RLIBRO OLF no tiene tiempo para dormirse en los laureles. El 4 de octubre, el director ejecutivo de Vonovia, la mayor empresa de propiedades residenciales de Alemania, logró, después de una larga prueba, sellar la creación de la mayor empresa de este tipo en Europa mediante una fusión con Deutsche Wohnen (DW), su principal rival. Pero DW viene con un nuevo dolor de cabeza. En un referéndum no vinculante el mes pasado, los berlineses respaldaron una propuesta que obliga a todas las empresas privadas que poseen más de 3.000 pisos a venderlos a la ciudad, que podría alquilarlos a un precio más bajo. DW posee más de 110.000 pisos en Berlín. Vonovia tiene otros 43.000. Una cuarta parte de las propiedades de la empresa combinada se encuentran en la capital alemana (ver gráfico).
Disfrute de más audio y podcasts en iOS o Androide.
El trato del señor Buch con DW Casi no sucedió, lo que probablemente habría enviado al renano de 56 años a una jubilación prematura. Después de intentar y no comprar DW en 2015 con una oferta hostil, Buch lanzó otra oferta pública de adquisición en mayo, esta vez con el acuerdo de Michael Zahn, director ejecutivo de DW. Ese acuerdo de 18 mil millones de euros (22 mil millones de dólares) colapsó en julio después de no obtener la aprobación de al menos la mitad de DWaccionistas.
El señor Buch no se rindió. Aumentó ligeramente su oferta. Más inusual, DWEl directorio acordó emitir acciones primarias sin derechos de suscripción preferente y venderlas directamente a Vonovia si Buch necesitaba más ayuda para cerrar el trato. La perspectiva de una dilución deliberada de los accionistas existentes por DW, que no necesita capital adicional, no le fue bien a Davidson Kempner, un fondo de cobertura estadounidense que posee el 3,2% de DW, así como un trozo de Vonovia. Dijo en un comunicado que “plantea serias preocupaciones sobre el gobierno corporativo”.
Union Investment, un gestor de activos alemán, y Deka, un banco alemán, que también posee participaciones en DW, de acuerdo con Davidson Kempner. Ellos no compran DW ‘s justificación de que es mejor ser absorbido por un gran rival que tenerlo como el mayor accionista minoritario. Especulan que DWLos jefes podrían haber sido atraídos por lucrativos apretones de manos de oro o la perspectiva de salarios más altos después de la fusión y, por lo tanto, pueden no haber actuado en el mejor interés de los accionistas. El Sr. Zahn se convertirá en diputado CEO del gigante fusionado y Philipp Grosse, DW ‘s director financiero, se convertirá en su director de Finanzas. El episodio ha levantado banderas rojas entre los inversores alemanes. “Necesitamos revisar nuestras reglas sobre el deber de neutralidad de los jefes de las empresas objetivo”, dice Marc Tüngler de la asociación alemana para la protección de los accionistas.
DW rechaza cualquier sugerencia de incorrección. Respondió en un comunicado que era una “práctica común” que los ejecutivos de una empresa objetivo se unieran al grupo ampliado. Además, la ampliación de capital prevista para que la operación pasara la línea de meta estaba en consonancia con la ley de valores alemana. Y en el evento, nunca llegó a suceder.
Incluso los críticos más acérrimos del acuerdo admiten que es casi seguro que es irreversible. Pero si la fusión fue un dolor, el voto de expropiación puede resultar una migraña. La recién elegida alcaldesa de Berlín, Franziska Giffey, no puede ignorar las demandas de los burgueses. Estos reflejan una frustración creciente con la especulación inmobiliaria y los alquileres disparados. Después de la reunificación en 1990, los costos de la vivienda en Berlín eran más bajos que en otras grandes ciudades alemanas. Las oleadas de inmigrantes y jóvenes alemanes atraídos por pisos a precios reducidos, una escena artística de moda y un mercado laboral próspero han ayudado a aumentar los alquileres más del doble en los últimos diez años en términos reales. Los ingresos no se han mantenido al día.
Si, como parece probable, el alcalde redacta la ley y los legisladores de Berlín la aprueban, las firmas inmobiliarias afectadas demandarían para revocarla. Es probable que los desarrolladores prevalezcan en el Tribunal Constitucional federal, que en abril declaró ilegal el experimento anterior de Berlín con el control de alquileres. Pero el caso podría prolongarse durante un año o más.
La expropiación no es una solución para los problemas de vivienda de Berlín. En cambio, dice Buch, la construcción puede ser parte de una. Si no fuera por la burocracia laberíntica de Berlín, solo Vonovia podría haber construido 7.000 nuevos pisos en Berlín en los últimos años. La Sra. Giffey debería centrarse en acelerar los permisos de construcción y reformar códigos de construcción arcanos. La ciudad necesita menos horquillas y más palas. ■
Para un análisis más experto de las historias más importantes en economía, negocios y mercados, suscríbase a Money Talks, nuestro boletín semanal.
Este artículo apareció en la sección Negocios de la edición impresa con el título “Muros y ventanas de Berlín”.