El Gobierno ha cortado el modelo de alquiler por habitaciones. Ahora los propietarios no podrán ganar más dinero alquilando cada cuarto por separado que si alquilaran el piso entero. El Consejo de Ministros ha aprobado la nueva norma, que ya está publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE). El texto dice que la suma de todas las rentas de las habitaciones no puede superar el precio de mercado del alquiler completo. Esta regla está dentro del Real Decreto-ley 26/2026, en vigor desde el 1 de octubre de 2026. El decreto cambia la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y mete de lleno el alquiler de habitaciones y los contratos de corta duración en la ley.
La decisión llega tras años de subidas en el precio de las habitaciones, sobre todo en Madrid, Barcelona y Valencia. Según estudios recientes, una sola habitación puede costar casi un tercio del sueldo neto de un joven. Cada vez es más difícil acceder a un piso completo, así que la demanda de habitaciones ha crecido y los precios han seguido el mismo camino. Además, muchos propietarios han usado contratos temporales y han dividido pisos para esquivar los límites de precios que afectan al alquiler tradicional.
Por primera vez, la ley española incluye de forma explícita el alquiler parcial de habitaciones bajo el paraguas de la LAU, otorgando a los inquilinos garantías reforzadas frente a los contratos civiles previos.
El decreto no solo pone tope a la rentabilidad. Por primera vez, el alquiler de habitaciones entra en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Desde ahora, estos contratos pueden ser de vivienda habitual o de alquiler temporal, según la necesidad real de quien vive allí. Pero la norma no explica cómo se calculará el precio de referencia del piso completo. No queda claro cómo se fijará el límite en la práctica. Para los contratos temporales, hay un filtro antifraude: si no hay una causa real y justificada para la temporalidad, el contrato podrá pasar a ser de residencia habitual. Así, el inquilino gana protección.
En las zonas declaradas tensionadas, el precio máximo de las habitaciones tendrá los mismos límites que los alquileres residenciales normales. El Gobierno dice que la medida cierra los huecos legales que permitían a los propietarios saltarse la regulación de hace tres años. Muchos recurrían a dividir pisos o a contratos temporales para esquivar los controles de precios. Según el BOE, en estos mercados tensionados habrá techos adicionales, igual que los que ya existen para el alquiler de pisos completos.
La reforma también endurece las condiciones para los alquileres de temporada. Ahora la protección jurídica del inquilino depende del uso real de la vivienda, no solo del tipo de contrato. El objetivo es que la presión sobre el mercado no siga creciendo por vías alternativas, como ya ha pasado antes, según un reciente análisis sobre la crisis de vivienda en Madrid. Además, la nueva norma obliga a justificar cada alquiler temporal. Si no se acredita la causa, se considerará automáticamente como arrendamiento de vivienda habitual.
Antes de la reforma, el alquiler de habitaciones se regía principalmente por acuerdos civiles, lo que dejaba a los inquilinos con menos protección legal. Ahora, la suma de todos los contratos de habitación en una misma vivienda no podrá superar el precio del alquiler íntegro, y en zonas tensionadas se aplican límites adicionales.
El texto legal no aclara si se tomará como referencia el último contrato de alquiler íntegro firmado en la vivienda ni da una fórmula concreta para calcular el precio máximo. Esta falta de detalle puede crear dudas tanto para propietarios como para inquilinos. Habrá que esperar a futuras aclaraciones o a cómo actúe la administración para saber cómo se aplicará. Aun así, la publicación en el BOE oficial confirma que las medidas ya están en vigor y se aplican en todo el país.
La reforma cambia el panorama del alquiler en España. Ataca de raíz una de las vías que más ha hecho subir los precios en los últimos años. Aunque no hay un método claro para fijar el límite, el mensaje político es directo: el Gobierno no va a dejar que la fragmentación de pisos siga alimentando la especulación en el mercado del alquiler. Esta intervención, aunque aún tiene puntos por aclarar, supone un paso adelante en la protección de los inquilinos y en el control de precios en las grandes ciudades, donde la presión sobre la vivienda es ya uno de los mayores problemas sociales y económicos del país.
