Para muchos potenciales compradores de viviendas, los últimos dos años han sido brutales, ya que los altos precios de las viviendas y las tasas hipotecarias produjeron el mercado inmobiliario más inasequible desde la burbuja de la década de 2000.
Muchos expertos no esperan una mejora drástica pronto, pero finalmente podría estar produciéndose un cambio.
El costo de una hipoteca fija a 30 años ha caído desde más del 7% en mayo hasta el rango bajo del 6% la semana pasada. Se espera que el miércoles la Reserva Federal reduzca su tasa de interés de referencia por primera vez desde que comenzó a aumentarla en 2022 en un intento por combatir la inflación.
“Creo que durante los próximos dos años estaremos en un mundo donde la presión estará sobre las tasas para que bajen”, dijo Daryl Fairweather, economista jefe de la correduría inmobiliaria Redfin.
No está claro en qué medida caerán los tipos hipotecarios.
El costo de una hipoteca está fuertemente influenciado por la inflación porque los inversores institucionales que compran hipotecas a 30 años agrupadas no quieren ver cómo se pierde el valor de su inversión.
Los expertos atribuyen la reciente disminución de las tasas hipotecarias a la disminución de la inflación, así como a las expectativas de que, como los precios al consumidor están aumentando menos, eso permitirá a la Fed recortar su tasa de interés de referencia.
La tasa de fondos federales del banco central no afecta directamente las tasas hipotecarias, pero puede hacerlo indirectamente ya que establece un piso para todos los costos de endeudamiento y proporciona una señal de cuán arraigada cree la Fed que está la inflación.
Keith Gumbinger, vicepresidente de la firma de investigación HSH.com, dijo que un recorte de la Reserva Federal el miércoles podría no cambiar mucho las tasas hipotecarias porque, hasta cierto punto, los inversores hipotecarios ya han incorporado en sus precios la expectativa de que las tasas disminuirían.
Sin embargo, se esperan más recortes en el futuro.
Gumbinger dijo que si la Fed logra un aterrizaje suave (controlar la inflación sin causar una recesión), esperaría que las tasas hipotecarias se ubiquen en torno al 5% para esta misma época el año próximo.
Si la economía empeora, las tasas hipotecarias podrían caer aún más, aunque incluso en ese escenario Gumbinger duda que alcancen el rango del 3% o menos de la pandemia.
Orphe Divounguy, economista senior de Zillow, predijo que las tasas ni siquiera caerían al 5,5%, sino que se mantendrían cerca de donde están, argumentando que la economía es relativamente fuerte y es poco probable que la inflación disminuya mucho.
“No creo que vayamos a ver una gran caída, pero lo que hemos visto hasta ahora ha sido excelente para los compradores de viviendas”, dijo.
De hecho, incluso modestas reducciones en los costos de los préstamos pueden tener un gran efecto en la asequibilidad.
Si un comprador paga un anticipo del 20% por una casa de $800,000, los pagos mensuales de capital e intereses equivaldrían a $4,258 con una hipoteca del 7%; $3,837 con una hipoteca del 6%; y $3,436 con una hipoteca del 5%.
Otra cuestión es si la caída de las tasas traerá un alivio duradero. La caída de los costos de los préstamos podría atraer una avalancha de compradores adicionales y hacer subir los precios de las viviendas, especialmente si el aumento de la demanda no se ve compensado por un aumento de la oferta.
Por ahora, el número de viviendas en venta está aumentando modestamente, las tasas están cayendo y el crecimiento de los precios de las viviendas se está desacelerando.
En agosto, los precios de las viviendas en el sur de California bajaron levemente en comparación con el mes anterior. Los valores aumentaron casi un 6 % en comparación con el año anterior, pero ese aumento fue menor que el aumento de 12 meses del 9,5 % en abril, según datos de Zillow.
En teoría, esta combinación de factores podría brindarles a los posibles compradores la oportunidad de ingresar al mercado, pero muchos no parecen estar haciéndolo.
Según Redfin, un 7,8% menos de viviendas en todo Estados Unidos entraron en depósito durante las cuatro semanas que finalizaron el 8 de septiembre, en comparación con el año anterior.
En el condado de Los Ángeles, las ventas pendientes aumentaron un 2% respecto al año pasado, pero disminuyeron respecto a principios del verano.
Fairweather dijo que los compradores podrían no estar incursionando en el mercado ahora porque no se han dado cuenta de que las tasas han bajado o están temporalmente asustados por los cambios recientes en las reglas de comisión de bienes raíces.
Algunos agentes dicen que están notando una recogida.
Costanza Genoese-Zerbi, una agente de Redfin del área de Los Ángeles, dijo que recientemente notó que hay más compradores primerizos que salen de compras, lo que lleva a un aumento en las ofertas múltiples en los vecindarios de nivel de entrada donde las personas son más sensibles a las tasas.
Otros agentes no están viendo un gran aumento.
El agente inmobiliario Jake Sullivan, que se especializa en South Bay y San Pedro, tiene una teoría: las casas siguen siendo mucho más caras que hace apenas unos años.
Los costes del seguro de vivienda también han aumentado.
“El costo de vida es muy alto”, dijo Sullivan.
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