La Junta de Supervisores de San Francisco aprobó esta semana una prohibición de la fijación algorítmica de precios en el mercado de alquiler de viviendas, una medida dirigida al software de gestión inmobiliaria de empresas como RealPage y Yardi, que ha sido culpado en parte por los altos alquileres.
El presidente de la Junta de Supervisores de San Francisco, Aaron Peskin, presentó La ordenanza el 16 de julio de 2024, argumentando que dicho software “permite la colusión de precios entre grandes propietarios corporativos con el fin de aumentar los alquileres abusivamente”.
“Prohibir la fijación automática de precios permitirá que el mercado funcione y reducirá los alquileres en San Francisco”, dijo Peskin [PDF]que en el pasado soportado zonificación descendente Esto limita la oferta de bienes raíces disponibles en San Francisco, aumentando los costos para la gente.
Otros factores más allá de la fijación algorítmica de precios y la falta de oferta de viviendas pueden contribuir al precio del alquiler, incluida la inversión de capital privado en alquiler, los costos de vivienda y los costos de construcción.
El software de fijación de alquileres ha permitido a los propietarios corporativos aumentar los alquileres mientras restringen la oferta en las ciudades
La prohibición, que se cree que es la primera de su tipo en Estados Unidos, espera la aprobación final de la Junta de Supervisores el 3 de septiembre de 2024.
“San Francisco acaba de dar un paso pionero para garantizar que los mercados inmobiliarios funcionen correctamente y que una mayor oferta de viviendas se traduzca en precios más bajos para los inquilinos”, dijo Lee Hepner, asesor legal sénior del Proyecto de Libertades Económicas Estadounidenses, en una declaración“En medio de una crisis generacional de vivienda, el software de fijación de alquileres de RealPage ha permitido a los propietarios corporativos aumentar los alquileres mientras restringen la oferta en ciudades de todo el país”.
La ordenanza de la ciudad establece: “Será ilegal vender, otorgar licencia o, de otro modo, proporcionar a los propietarios de San Francisco cualquier dispositivo algorítmico que establezca, recomiende o asesore sobre alquileres o niveles de ocupación que puedan alcanzarse para unidades de vivienda residencial en San Francisco”.
Un “dispositivo algorítmico” según la ordenanza “utiliza uno o más algoritmos para realizar cálculos de datos no públicos de competidores relacionados con alquileres o niveles de ocupación locales o estatales, con el propósito de asesorar a un propietario sobre si debe dejar su unidad vacante o sobre el monto de alquiler que el propietario puede obtener de un inquilino”.
Son los datos no públicos de la competencia los que no se permiten para la fijación de alquileres. Según ProPública“RealPage reconoció que introduce los datos internos de alquiler de sus clientes en su software de precios, lo que ofrece a los propietarios una visión agregada y anónima de lo que cobran sus competidores cercanos”.
Según el profesor de Derecho de la Universidad de Arizona Barak Orbach, es probable que esto constituya una violación de la ley antimonopolio estadounidense. “El uso de información comercial confidencial no pública de empresas para generar recomendaciones de optimización para otras empresas es una práctica facilitadora que probablemente viole la Sección 1 de la Ley Sherman”, concluyó Orbach en Un trabajo de investigación publicado en abril.
Tras los hallazgos de ProPublica, RealPage y Yardi fueron demandadas por manipulación de precios antimonopolio. En noviembre pasado, el Departamento de Justicia de Estados Unidos y la Comisión Federal de Comercio de Estados Unidos presentaron declaraciones de interés en casos contra las dos empresas, argumentando que las demandas no deberían ser desestimadas porque las reglas de manipulación de precios se aplican a los algoritmos de fijación de precios. Y en marzo, Politico reportado que el Departamento de Justicia había abierto una investigación sobre RealPage.
En la actualidad, la caso consolidado [PDF] contra RealPage ha llegado a acuerdos de principio que esperan su aprobación. El caso Yardi (Duffy contra Yardi Systems Inc y otros) continúa en curso.
Un portavoz de RealPage dijo El registro que San Francisco debería centrarse en la asequibilidad de la vivienda y en aumentar la oferta de unidades de alquiler.
“Si bien compartimos el objetivo de la Junta de Supervisores de San Francisco de ayudar a los inquilinos, esta ordenanza no hará nada para que la vivienda sea más asequible en la ciudad, donde hay una grave escasez de oferta de unidades de alquiler que debe abordarse”, dijo Jennifer Bowcock, vicepresidenta sénior de comunicaciones y creatividad. “Entre nuestros tres productos de software de gestión de ingresos, RealPage atiende solo al 10 por ciento del mercado de alquiler en San Francisco.
“Nuestro software está diseñado específicamente para cumplir con las leyes y puede configurarse para cumplir con la nueva ordenanza en caso de que se apruebe una votación final. El enfoque erróneo de la ordenanza en la información no pública es una distracción que solo empeorará los problemas históricos de San Francisco al prohibir un componente importante de la tecnología de fijación de precios que RealPage utiliza de manera responsable y que beneficia a los residentes, los administradores de propiedades y el ecosistema de viviendas de alquiler en su conjunto”. ®
