Las tasas hipotecarias continúan aumentando, acercándose al 6 por ciento

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Las tasas hipotecarias continuaron su impulso ascendente esta semana y no muestran signos de desaceleración a medida que se acercaban a la marca del 6 por ciento, según los datos publicados el jueves por Freddie Mac.

Las tasas de las hipotecas de tasa fija se han disparado desde el comienzo del año, aumentando más de dos puntos porcentuales completos. Los costos de endeudamiento más altos son parte de una campaña de la Reserva Federal para elevar las tasas de interés como una forma de enfriar la inflación, y las consecuencias en el mercado inmobiliario han sido inmediatas.

Solo en el último mes, ha habido menos ventas de viviendas, una disminución de compradores por primera vez y despidos repentinos en la industria, señales de que el aire puede estar saliendo del sobrecalentado mercado inmobiliario a medida que las tasas más altas reducen la demanda de viviendas.

“Los bienes raíces son muy sensibles a los aumentos de las tasas hipotecarias, por lo que las tasas más altas harán retroceder las ventas y ralentizarán aún más el mercado de la vivienda”, dijo Lawrence Yun, economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. “La vivienda es un importante contribuyente a la economía de EE. UU., y ya hemos visto a los constructores reducir la producción y disminuir las ventas. Esperemos que las tasas más altas no lleven a EE. UU. a una recesión”.

El enfriamiento de la vivienda ha tenido un efecto escalofriante en la industria de préstamos hipotecarios. JPMorgan Chase está despidiendo a cientos de empleados esta semana y reasignando cientos más. El peso pesado de la industria, Wells Fargo, despidió a más de 100 empleados en su negocio de préstamos hipotecarios luego de una caída en los ingresos en su primer trimestre. Otros prestamistas como Pennymac, LoanDepot y Guaranteed Rate también han reducido su fuerza laboral.

La subida de tipos también está sacudiendo a las inmobiliarias. El corredor de bienes raíces Compass anunció recientemente el despido del 10 por ciento de sus empleados junto con una pausa en la contratación y expansión. La correduría de bienes raíces Redfin también despidió al 8 por ciento de su personal.

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“La industria de bienes raíces es una de las más ferozmente competitivas, por lo que cualquier recesión conduce rápidamente a una sacudida en las empresas”, dijo Yun.

La Fed eleva las tasas de interés en la mayor cantidad desde 1994 para combatir la inflación

La hipoteca de tasa fija a 30 años subió al 5,81 por ciento, frente al 5,78 por ciento de hace una semana, según Freddie Mac. Hace un año era del 3,02 por ciento. La hipoteca de tasa fija a 15 años promedió 4,92 por ciento, frente al 4,81 por ciento de la semana pasada. Hace un año, era del 2,34 por ciento. La tasa ajustable de cinco años promedió 4.41 por ciento, aumentando desde la semana pasada cuando promedió 4.33 por ciento. Hace un año, era del 2,53 por ciento.

A principios de este mes, la Reserva Federal aumentó las tasas de interés en tres cuartos de punto porcentual en un esfuerzo por controlar la inflación, su mayor aumento desde 1994. Fue el tercero de siete aumentos esperados este año. Aunque el banco central no fija las tasas hipotecarias, su propia actividad de fijación de tasas las afecta indirectamente.

A pesar de las tasas hipotecarias más altas, las solicitudes de hipotecas aumentaron por segunda semana consecutiva durante la semana que terminó el 12 de junio, según la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA).

“Sin embargo, la actividad de compras aún era un 10 por ciento más baja que hace un año, ya que la escasez de inventario y las tasas hipotecarias más altas están frenando la demanda”, dijo en un comunicado Joel Kan, vicepresidente asociado de pronóstico económico e industrial de MBA.

Kan dijo que el monto promedio de los préstamos es de poco más de $420,000, muy por debajo de su máximo de $460,000 a principios de este año, y es potencialmente una señal de que el crecimiento del precio de la vivienda se está moderando.

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Harrison Beacher dijo que sus posibles clientes compradores de viviendas con un presupuesto inferior a $450,000 tuvieron una “reacción visceral” a los costos adicionales de un préstamo hipotecario con una tasa hipotecaria del 6 por ciento.

“La diferencia de unos pocos cientos de dólares en el pago con una tasa más alta tiene un impacto mucho mayor en los compradores en un punto de precio de nivel de entrada”, dijo Beacher, socio gerente de Coalition Properties Group con Keller Williams Capital Properties en DC “Esos compradores sacaron del mercado y decidió seguir alquilando.”

Dado que las tasas hipotecarias comenzaron a aumentar a principios de 2022 y luego se dispararon la semana pasada en más de medio punto porcentual a su nivel más alto desde 2008, los compradores de viviendas han sentido cada vez más la presión en sus pagos de vivienda esperados. Y, sin embargo, el mercado inmobiliario no ha tocado fondo por completo. En cambio, hay una desaceleración en las ventas y la demanda.

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“La combinación del aumento de las tasas de interés, la inflación y los precios de las viviendas significa que los compradores de viviendas han perdido cerca del 50 por ciento del poder adquisitivo que tenían hace seis meses”, dijo David Howell, vicepresidente ejecutivo y director de información de McEnearney Associates en McLean. Va. “Con cualquier otro producto que experimente ese tipo de cambio dramático, la demanda se desplomaría, pero eso no ha sucedido”.

Durante las últimas seis semanas, los contratos firmados en la región de DC han bajado entre un 15 y un 20 por ciento en comparación con el mismo período del año pasado, “pero eso no es una caída tan pronunciada”, dijo.

Howell dijo que 2021 y 2020 son dos de los mercados inmobiliarios más anormales jamás experimentados. El mercado inmobiliario actual es comparable al de 2019, excepto por un inventario aún más bajo de viviendas en venta y tasas hipotecarias más altas, dijo.

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Aún así, no hay expectativas de que las tasas hipotecarias bajen en el futuro cercano, y tampoco hay evidencia de que los precios bajen, dijo Beacher. En lugar de una reducción generalizada de los precios, se anticipa que el ritmo de apreciación se desacelerará, aunque algunos vendedores individuales están bajando sus precios hoy si su casa no se ha vendido.

Los compradores de viviendas que estaban buscando la parte superior de su presupuesto cuando las tasas eran del 3,5 al 4 por ciento pueden estar enfrentando un pago de vivienda por encima de su nivel de comodidad, dijo Carolyn Sappenfield, agente de bienes raíces de Re/Max Realty Services en Bethesda, Maryland.

“Si no tiene que mudarse y el pago es demasiado alto, es posible que desee dar un paso atrás y esperar a ver qué sucede con el mercado”, dijo Sappenfield.

Los compradores primerizos y aquellos que buscan viviendas de nivel de entrada deben ser flexibles en cuanto a la ubicación y el tipo de vivienda que compran, dijo Beacher.

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“Tu primera casa no es tu casa para siempre”, dijo Beacher. “No es imposible comprar, pero es posible que no puedas comprar exactamente lo que quieres. La dinámica es que alquilar no es más barato que comprar ahora y es probable que su alquiler también suba”.

El mercado de condominios en DC, especialmente para edificios antiguos sin espacio al aire libre, es más débil que el resto del mercado inmobiliario, dijo Howell. Eso puede ofrecer una oportunidad para algunos compradores por primera vez.

Para los vendedores, Beacher recomienda fijar el precio de su casa de manera adecuada y considerar ofrecer créditos de costos de cierre para ayudar a los compradores a reducir su tasa de interés para que su pago sea más asequible.

“Entreno a todos mis clientes para que permanezcan en el juego si tienen los medios para comprar”, dijo Beacher.

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