En este mercado inmobiliario cada vez tiene menos sentido moverse. Los propietarios estadounidenses que tienen las tasas hipotecarias más bajas en la historia moderna encontrarán que es mucho más costoso comprar su próxima casa. Los inquilinos que enfrentan una fuerte inflación pueden estar mejor renovando un contrato de arrendamiento que buscando uno nuevo. Y para la mayoría de las personas, se ha vuelto más difícil encontrar la casa de al lado adecuada cuando hay tan pocas vacantes disponibles.
La decisión más sencilla y asequible para muchos estadounidenses será quedarse donde están, incluso si sus casas se vuelven demasiado pequeñas, demasiado grandes, demasiado llenas de gente, demasiado lejos del trabajo, demasiado aisladas de la familia o demasiado difíciles de mantener.
La tasa a la que los estadounidenses se mudan, tanto a través de la ciudad como del país, ha disminuido constantemente desde la década de 1980. Ahora todas las condiciones en el mercado inmobiliario están alineadas para reducir aún más esa tasa de movilidad. Ese es un problema tanto para la economía en general (es posible que los trabajadores deban mudarse para encontrar nuevos trabajos) como para millones de hogares a los que les resultará difícil cambiar sus hogares para adaptarse a sus vidas cambiantes.
“Todo esto sugiere que Estados Unidos puede estar estancado”, dijo Lawrence Yun, economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
Una consecuencia probable: “Por unanimidad”, dijo el Sr. Yun, “creo que la gente diría que hay menos felicidad en el país porque la gente vive en una unidad mal alojada”.
La unidad mal alojada de Kyren Bogolub es un dúplex de dos dormitorios y un baño en Boulder, Colorado, que comparte con su pareja y un tercer compañero de casa. Se mudaron en 2020, atraídos por lo que parecía un hogar temporal, económico y apto para perros, un buen lugar para terminar la escuela de posgrado con estipendios magros.
Pero un año después de graduarse, todavía viven así: la Sra. Bogolub y su pareja, Colin Sturrock, en una habitación que tiene su cama doble y los dos escritorios donde trabajan de forma remota. Han configurado la habitación para que uno de ellos pueda cambiarse de ropa incluso si el otro está en Zoom. Han pegado con cinta adhesiva las luces parpadeantes de la computadora que pueden dificultar el sueño por la noche.
“El plan era graduarse, conseguir trabajo, mudarse”, dijo Bogolub, de 33 años. “Hemos hecho dos de esas tres cosas”.
El tercero ha resultado mucho más difícil. Sus alternativas son un estudio de lo absurdo del mercado inmobiliario estadounidense en la actualidad. Los alquileres de Boulder han aumentado más del 15 por ciento en el último año. El condado de Boulder también perdió más de mil viviendas a causa de los incendios forestales en diciembre, lo que hizo que la competencia por la vivienda fuera aún más dura. La Sra. Bogolub también ha considerado comprar. Luego, una pequeña casa de dos habitaciones y un baño a un par de cuadras de distancia se vendió este mes: 864 pies cuadrados que necesitan una remodelación por $1.25 millones.
En comparación, el dormitorio con los dos escritorios no parece tan malo, incluso para dos adultos de 30 años con trabajos decentes.
“Eso es algo alucinante”, dijo la Sra. Bogolub, quien ahora trabaja para el Servicio Geológico de Colorado. “Si realmente no podemos hacer que esto funcione, no sé quién puede hacerlo”.
El estado del empleo en los Estados Unidos
La economía estadounidense ha recuperado más del 90 por ciento de los 22 millones de empleos perdidos en el punto álgido de la pandemia en la primavera de 2020.
A mediados de la década de 1980, aproximadamente una de cada cinco personas en Estados Unidos se mudaba anualmente, la mayoría dentro del mismo condado. Para 2021, ese número se había reducido a uno de cada 12. Y todas las señales de esta primavera apuntan a que aún más personas están atrapadas como lo ha estado Bogolub: las solicitudes de nuevas hipotecas y las ventas de viviendas han caído. El dinero gastado en la remodelación de viviendas se ha disparado. Y los inquilinos están renovando sus contratos de arrendamiento a niveles récord.
El mercado de la vivienda ha alterado las matemáticas de la mudanza para casi todos. Con los alquileres aumentando a un ritmo récord, los inquilinos generalmente enfrentan aumentos de precios más pequeños al quedarse con su propietario actual que al firmar un nuevo contrato de arrendamiento. Eso es porque los propietarios quieren evitar los costos de encontrar nuevos inquilinos y entregar una propiedad.
“Obtienes un descuento por quedarte”, dijo Jay Parsons, economista jefe de RealPage, una plataforma utilizada por los administradores de propiedades para procesar y rastrear los alquileres. El problema no es solo que sea más costoso mudarse, dijo. Los edificios con más vacantes hoy en día también son los más caros.
En el cálculo de los propietarios de viviendas, las tasas hipotecarias cayeron a un mínimo moderno a principios de la pandemia. Con el refinanciamiento generalizado, cuatro de cada cinco titulares de hipotecas hoy tienen una tasa de interés inferior al 5 por ciento (la mitad tiene una tasa del 4 por ciento o menos). Ahora, esas tasas de ganga tendrán el efecto de bloquear a muchos propietarios de viviendas si las tasas de interés se mantienen elevadas después de un aumento reciente.
Estas dinámicas están más conectadas entre sí. Cuando las personas compran una casa o encuentran un nuevo alquiler, crean una cadena de vacantes que se abren detrás de ellos.
“La mayoría de las personas viven de las decisiones de otras personas de desalojar una unidad”, dijo Dowell Myers, profesor de política, planificación y demografía en la Universidad del Sur de California.
Cada vivienda de nueva construcción tiene un efecto similar, habilitando una serie de vacantes, incluso entre alquileres. Por el contrario, toda persona que no mover ayuda obstruye el mercado local para los demás.
Los economistas se han preocupado principalmente por la disminución a largo plazo de los traslados de larga distancia, dado que la migración de una parte del país a otra ha tendido a ser una fuente de movilidad ascendente.
Pero hoy las partes más prósperas del país también tienen las viviendas más caras. Eso disuade a las personas de mudarse a donde podrían encontrar mejores trabajos, lo que en última instancia limita el crecimiento económico de Estados Unidos, dicen los economistas.
Sin embargo, desde el estallido inmobiliario de mediados de la década de 2000, casi toda la disminución de la movilidad a nivel nacional se debe a una caída en las mudanzas locales, y en las mudanzas locales por inquilinosencuentran el Sr. Myers y sus colegas.
Durante este tiempo, la oferta de viviendas nuevas construidas en Estados Unidos se ha quedado cada vez más por debajo de la demanda. Los millennials, ahora la generación adulta viva más numerosa, llegaron a la mayoría de edad durante el mismo período tratando de formar sus propios hogares y luego comprar sus propias casas. La combinación de esa presión demográfica y la creciente escasez de viviendas ayudaron a establecer la crisis de asequibilidad actual.
En 2019, en vísperas de la pandemia, había 19,4 millones más de inquilinos en Estados Unidos que en 2006. Por lo tanto, esperamos que para entonces también haya muchos más inquilinos. Pero para 2019, en realidad había 3,6 millones menos inquilinos que se mudaron el año anterior que en 2006.
“Eso es un declive precipitado”, dijo Riordan Frost, quien estudia movilidad en el Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de Harvard. “Realmente solo va a bajar ya que las personas no pueden pagar el alquiler solicitado” en una nueva unidad.
Todo esto es importante, dijo, no solo porque las personas necesitan mudarse para obtener mejores trabajos o viviendas más adecuadas. Estados Unidos sigue estando profundamente segregado por raza e ingresos, y las investigaciones muestran que los vecindarios donde crecen los niños influyen en sus fortunas en la vida. Si las personas no se mudan con tanta frecuencia, dijo Frost, las familias en lugares segregados o menos prósperos tienen menos posibilidades de salir de esos patrones.
“Si las personas no se mudan para adaptarse a las circunstancias familiares cambiantes, eso tiene costos sociales colosales”, dijo Michael Andersen, investigador del Sightline Institute, que aboga por una mayor construcción de viviendas. Eso significa familias jóvenes que no pueden mudarse cerca de parientes en busca de ayuda, o estadounidenses mayores aislados de las redes sociales.
En los próximos años, es posible que muchos hogares simplemente no salgan de una especie de parálisis de indecisión.
Joe Swiderski y su esposa han vivido en la misma casa adosada de Washington desde 2013. Les gustaría tener más espacio para sus dos hijas, que ahora tienen 7 y 2 años. Pero refinanciaron durante la pandemia un préstamo a 20 años que recortó tres años de su hipoteca. y reducir su tasa de interés al 2,5 por ciento. Eso ha hecho que lo que debería ser una decisión bastante simple (una familia en crecimiento necesita una casa más grande) sea mucho más complicada, dijo Swiderski.
“¿Qué vas a pesar más?” él dijo. ¿Un patio más grande o una tasa de interés más alta? ¿La falta de almacenamiento o el precio desorbitado de la vivienda? “¿Cuál va a ser finalmente el punto de inflexión?” él dijo. “No necesariamente lo sabemos”.
Lo más probable es que la Sra. Bogolub, en Boulder, también se quede en su lugar por ahora, si el propietario se ofrece nuevamente a renovar su contrato de arrendamiento sin aumentar el alquiler. Sin embargo, en el tiempo que ella y el Sr. Sturrock han vivido en esta casa, sus vidas han cambiado en al menos una forma que podría facilitar su búsqueda de vivienda: hace un par de meses, su perro murió.
“Cuando eso sucedió”, dijo la Sra. Bogolub, “yo estaba como, ‘Bueno, supongo que, por un lado, esto probablemente mejora nuestras opciones para las unidades de alquiler'”.