El auge inmobiliario de la pandemia ha sido una buena noticia para los propietarios que anhelan una casa en el campo y los agentes inmobiliarios que sueñan con unas vacaciones en Dubái. Pero para aquellos que buscaban comprar su primera casa, hizo que una tarea ya desalentadora fuera mucho más difícil, lo que obligó a muchos a mudarse de nuevo con sus padres o continuar gastando grandes sumas de dinero en alquiler.
Las presiones inmediatas de la pandemia pueden haber disminuido, y el número de compradores por primera vez está aumentando nuevamente, pero la amenaza de tasas de interés más altas y la inminente crisis del costo de vida sugieren que se avecinan tiempos aún más difíciles.
Durante la pandemia, pagar un depósito, el principal obstáculo al que se han enfrentado los novatos durante al menos una década, se volvió más difícil. Desde el final de la crisis financiera, las bajas tasas de interés pueden haber mantenido bajos los pagos hipotecarios de los posibles compradores, pero también han impulsado los precios de la vivienda, aumentando constantemente la cantidad de efectivo necesaria como pago inicial. Luego, cuando golpeó Covid, los postes de la portería cambiaron.
En 2019, el depósito medio para compradores primerizos en el Reino Unido fue de 49 800 libras esterlinas. Un año después de la pandemia, en el primer trimestre de 2021, el depósito promedio alcanzó un máximo de £67 800, un aumento de más de un tercio, lo que significa que los compradores tuvieron que encontrar, en promedio, otras £18 000 de algún lado.
La ayuda del Bank of Mum and Dad fue importante, especialmente en Londres, donde el depósito promedio de los compradores primerizos alcanzó un máximo de más de £151 700 a mediados de 2021, y donde solo los nacidos en un banco extremadamente bien capitalizado podían permitirse comprar.
Los depósitos aumentaron porque los precios de la vivienda aumentaron, más del 16 por ciento desde el comienzo de la pandemia y contando, según la sociedad de fomento Nationwide, y porque los compradores primerizos han tenido que lidiar con una crisis crediticia.
En 2020, a pesar del aumento de los precios y las transacciones, todavía existía una preocupación generalizada sobre cómo se vería afectado el mercado de la vivienda cuando terminara el feriado del impuesto de timbre y se relajara el apoyo del gobierno a la economía. Los prestamistas hipotecarios reaccionaron a esta incertidumbre recortando sus préstamos más riesgosos.
El volumen de préstamos hipotecarios con relaciones préstamo-valor (LTV) entre 90 y 95 por ciento se derrumbó. Los datos de Moneyfacts muestran que la cantidad de productos hipotecarios al 90 por ciento LTV cayó de 779 en marzo de 2020 a solo 62 en septiembre.
E incluso si tuviera la suerte de obtener una de las pocas hipotecas de LTV alto disponibles, tendría que pagar mucho más por el privilegio. La tasa promedio cotizada en una hipoteca LTV del 90 por ciento aumentó del 1,9 por ciento en marzo de 2020 al 3,8 por ciento en diciembre de 2020.
Tanto el costo como la disponibilidad de las hipotecas de mayor LTV han regresado a los niveles previos a la pandemia gracias, en parte, a un esquema del gobierno anunciado durante el Presupuesto de marzo pasado: el Esquema de Garantía Hipotecaria. En gran parte, una repetición del esquema original de ayuda para comprar lanzado en 2013, la política ofrece una compensación a los prestamistas si recuperan las viviendas con un valor neto negativo.
Si bien los datos iniciales sobre la cantidad de hipotecas respaldadas por el esquema han sido bajos (solo 812 finalizaciones en los primeros tres meses), su función principal fue tranquilizar a los prestamistas hipotecarios por parte del gobierno al participar en el mercado de la vivienda.
Y parece estar funcionando: con más productos hipotecarios y más baratos a LTV más altos, el número de compradores primerizos ha aumentado. Pero el equilibrio del mercado claramente ha cambiado y está siendo dominado por las empresas de mudanzas por primera vez en años.
Si bien las presiones inmediatas de la crisis crediticia del año pasado pueden haber disminuido, los altos precios récord de la vivienda mantienen altas las barreras para ser propietario de una vivienda. Los datos posteriores al final de la crisis crediticia muestran que los compradores primerizos exitosos necesitan depósitos considerables en relación con los salarios de sus hogares, que van desde el 64 por ciento en el noreste, la parte más asequible del país, hasta el 165 por ciento en Londres.
Los salarios de los compradores primerizos son significativamente más altos que el promedio porque los compradores primerizos ya tienden a tener mayores ingresos que sus pares atrapados en el sector privado de alquiler.
Hay más desafíos por delante. Además de los precios récord de la vivienda, el aumento del costo de vida está afectando las finanzas de los hogares y algunos prestamistas hipotecarios están endureciendo los criterios de asequibilidad de los préstamos. Al mismo tiempo, los alquileres vuelven a subir rápidamente (un 8,3 % más en 2021, según Homelet), lo que dificulta aún más ahorrar un depósito.
Si bien el aumento de las tasas de interés podría ofrecer un respiro de los interminables aumentos de precios, los compradores primerizos que esperan un desplome de los precios deben tener cuidado con lo que desean: los desplomes tienden a ayudar a los compradores e inversores ricos en efectivo en lugar de a los novatos dependientes de hipotecas. .
Después del colapso de 2007-08, por ejemplo, cuando el precio promedio de la propiedad cayó un 23 por ciento, el número de compras hipotecadas de compradores primerizos cayó de un promedio mensual de 33,406 en 2006 a 16,162 en 2009, según UK Finance. Ningún mes volvió a registrar más de 30.000 operaciones de primeros compradores hipotecados hasta mediados de 2016.
Cuando el Banco de Inglaterra revise su prueba de estrés de asequibilidad hipotecaria, prevista para la primera mitad del año, podría decidir relajar los criterios y ayudar a algunos compradores primerizos a realizar su compra antes.
Sin embargo, la inasequibilidad fundamental de los precios de la vivienda en relación con los ingresos y la ausencia de hipotecas LTV muy altas (más del 95 por ciento de los préstamos no se han recuperado de la crisis financiera) asegurarán que un gran número de personas continúen luchando para comprar su propia casa. El desafío para el Banco de Inglaterra es que cuanto más ayuden a los compradores primerizos, mayor será el riesgo de que todo salga mal en una crisis.
Los legisladores del gobierno pueden estar bastante distraídos en este momento, pero si quieren ayudar a más compradores primerizos a organizar una fiesta en su propio jardín, deben hacer más para reducir el obstáculo del depósito y al mismo tiempo aliviar el aumento del costo de vida para los inquilinos.
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