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Hipotecas a 15 años frente a 30 años: ¿cuál es mejor?

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Al comprar o refinanciar una casa, una de las primeras decisiones importantes que tendrá que tomar es si desea una hipoteca a 15 años o una hipoteca a 30 años. Si bien ambas opciones brindan un pago mensual fijo durante un período de muchos años, existen más diferencias entre las dos que el tiempo que le tomará pagar su casa.

Pero ¿cual es el apropiado para usted? Echemos un vistazo a las ventajas y desventajas de ambas hipotecas para que pueda determinar qué opción se adapta mejor a su presupuesto y sus objetivos financieros generales.

La principal diferencia entre una hipoteca a 15 años y una hipoteca a 30 años es la duración de cada una. Una hipoteca a 15 años le da 15 años para pagar la cantidad total que está pidiendo prestado para comprar su casa, mientras que una hipoteca a 30 años le da el doble de tiempo para pagar la misma cantidad.

Tanto las hipotecas a 15 como a los 30 años generalmente se estructuran como préstamos a tasa fija, lo que significa que usted fijará una tasa de interés desde el principio cuando obtenga la hipoteca, y mantendrá la misma tasa de interés durante todo el tiempo. tienes el préstamo. Por lo general, también tendrá el mismo pago mensual durante todo el plazo de la hipoteca.

Por las razones que veremos a continuación, las hipotecas a 15 años normalmente tienen tasas de interés más bajas que las hipotecas a 30 años, y dado que está pagando durante un período de tiempo más largo con una hipoteca más larga, pagará más en costos generales de intereses. para una hipoteca a 30 años.

La hipoteca a 30 años es la opción más popular para los propietarios de viviendas en los EE. UU. Por muchas razones. Pero una de sus principales ventajas es que los pagos se extienden durante un período que es el doble que una hipoteca a 15 años, lo que significa que las hipotecas a 30 años tienen pagos mensuales más bajos. Esos pagos más bajos hacen que sea más fácil pagar una casa o comprar una casa más grande y aún así mantenerse dentro de su presupuesto.

Según Juan Carlos Cruz, fundador de Britewater Financial Group en Brooklyn, Nueva York, una hipoteca a 30 años es ideal cuando “el monto del préstamo es grande y amortizarlo en 15 años hace que los pagos sean demasiado difíciles de manejar, o el comprador quiere más poder adquisitivo en una casa más grande que puedan pagar durante la hipoteca a 30 años “.

Con un pago mensual más bajo, tendrá más dinero para gastar en otros gastos del hogar, o incluso puede usar el dinero extra para recuperar y ganar más dinero.

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Tendrá más efectivo disponible para usar en otros lugares con el pago mensual más bajo de una hipoteca a 30 años.

“Si su dinero puede hacer un promedio anual de 10 años del 8% en el mercado con una cartera diversificada, menos las tarifas de los asesores de inversión y las tarifas ocultas de los fondos mutuos, ¿por qué se apresuraría y pagaría su préstamo hipotecario del 3%?” pregunta Carolyn Mescher, CPA y directora de Magnolia 313 Accounting Services en San Luis Obispo, California.

Invierta el efectivo adicional que está ahorrando con una hipoteca a 30 años frente a un plazo de 15 años, y “la diferencia del 5% entre el 8% que está ganando y el 3% de interés que está pagando se capitalizaría durante 30 años ”, Explica Mescher.

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Más flexibilidad en términos de recuperación de la inversión

Cruz prefiere la hipoteca a 30 años porque le da la posibilidad de acelerar sus pagos según su propio horario.

“En mi opinión, son la mejor opción y ofrecen mucha más flexibilidad que las hipotecas más cortas porque siempre se puede optar por cancelar una hipoteca a 30 años antes sin tener que comprometerse realmente con la hipoteca a 15 años”, explica Cruz.

Una opción es obtener una hipoteca a 30 años que no tenga multas por pago anticipado, luego calcular cuál sería su pago si tuviera una hipoteca a 15 años y comenzar pagando esa cantidad mensualmente. Esto reducirá el capital más rápido y ahorrará muchos intereses, pero le deja una salida si el dinero se ajusta inesperadamente más adelante.

“Si usa este método, siempre puede volver al pago mensual más pequeño si enfrenta dificultades financieras”, dice Cruz. “Puede moverse entre los dos pagos sin necesidad de refinanciar, lo que también le ahorraría miles de dólares en costos de cierre”.

De hecho, al utilizar este método, puede establecer el plazo de su hipoteca en la duración que desee. “Simplemente calcule el monto de su préstamo original según los términos que desea pagar sobre la tasa de interés actual de su préstamo y luego realice el pago normal de su hipoteca”, sugiere Cruz.

O, si no tiene suficiente efectivo para pagar un pago hipotecario más alto cada mes, puede seguir con el plan de pago de 30 años y simplemente hacer uno o más pagos adicionales cada año a su conveniencia. Esta simple estrategia le ahorrará años de intereses adicionales y es más fácil de hacer cuando comienza con una hipoteca a 30 años.

Deducción fiscal más grande

Cuando se demore más en pagar la deuda de su residencia principal al extender la vida útil de su hipoteca, pagará más intereses cada año porque el interés se calcula sobre el saldo restante del préstamo.

Eso puede parecer algo malo, y pagar más intereses no es lo ideal, pero hay un lado positivo. “Si detallas las deducciones, como hacen muchos propietarios, puedes deducir los intereses hipotecarios que pagaste durante el año”, dice Mescher. “Más intereses pagados equivale a una mayor deducción fiscal”.

Los propietarios de viviendas pueden deducir los intereses hipotecarios de su residencia principal en sus impuestos.

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Los propietarios de viviendas pueden deducir los intereses hipotecarios de su residencia principal en sus impuestos.

Sin embargo, es importante recordar que los intereses hipotecarios solo son deducibles hasta por $ 750,000 en deuda hipotecaria, aunque si tiene una hipoteca establecida antes del 16 de diciembre de 2017, puede deducir intereses sobre hasta $ 1 millón de deuda hipotecaria.

Es más fácil obtener un flujo de caja positivo en una propiedad de alquiler

Si está comprando una propiedad de alquiler, o si puede convertir su residencia personal en un alquiler más adelante, será más fácil obtener una ganancia mensual de la propiedad con un plazo de hipoteca más largo y un pago de hipoteca mensual más bajo.

Para obtener un flujo de efectivo mensual positivo de una propiedad de alquiler, los ingresos por alquiler deben superar los gastos mensuales de la propiedad, las reparaciones y el pago de la hipoteca, explica Mescher. “Con una hipoteca a 30 años, el pago mensual es menor, por lo que puede lograr un flujo de caja positivo incluso cuando los ingresos por alquiler son más bajos”, agrega.

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La desventaja más obvia de una hipoteca a 30 años es que le llevará el doble de tiempo ser dueño de su casa, lo que significa una mayor duración hasta que tenga la libertad financiera del pago de la vivienda.

Pero Nicole Rueth, gerente de producción de la sucursal de Fairway Mortgage en Denver, también señala que el pago mensual más bajo de una hipoteca a 30 años tiene un costo adicional, ya que las hipotecas a 30 años tienen tasas de interés más altas. Combinado con el plazo más largo, eso resulta en pagar mucho más en intereses totales durante la vigencia de su hipoteca.

Según una encuesta reciente de hipotecas de Bankrate, las tasas de interés promedio en una hipoteca de tasa fija a 30 años son actualmente del 3,05%, lo que está cerca de un mínimo histórico. Pero en la misma encuesta, la tasa promedio de las hipotecas a 15 años era solo del 2,45%.

Eso significa que está pagando un 0,6% más por una hipoteca a 30 años, lo que puede no parecer mucho. Pero en una casa de $ 200,000 con un pago inicial del 20%, pagará un total de $ 31,358 en intereses durante toda la duración de una hipoteca de 15 años al 2.45%, mientras que la misma casa con una hipoteca a 30 años al 3.05% termina con un costo de $ 84,399 mucho más alto en interés total.

Si bien el plazo de la hipoteca de 15 años no es tan popular como la opción de 30 años, tiene varias ventajas importantes para las personas que pueden pagar los pagos mensuales más altos. El mayor beneficio es que, en lugar de realizar un pago de la hipoteca todos los meses durante 30 años, se pagará el monto total y se terminará en la mitad del tiempo.

Además, debido a que está pagando su hipoteca más rápidamente, una hipoteca a 15 años genera capital más rápido. La equidad es el valor de su interés en su casa, es decir, la parte que es de su propiedad, en lugar de estar sujeta a la hipoteca del prestamista.

Tener más capital en su casa juega a su favor si vende su casa antes de que termine su hipoteca, o si necesita obtener un préstamo adicional para su casa, como una línea de crédito sobre el valor neto de la vivienda. También es más fácil refinanciar una hipoteca existente si tiene una equidad significativa en su vivienda.

Es probable que obtenga una tasa de interés más baja

Los prestamistas ajustan sus tasas hipotecarias en función del riesgo del préstamo. Si bien hay muchos factores que utilizan para hacer este cálculo, si está pagando el capital más rápido, esto generalmente se considera una inversión menos riesgosa para el prestamista y, por lo tanto, se le cobrará una tasa de interés más baja, dice Mescher.

Una hipoteca a 15 años le ahorrará dinero en general en comparación con una hipoteca a 30 años gracias a los menores costos de interés.

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Una hipoteca a 15 años le ahorrará dinero en general en comparación con una hipoteca a 30 años gracias a los menores costos de interés.

Un plazo más corto también significa que el prestamista está inmovilizando su dinero por un período de tiempo más corto. Dado que la mayoría de las hipotecas a 15 años tienen una tasa fija que no cambia durante todo el período del préstamo, el prestamista corre el riesgo de que las tasas de interés del mercado no aumenten significativamente en los años intermedios. Una hipoteca a 15 años es menos vulnerable a este dilema que una hipoteca a 30 años.

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Pague su casa antes de pasar

Si es mayor y no espera vivir 30 años más, Mescher dice que debería buscar una hipoteca a corto plazo si quiere dejar su casa a sus hijos libre y libre de deudas. Una hipoteca a 15 años le permitirá pagar la deuda de su casa más rápido y aumenta la probabilidad de que sea dueño del 100% de su casa antes de su fallecimiento.

Por supuesto, si está comprando una casa en la que no espera vivir hasta el final de su vida, esto puede no ser una preocupación. Pero incluso entonces, tendrá más valor líquido en su casa con una hipoteca a 15 años si decide venderla en sus últimos años.

Rueth dice que para muchos prestatarios, la conversación sobre hipotecas a 15 años termina con pagos mensuales significativamente más altos, especialmente dado el aumento de los precios de las viviendas en la actualidad. “Un pago más alto significa menos flexibilidad para los gastos si tiene una crisis financiera inesperada, y un interés más bajo significa menores beneficios fiscales potenciales”, dice ella.

También debe tener en cuenta que el costo mensual de su casa no consiste solo en el pago de la hipoteca. También estará sujeto a impuestos a la propiedad, seguros, tarifas de asociación si compra un condominio o cooperativa, y mantenimiento y reparaciones regulares en la propiedad. Agregue todo eso al pago mensual más alto requerido por una hipoteca a 15 años, y rápidamente puede estar sobre su cabeza.

Cruz dice que, según su experiencia, es raro que un prestatario por primera vez solicite una hipoteca a 15 años, y es una opción más común para refinanciar. “Un prestatario generalmente obtendrá un préstamo hipotecario a 15 años una vez que haya sido propietario de su casa durante varios años y desee obtener una tasa más baja o reducir algunos años de su préstamo existente”, dice.

Hay una buena razón por la que las hipotecas a 30 años suelen ser la opción más popular para los propietarios: vienen con pagos mensuales más bajos y pueden proporcionar más poder adquisitivo. Si bien las hipotecas a 15 años tienen algunas ventajas, especialmente cuando se trata de pagar menos intereses generales, los pagos mensuales más altos pueden ser difíciles de asimilar para la mayoría de los prestatarios.

Sin embargo, si termina con una hipoteca a 30 años, es una buena idea intentar hacer pagos adicionales de su préstamo cada año si puede. Puede planificar un plan de pago general más rápido o simplemente hacer un pago adicional cada vez que tenga el dinero. De cualquier manera, esos pagos adicionales lo ayudarán a ahorrar en intereses, cancelar su hipoteca más rápido y potencialmente brindarle lo mejor de ambos mundos.

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