El mercado de la vivienda de los EE. UU. ha pasado de ser abrasador a enfriarse en cuestión de meses, ya que el impulso también está cambiando lentamente de un mercado de vendedores a uno más favorable para los compradores.
Pero algunos pueden no estar familiarizados con los términos más utilizados en la industria.
“Cuanto más sepa antes de lanzarse a comprar o vender una casa, más fácil será”, dijo Kristina O’Donnell, agente de bienes raíces de Realty One en el área de Filadelfia.
Esto es lo que debe saber:
¿Qué significa meses de inventario?
Los meses de inventario reflejan la cantidad de meses que tomaría vender todas las casas actualmente en el mercado. Puede calcular los meses de inventario dividiendo la cantidad total de viviendas en venta entre la cantidad de viviendas vendidas en un mes.
¿Qué es un mercado de compradores?
En un mercado de compradores, hay más viviendas en venta que compradores en el mercado, por lo que el mercado de la vivienda es favorable para los compradores. Esto se refleja en la disposición de los vendedores a negociar y las concesiones que están dispuestos a ofrecer.
Generalmente, el mercado de un comprador tiene seis meses o más de oferta.
¿Qué es un mercado de vendedores?
El mercado de un vendedor se caracteriza por un inventario ajustado y múltiples ofertas de viviendas. Los compradores a menudo no tienen espacio para la negociación y a menudo hay tres meses o menos de suministro de viviendas.
¿Qué es una venta pendiente?
Una venta pendiente significa que un vendedor ha aceptado la oferta de un comprador. A diferencia de un estado contingente, que significa que el vendedor ha aceptado una oferta pero aún debe cumplir con algunos requisitos, pendiente generalmente significa que se han resuelto las contingencias, se ha firmado el contrato, según Rocket Mortgage.
Sin embargo, aunque la venta está casi completa, la casa aún no se ha vendido oficialmente.
¿Qué es una vivienda inicial?
Las viviendas de nivel de entrada o viviendas iniciales se definen como viviendas que tienen 1,400 pies cuadrados o menos y cuestan menos de $250,000, según Freddie Mac y otros expertos en vivienda.
¿Qué es una burbuja inmobiliaria?
Una burbuja inmobiliaria es un período marcado por un aumento inusual en los precios de la vivienda impulsado por una alta demanda y una oferta baja, la especulación de los inversores y un gasto exuberante.
Estas burbujas son causadas por una variedad de factores, que incluyen una creciente prosperidad económica, tasas de interés bajas, más ofertas de productos hipotecarios y crédito de fácil acceso.
La baja oferta de viviendas se debe en gran medida a la falta de construcción, dicen los expertos.
Un análisis del gigante inmobiliario Freddie Mac sugiere que la escasez de viviendas ha aumentado un 52 %, de 2,5 millones en 2018 a 3,8 millones en 2020.
“Si bien hace dos meses las tasas superiores al 7% pueden haber parecido impensables, al ritmo actual, podemos esperar que las tasas superen ese nivel en los próximos tres meses”, escribió recientemente George Ratiu, gerente de investigación económica de Realtor.com.
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¿Cómo estalla o termina una burbuja del mercado inmobiliario?
Termina cuando la demanda disminuye o se estanca, debido a las tasas hipotecarias más altas o la inflación que consume los ahorros, mientras que al mismo tiempo la oferta se realinea con la demanda (cuando la construcción se pone al día). Y eso puede resultar en una fuerte caída de los precios, reventando la burbuja.
En el último mes, las tasas hipotecarias aumentaron ante el rápido aumento de la inflación y las altas tasas hipotecarias limitaron gravemente el poder adquisitivo de los compradores.
¿Qué significa contingencia?
Una contingencia es una cláusula en un acuerdo de compra que se debe cumplir con una acción o requisito específico para que el contrato se vuelva legalmente vinculante, según Bankrate.com.
Tanto el comprador como el vendedor deben aceptar los términos de cada contingencia y firmar el contrato antes de que se vuelva vinculante, dijo el sitio.
En otras palabras, se ha hecho y aceptado una oferta por una casa, pero antes de que la venta sea un trato cerrado, aún se deben cumplir algunas condiciones o contingencias, dijo O’Donnell.
“Le da a las partes una opción de exclusión o una forma de retractarse del acuerdo”, dijo O’Donnell.
Algunas contingencias comunes incluyen la contingencia hipotecaria, la contingencia de tasación y la contingencia de inspección.
Una contingencia hipotecaria le da al comprador un período de tiempo específico para asegurar el financiamiento. Si el comprador no obtiene un préstamo antes de la >, el comprador puede retrocede, a veces sin perder el depósito, y el vendedor puede volver a poner la casa en el mercado.
Una contingencia de tasación puede proteger a un comprador al estipular que la propiedad debe tasarse al precio de venta sugerido, como mínimo, o el contrato puede anularse. Esta contingencia también puede permitir que el vendedor opte por reducir el precio al valor de tasación o menos, dijo O’Donnell.
Una contingencia de inspección permite a los compradores hacer inspeccionar la propiedad por un profesional y solicitar ciertas reparaciones o un precio de venta más bajo.
Estos arreglos pueden detener, completar o finalizar una venta.
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¿Qué son los costos de cierre?
Los costos de cierre son tarifas que los compradores de vivienda pagan por elementos que incluyen una tasación, título y otras tarifas cobradas por los prestamistas para crear el préstamo, llamadas tarifas de ‘originación’ de la vivienda. Los vendedores también pagan los costos de cierre, aunque por lo general una cantidad menor.
Los costos de cierre específicos que tendrá que pagar un comprador dependerán del tipo de préstamo que tengan y también del lugar donde vivan, dijo O’Donnell.
Los costos de cierre pueden oscilar entre el 3% y el 6% del monto del préstamo, dijo Rocket Mortgage.
Sin embargo, un comprador puede negociar con un vendedor para ayudar a cubrir o pagar todos los costos de cierre. Estas se llaman concesiones de vendedor, dijo O’Donnell.
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¿Qué es el dinero de arras?
La arras es un depósito que realiza para demostrar su buena fe e intención de comprar la propiedad. Dependiendo de las circunstancias, es posible que no pueda recuperar este dinero si decide no completar la compra.
¿Qué es el fideicomiso y cómo funciona?
El fideicomiso es dinero colocado con un tercero, a menudo el prestamista, para su “custodia”. Durante una compra de bienes raíces, el comprador generalmente debe colocar una parte de su pago inicial en una cuenta de depósito en garantía donde se mantiene hasta el cierre. Después de comprar la casa, una parte de cada pago de la hipoteca generalmente se mantiene en una cuenta de “depósito en garantía” para pagar los impuestos y el seguro de la propiedad.
¿Qué es la relación deuda-ingreso?
Su relación deuda-ingreso es una medida ampliamente utilizada de su solvencia. Usted calcula su relación deuda-ingreso dividiendo sus pagos mínimos mensuales de deuda, incluido el alquiler o la hipoteca, por su salario neto mensual. Los prestamistas suelen considerar mejor una relación deuda-ingreso más baja.
¿Qué es el seguro hipotecario privado?
El seguro hipotecario privado es un tipo de seguro que un prestatario puede estar obligado a comprar como condición de un préstamo hipotecario convencional. La mayoría de los prestamistas requieren el seguro cuando un comprador de vivienda hace un pago inicial de menos del 20% de la compra de la vivienda.
¿Qué es un mercado equilibrado?
Un mercado saludable es aquel que no favorece ni a los compradores ni a los vendedores y normalmente tiene seis meses de inventario disponible. Para determinar el inventario disponible, tome la cantidad de casas actualmente en venta y divídala por las ventas en los últimos 30 días.
¿Qué es una ejecución hipotecaria de vivienda?
Una ejecución hipotecaria es la recuperación de una propiedad por parte del prestamista cuando un propietario no puede hacer los pagos hipotecarios requeridos.
El prestamista puede vender la casa a otro comprador, dicen los expertos.
“Quieres evitar la ejecución hipotecaria, punto”, dijo O’Donnell. “Si un propietario, por cualquier motivo, tiene problemas para pagar su hipoteca, debe comunicarse con su prestamista de inmediato para tratar de solucionarlo”.
¿Conoce su puntaje FICO?
Un puntaje FICO es un número de tres dígitos que indica la solvencia basada en la información contenida en los informes de crédito de alguien.
Cuanto mayor sea el puntaje, mejor, dijo Anthony Graziano, director ejecutivo de Integra Realty Resources, con sede en Florida. “Tener un puntaje FICO sólido puede ayudarlo a obtener las mejores tasas y términos”, dijo Graziano.
Un buen puntaje FICO oscila entre 670 y más, según el sitio en línea myFICO.com
El puntaje ayuda a los prestamistas a determinar la probabilidad de que una persona pague un préstamo, dijo myFico.com. El puntaje también determina cuánto puede pedir prestado alguien, la cantidad de meses que tiene para pagar el préstamo y cuál será su tasa de interés.
¿Qué es una hipoteca a tipo fijo?
Una hipoteca de tasa fija es una opción de préstamo hipotecario con una tasa de interés específica para todo el plazo del préstamo, según Rocket Mortgage.
Esto significa que la tasa de interés de la hipoteca no cambiará durante la duración del préstamo. Además, los pagos de interés y principal del prestatario siguen siendo los mismos cada mes.
Una hipoteca de tasa fija a 30 años es la opción hipotecaria más popular de Estados Unidos, dijo Rocket Mortgage.
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¿Qué es una hipoteca de tasa ajustable?
Una hipoteca de tasa ajustable es un préstamo hipotecario con una tasa de interés que se ajusta según el mercado, según Rocket Mortgage..
Las hipotecas de tasa ajustable generalmente ofrecen una tasa de interés introductoria más baja que las hipotecas de tasa fija, pero después del período inicial, su pago mensual puede cambiar.
“Si las tasas de interés bajan, (las hipotecas de tasa ajustable) pueden volverse menos costosas”, dijo Rocket Mortgage. “Sin embargo, (las hipotecas de tasa ajustable) también pueden volverse más caras si las tasas suben”.
¿Cuándo debe ser precalificado?
Si se encuentra en las etapas iniciales de su viaje de compra de vivienda y solo desea determinar su presupuesto, obtener la precalificación le dará una estimación del precio de compra.
¿Cuándo debe obtener la preaprobación?
Si está más avanzado en el proceso y planea comprar una casa en los próximos meses, se recomienda obtener una aprobación previa. Una vez que complete el proceso de aprobación previa, recibirá una carta de aprobación previa de su prestamista, que generalmente es válida por 30 a 90 días.
Predicciones del mercado de la vivienda
El banco de inversión Morgan Stanley espera que los precios de las viviendas en EE. UU. finalicen 2022 con una caída del 11 % en comparación con 2021 y que caigan otro 7 % para fines de 2023. Las caídas se deben en parte al aumento de las tasas hipotecarias y al crecimiento imprevisto de los precios de las viviendas.
“Creemos que las ventas van a caer más de lo que pensábamos”, dijo Jim Egan, codirector de Investigación de Productos Titulizados de Estados Unidos de Morgan Stanley, en el podcast “Thoughts on the Market” del banco. “Creemos que los arranques van a caer más de lo que pensábamos, y que el próximo año los arranques de una sola unidad serán más bajos en 2023 que en 2022”.
Más de sus preguntas sobre dinero respondidas
El reportero Terry Collins contribuyó a este informe.
