La reforma hipotecaria es clave para desbloquear la propiedad de la vivienda en el Reino Unido

La propiedad de viviendas en Inglaterra languidece en alrededor del 65 por ciento, su nivel más bajo en una generación. Esto está empezando a afectar políticamente, alimentando las tensiones intergeneracionales y contribuyendo al problema del Partido Conservador con los votantes más jóvenes. Si las tasas de propiedad de viviendas recuperaran su nivel de principios de la década de 2000, aproximadamente 1,4 millones de familias más serían propietarias.

Michael Gove, el secretario de vivienda y nivelación, está a la caza de un plan que cambiará el rumbo de la propiedad. Las respuestas se encuentran en arreglar la forma en que funciona el mercado hipotecario para los compradores primerizos.

El enfoque anterior del gobierno —impulsar la propiedad aumentando la construcción de viviendas— era políticamente tenso. Pero también estaba condenado al fracaso. A pesar de todo el alboroto a su alrededor, tasas significativamente más altas de oferta de viviendas nuevas tendrían solo un impacto modesto en los precios de la vivienda durante una generación. Y los precios de la vivienda en sí mismos no son la barrera más importante para la propiedad de la vivienda de todos modos.

Dado que casi todo el mundo necesita una hipoteca para comprar su primera casa, el principal factor determinante de la tasa de propiedad de la vivienda es quién obtiene el préstamo. Y desde la crisis financiera, la aversión al riesgo y las regulaciones más estrictas significan que los bancos generalmente han requerido depósitos sustancialmente más altos como proporción del precio de la vivienda que en cualquier momento en la década de 1990 o principios de la década de 2000, lo que redujo la propiedad de viviendas.

Esta es una fuente importante de injusticia intergeneracional. Muchas más familias han quedado atrapadas en el sector privado de alquiler, aunque su alquiler suele superar los pagos de intereses hipotecarios que harían. Mientras tanto, los que tienen la suerte de comprar su primera casa generalmente enfrentan tasas de interés mucho más altas que los compradores más ricos con depósitos más grandes.

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No es necesario que sea así. Podemos aumentar la propiedad de viviendas y garantizar que los préstamos a compradores primerizos continúen a un nivel estable y asequible a lo largo del ciclo crediticio mediante una mejor gestión de dos tipos de riesgos asociados con los préstamos a compradores primerizos.

El riesgo crediticio es la posibilidad de que un prestatario no pueda pagar y el prestamista no pueda recuperar el préstamo mediante la venta de la casa. Esto lleva a los prestamistas a preferir depósitos más grandes. El riesgo de tasa de interés, donde las tasas de interés en aumento hacen que los reembolsos sean inasequibles para los prestatarios, da lugar a estrictas pruebas de asequibilidad para garantizar que puedan manejar tasas más altas.

El Reino Unido es un caso atípico a nivel mundial al tener muy pocos mecanismos para gestionar estos riesgos de manera eficiente, confiando en cambio en una combinación de cautela de los prestamistas y regulación contundente. En Canadá, Australia y los Países Bajos, por el contrario, el seguro hipotecario es omnipresente, eliminando la volatilidad de festín y luego hambruna que vemos en los patrones de préstamos del Reino Unido. Mientras tanto, los mercados hipotecarios en la mayoría de los demás países presentan un mayor uso de productos de tasa fija a largo plazo. Estos mejoran la asequibilidad asegurando efectivamente al prestatario contra futuras subidas de tipos de interés.

El esquema de garantía hipotecaria existente del Tesoro, cuyo cierre está previsto para finales de este año, no está a la altura de la tarea. Establecido en respuesta a la incertidumbre de la pandemia, solo se utiliza para asegurar alrededor de una de cada 20 hipotecas emitidas para compradores por primera vez.

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Para cambiar las actitudes hacia el riesgo, el gobierno necesita reformar radicalmente el esquema para convertirlo en un sistema permanente y obligatorio de seguro hipotecario para préstamos por encima del 80 por ciento del valor de una propiedad, con el estado respaldando la parte del préstamo por encima del 80 por ciento en caso de incumplimiento. Esto evitaría que los prestamistas usen el esquema solo en los momentos más riesgosos del ciclo económico y, por lo tanto, reduciría la tarifa que cobra el Tesoro de sus 90 puntos básicos actuales.

Conservar el diseño del esquema actual para garantizar que los bancos sigan teniendo parte del riesgo de que los prestatarios no puedan pagar también protegería contra los préstamos excesivamente riesgosos en tiempos de bonanza. Tal esquema habría aumentado dramáticamente la disponibilidad y reducido el precio de las hipotecas de los compradores por primera vez en los últimos 15 años.

El gobierno también puede hacer mucho para fomentar un mercado hipotecario más diverso que involucre productos de tasa fija a largo plazo. A lo largo de los años, las expectativas de los consumidores, las regulaciones y los modelos comerciales de los corredores se han desarrollado cada vez más en torno al modelo dominante de préstamos a corto plazo. Eso ha creado un entorno que se refuerza a sí mismo y que, sin darse cuenta, limita la diversidad de los préstamos hipotecarios.

Un paquete de medidas podría cambiar eso. Relajar las restricciones sobre el número de hipotecas prestadas por encima de un múltiplo préstamo-ingreso de 4,5 para los prestamistas que emiten productos fijos a largo plazo sería un comienzo. También deberíamos aclarar las reglas sobre la venta engañosa, ya que los corredores y los prestamistas a menudo se preocupan de que puedan ser acusados ​​​​en una fecha posterior de vender productos a largo plazo en malas condiciones; sin embargo, para algunos prestatarios, la alternativa a una hipoteca fija a largo plazo es estar atrapado pagando más en alquiler de lo que pagarían en intereses.

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La reforma de las regulaciones de Solvencia II, el nuevo régimen de gobierno para las aseguradoras, también facilitaría que las compañías de seguros de vida respalden productos de tasa fija a largo plazo, lo que ayudaría a movilizar la oferta de capital a largo plazo. Una mayor disponibilidad de productos de tasa fija a largo plazo puede ser fundamental para mantener la propiedad de la vivienda si, después de décadas en las que en su mayoría han tendido a caer, las tasas de interés siguen aumentando.

Los recientes comentarios de Gove sobre la necesidad de arreglar el acceso a la financiación para los jóvenes sugieren que el gobierno ahora tiene las palancas políticas correctas en la mira. El nivel de ambición en sus propuestas determinará si el plan que surja nos pondrá de nuevo en el camino hacia el 70 por ciento de propiedad de la vivienda o si es otro petardo húmedo.

Ian Mulheirn es director ejecutivo de política del Reino Unido en el Instituto Tony Blair. informe de TBI sobre impulsar la propiedad de la vivienda se publica hoy.

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