El sector inmobiliario comercial se enfrenta a un ajuste de cuentas similar al del comercio minorista

Un cambio duradero en el comportamiento del consumidor, un sector propenso a la negación, una creciente sensación de pesimismo y la posibilidad de que todo pueda empeorar.

No minorista, para variar, sino el mercado de oficinas del Reino Unido. Los crecientes costos de endeudamiento significan que se está produciendo una corrección en los bienes raíces comerciales, con los mayores propietarios que cotizan en bolsa en el Reino Unido reportando valores a la baja este mes.

El cambio estructural también está mordiendo. El cambio inducido por la pandemia hacia el trabajo híbrido es duradero, lo que lleva a una caída en la demanda de espacio de oficina similar al aumento del comercio minorista en línea para las tiendas físicas. Los dos sectores son ciertamente diferentes, pero hay ecos.

En primer lugar, una tendencia puede tardar en hacer daño. En retrospectiva, la expansión del espacio comercial en el Reino Unido después de la llegada de los teléfonos inteligentes en 2008 parece una locura: el espacio total creció alrededor de un 10 por ciento durante la próxima década, según los agentes Lambert Smith Hampton. A pesar de que la participación en línea del comercio minorista aumentó, la demanda de logística se disparó y las fallas de los minoristas aumentaron, por lo que el crecimiento físico continuó, aparentemente justificado por el efecto “halo” de las nuevas tiendas o las estrategias omnicanal. Una vez que las tasas de desocupación comenzaron a aumentar significativamente, ya era demasiado tarde: el agente inmobiliario Savills dijo que hasta 300 millones de pies cuadrados, o una cuarta parte del mercado, podrían exceder los requisitos para 2030.

Los propietarios de oficinas no tienen que preocuparse de que los inquilinos de varias ubicaciones simplemente desaparezcan, o al menos no con la frecuencia que tienen los minoristas en los últimos años. Pero después de las sugerencias de que los jefes, los jóvenes o los ambiciosos liderarían el regreso a la oficina, seguidas de las predicciones de que el clima cálido, el clima frío o la presión económica forzarían un resurgimiento, el cambio hacia el trabajo a domicilio parece haber llegado para quedarse. Las tasas de ocupación son aproximadamente la mitad de los niveles previos a la pandemia, o alrededor del 30 por ciento, según Remit Consulting.

Eso toma tiempo para alimentar el mercado a medida que expiran los arrendamientos. La investigación de LSH de este verano encontró que tres cuartas partes de los ocupantes dijeron que planeaban reducir el espacio cuando pudieran, en base a una plantilla estable, siendo la opción más popular una reducción de entre un quinto y un 40 por ciento.

Eso nos lleva a otro eco: la “bifurcación” es el mejor amigo del sector. A pesar de un aumento en las tasas de vacantes desde 2020, particularmente en la ciudad, los agentes de oficinas apuntan a cifras sólidas de arrendamiento, con la mayoría de los arrendamientos buscando el espacio de oficina más nuevo y sostenible. Los inquilinos están dispuestos a pagar más por menos espacio, dicen, pero en una mejor ubicación y en un edificio que a su personal realmente le podría gustar.

Prime, en la jerga de la industria, estará bien. En el comercio minorista, después de años de reclamos similares, no fue así: los centros comerciales de alta calidad pueden haberse quebrado los últimos y se han recuperado primero, pero todos sufrieron, dice Peter Papadakos de Green Street Advisors, quien ha pronosticado un impacto del 15 por ciento en la demanda de oficinas. del trabajo híbrido desde mediados de 2020. La podredumbre en una parte del mercado puede filtrarse en la otra.

Las expectativas para los valores de capital de la oficina principal en el próximo año siguieron a la secundaria en territorio negativo entre el segundo y el tercer trimestre de este año, según RICS, mientras que una perspectiva de alquiler previamente sólida se redujo a un crecimiento modesto.

El peligro real ahora es cómo un cambio estructural en lo que los inquilinos quieren del espacio de oficinas interactúa con una recesión cíclica. El comercio minorista sufrió no solo por la venta en línea, sino porque los alquileres eran demasiado altos en relación con la facturación, ambos problemas que luego se vieron potenciados por la pandemia.

El mercado de oficinas no tiene el mismo problema de asequibilidad; las facturas de ocupación son quizás el 15 por ciento de los gastos operativos totales y mucho más pequeñas en relación con los costos de personal que en el comercio minorista. Pero eso hace que la perspectiva para el crecimiento del empleo sea crítica, lo que afecta la disposición de los inquilinos de llevar el exceso de pies cuadrados por si acaso o de actualizarse a excavaciones más lujosas cerca de cafeterías o bares, particularmente si la batalla para atraer personal se alivia. El subarrendamiento es la primera señal de problemas, ya que las empresas cubren sus apuestas cuando se enfrentan a una recesión de profundidad y duración inciertas.

El hecho de que los ruidos minoristas en el mercado de oficinas se vuelvan más fuertes dependerá tanto de las cifras de empleo como de los metros cuadrados.

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