a los desarrolladores en lo que es la inyección de liquidez más importante hasta ahora para el sector en conflicto.

Country Garden fue uno de los beneficiarios, recibió una nueva línea de crédito de Rmb50bn ($7bn) del Postal Savings Bank of China y accedió a parte de $91bn en nuevos préstamos del Industrial and Commercial Bank of China. Cuando las políticas de apoyo se dieron a conocer por primera vez la semana pasada, que amplían los plazos para el vencimiento de la deuda bancaria y respaldan la emisión de bonos, las acciones del desarrollador se dispararon y anunció una nueva emisión de derechos para recaudar alrededor de 500 millones de dólares.

Con miles de proyectos en todo el país, Country Garden no solo es de interés para sus accionistas y tenedores de bonos dentro y fuera de China. También es un barómetro de la salud del sector inmobiliario.

“Antes de las políticas, no estábamos seguros de si alguna de las empresas del sector privado podría sobrevivir”, dijo Andy Suen, jefe de investigación crediticia de Asia excepto Japón en PineBridge Investments, describiendo los movimientos del gobierno como un “cambio de juego”.

“Después de este conjunto de políticas, creemos que al menos algunas de ellas pueden sobrevivir. Eso da a los inversores la oportunidad de elegir a los supervivientes”.

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‘Mitin de ayuda’

El mitin fue impulsado en parte por el alivio. Country Garden ha estado bajo una presión creciente debido a lo que llamó una “depresión severa” en el mercado inmobiliario. Uno de sus bonos con vencimiento en 2024 cayó tan bajo como 14 centavos por dólar a principios de este mes, y todavía cotiza a niveles de dificultad de alrededor de 41 centavos en la actualidad.

En octubre, las ventas totales de la empresa fueron de 33.000 millones de yuanes, muy por debajo de los 54.000 millones de yuanes del mismo mes hace dos años y del total de 46.000 millones de yuanes del año pasado, cuando la crisis ya estaba en marcha.

Pero a diferencia de Evergrande, el desarrollador más endeudado del mundo, Country Garden hasta ahora no ha incumplido sus deudas, que a fines de junio ascendían a casi 300.000 millones de yuanes (42.000 millones de dólares).

Los desarrolladores con calificaciones de grado de inversión en el sector inmobiliario de China son en gran parte de propiedad estatal. En el sector privado, donde las empresas se endeudaron agresivamente, solo un puñado de empresas, incluida Vanke, todavía tienen calificación de grado de inversión, mientras que muchos otros nombres, como Evergrande, Fantasia Holdings, Modern Land (China) y Kaisa Group no han pagado.

Country Garden, que perdió su calificación de grado de inversión a principios de este año, se encuentra en algún punto intermedio. Ha podido confiar en su gran cantidad de efectivo, que era de 150.000 millones de yuanes a fines de junio, para capear la desaceleración del sector que se vio agravada por las políticas de Beijing para reducir el apalancamiento de los desarrolladores. Obtuvo una pequeña ganancia de Rmb612m en la primera mitad de 2022, según su informe provisional.

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Ese número palidece en comparación con sus ganancias de Rmb29bn en 2017, después de un período de dos décadas en el que las reformas y la rápida urbanización impulsaron el auge del desarrollo inmobiliario privado en China.

El presidente de Country Garden, Yang Guoqiang, nació en una familia pobre en la zona rural de Guangdong, una provincia del sur, en 1955. Según los informes de los medios chinos, no usaba zapatos cuando era niño y solo pudo terminar sus exámenes de secundaria después de una beca del gobierno. de Rmb2 (28 centavos). Antes de cotizar la empresa en 2007, transfirió sus acciones a su hija, Yang Huiyan, convirtiéndola en la mujer más rica de Asia.

Hoy, Country Garden tiene más de 3000 proyectos, más del doble de su nivel en 2017, con la gran mayoría fuera de Guangdong. El terreno para el desarrollo Exquisite en Shanghái se compró en junio del año pasado, mucho después de que la crisis inmobiliaria ya se hubiera afianzado. Aunque no estará terminado hasta 2024, ya se han vendido 600 de sus 700 apartamentos.

Un gerente de la compañía en el sitio Exquisite dijo que la construcción solo se retrasó durante el cierre de dos meses de la ciudad para controlar un brote de covid. “La nueva política tiene poco impacto en los proyectos en Shanghai”, dijo, y dijo que los problemas para los desarrolladores estaban en ciudades de nivel inferior.

“En general, los compradores de Shanghái confían más en su gobierno”, agregó. “Cuando la gente compra una casa, compra el lugar”.

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Los riesgos permanecen

La situación en Shanghái enmascara los riesgos a los que se enfrenta la empresa. La mayoría de los proyectos de Country Garden no están en las ciudades más ricas de China.

“La situación económica de las ciudades de nivel inferior ha sido más débil [during] la desaceleración económica en China y los precios de las propiedades también han disminuido más que en las ciudades de alto nivel”, dijo Kaven Tsang de Moody’s.

Agregó que Moody’s no tiene conocimiento de ningún retraso en la construcción en otros sitios de Country Garden, pero dice que la compañía ha estado dependiendo del efectivo para pagar sus deudas y enfrenta problemas para acceder a la financiación.

Un portavoz de Country Garden dijo que si bien se había centrado en las ciudades de primer nivel en los últimos años debido a su alta certeza, “no se ha dado por vencido en el mercado de nivel inferior”.

“Algunas ciudades de nivel inferior todavía tienen una gran población y la gente allí confía en Country Garden”.

La dificultad de evaluar el progreso en miles de sitios en China, especialmente cuando las reglas de la pandemia han restringido severamente el acceso al país y el movimiento dentro de él, es un gran desafío para los inversores y analistas.

Muchos de los bonos de Country Garden, especialmente aquellos que no vencen en varios años, implican un riesgo de incumplimiento. S&P citó la “estrecha de los canales de financiación” cuando rebajó su calificación la semana pasada y retiró sus calificaciones a pedido de la compañía.

Las nuevas políticas del gobierno, que según S&P pueden marcar un punto de inflexión y liberarán Rmb1tn de nueva liquidez, están diseñadas para abordar ese problema.

En las afueras de Shanghái en el proyecto Exquisite, se espera que los últimos 100 apartamentos se vendan el próximo mes. Para Yang Guoqiang y los inversores de su empresa, la pregunta es si ocurre lo mismo en toda China.

Información adicional de Hudson Lockett en Hong Kong

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