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La vivienda británica es cara y su oferta debe aumentar

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La comida y la vivienda son requisitos esenciales de la existencia humana y, dado que este último es casi tan importante como el primero, el costo de la vivienda suele ser un gran problema político. Esa es ahora la situación en el Reino Unido. Entonces, ¿cuál es la realidad y por qué?

John Muellbauer, del Nuffield College de la Universidad de Oxford, un destacado experto en el tema, señala en un artículo reciente cómo las fallas en la política de vivienda del Reino Unido no solo han ampliado las desigualdades intergeneracionales y de otro tipo, sino que “han afectado negativamente la productividad y el crecimiento y han aumentado el riesgo de inestabilidad financiera ”. Otra reveladora investigación de Schroders, que se remonta a 175 años, refuerza los argumentos de Muellbauer.

Primero, la relación entre los precios promedio de la vivienda y las ganancias en el cuarto trimestre de 2020 fue de 8.4, aproximadamente la misma que en 2007, justo antes de la crisis financiera y más alta que en cualquier otro año desde la década de 1880. La relación precio / ganancias fue sólo de 4,3 en 1996 y promedió 4,8 entre 1950 y 2000.

En segundo lugar, las relaciones entre los precios medios de la vivienda y los ingresos de los hombres divergen marcadamente por región, de 11,3 en Londres a 4,7 en Escocia en el primer trimestre de 2020.

En tercer lugar, las terminaciones de viviendas promediaron 325,000 entre 1950 y 1970 (inclusive) y alcanzaron un pico de 425,000 en 1967. Pero las terminaciones promedio fueron de apenas 182,000 entre 1990 y 2019.

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En cuarto lugar, la ocupación del propietario aumentó del 33 por ciento en 1939 al 70 por ciento en 2001, pero cayó al 64 por ciento en 2018-19. Además, entre 1997 y 2017, la proporción de personas de entre 35 y 44 años que viven en viviendas de alquiler en Inglaterra aumentó del 9 al 28 por ciento.

El aumento de los precios de la vivienda ayuda a explicar la disminución de la ocupación por parte de los propietarios, ya que eso aumenta el depósito necesario para la compra. Pero, ¿qué explica ese aumento de precios? Una explicación popular es la caída de las tasas de interés reales, especialmente porque esto también explica el menor aumento de las rentas que de los precios. David Miles y Victoria Monro argumentaron esto en un documento para el Banco de Inglaterra. Sin embargo, si eso debe ser parte de la explicación, ¿lo es todo?

Gráfico de líneas de precios reales de la vivienda (primer trimestre de 2000 = 100) que muestra las trayectorias divergentes de los precios de la vivienda entre países

No, por dos razones. En primer lugar, la caída de las tasas de interés reales es un fenómeno mundial. Sin embargo, los datos de la OCDE muestran que los precios de la vivienda en el Reino Unido aumentaron un 93% en términos reales entre 2000 y 2020, pero solo un 29% en Alemania. En segundo lugar, las tasas de interés reales han caído para todos en el Reino Unido. Pero la relación entre los precios de la vivienda y las ganancias en Londres, frente a la media del país, se disparó de 1,2 en 2005 a 1,7 en 2019. Por lo tanto, debe haber problemas especiales en el Reino Unido y, dentro del Reino Unido, en Londres y el sureste.

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No hay un gran misterio sobre cuáles son esos problemas. Como han señalado Muellbauer y muchos otros, es uno de oferta débil. Si las terminaciones de 2000 a 2019 hubieran tenido un promedio de lo mismo que entre 1950 y 1970, entonces se habrían completado 2,9 millones más de viviendas, la mayoría de ellas, probablemente, en las áreas bajo alta presión económica. Esto debería haber aumentado la oferta de viviendas en el país en un 13% y cambiado la dinámica de los precios de la vivienda.

Gráfico de líneas de las relaciones precio / ganancias de la vivienda para regiones seleccionadas del Reino Unido que muestran que la divergencia regional en la asequibilidad se ha disparado

Quienes sostienen que la escasez de oferta es irrelevante citan como prueba de ello el hecho de que los alquileres han subido menos que los precios de la vivienda. Pero si en regiones más dinámicas como Londres la expectativa era un aumento más rápido de los alquileres, el valor del alquiler con descuento y, por lo tanto, el precio de la vivienda aumentaría, especialmente con tasas de interés reales bajas. Por tanto, el aumento de los precios en relación con los alquileres no es ninguna sorpresa.

En resumen, la caída de las tasas de interés reales ha hecho que estos activos reales de largo plazo sean más valiosos, especialmente en áreas de alto crecimiento. Esto debería haber aumentado considerablemente su oferta. Eso no sucedió porque la respuesta de la oferta al precio es muy débil. Es una falla del mercado.

¿Lo que se debe hacer? Aquí hay varios dilemas. Una es que cualquier cosa que reduzca significativamente los precios de la vivienda (tasas de interés reales más altas o mayor oferta) colocaría a un gran número de hogares en un patrimonio negativo y posiblemente crearía una gran cantidad de deudas incobrables. Otra es que expandir la oferta donde la demanda es más fuerte es problemático.

Gráfico de columnas de terminaciones de viviendas en el Reino Unido, por sector (miles) que muestra la caída y luego el estancamiento de la construcción de viviendas desde 1980

El argumento a favor es que esto permitiría que más personas vivieran donde están las oportunidades laborales. El argumento en contra es que esto también reforzaría las ya amplias desigualdades regionales. Sin embargo, una mayor oferta en las regiones de alta presión seguramente debe ser parte de la solución.

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En las décadas de 1950 y 1960, cuando el Reino Unido construyó muchas más casas que recientemente, las autoridades locales construyeron más de la mitad de todas las viviendas. Cuando se les impidió hacerlo, la oferta de nuevas viviendas se redujo drásticamente. Es fundamental que las autoridades locales sean más activas para garantizar la disponibilidad de tierras y su desarrollo. La reforma radical de los impuestos sobre la tierra también es fundamental. Cómo se pueden hacer tales cosas será el tema de una columna posterior.

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