Joan Monràs advierte que la mejora de barrios puede elevar los precios y forzar la salida de vecinos con menos recursos. El gasto en vivienda ya supera el 40% del presupuesto en hogares vulnerables, agravando la brecha social.
Cuando una zona urbana se transforma y gana atractivo gracias a nuevos parques, mejores servicios o espacios públicos renovados, el resultado no siempre es positivo para todos sus habitantes. Joan Monràs, director general de la Barcelona School of Economics y catedrático en la Universidad Pompeu Fabra, advierte que estas mejoras pueden traducirse en un aumento de los precios de la vivienda y, en consecuencia, en el desplazamiento de los vecinos con menos recursos.
Según el análisis de Monràs, realizado junto a Bryan A. Stuart y financiado por la Fundación BBVA, los hogares con rentas bajas destinan cerca del 40% de su presupuesto a la vivienda, mientras que en los hogares con mayores ingresos este porcentaje se reduce al 20%. Esta diferencia hace que cualquier subida de precios tenga un impacto mucho más severo en las familias vulnerables, amplificando la desigualdad social.
Presión sobre los hogares vulnerables
En España, el gasto medio en vivienda, suministros y combustibles aumentó un 5,8% en 2025, según la Encuesta de Presupuestos Familiares del INE. La renta media por hogar se sitúa en 38.994 euros, pero un 25,7% de la población está en riesgo de pobreza o exclusión social. En este contexto, cualquier incremento en el coste residencial golpea con especial dureza a quienes ya dedican una parte desproporcionada de sus ingresos a pagar el techo.
Monràs sostiene que la única forma de reducir esta brecha es aumentar la oferta de vivienda. Si se construyen más pisos y los precios bajan, el beneficio es mayor para quienes más lo necesitan. Según sus cálculos, una mejora del 10% en la productividad del sector residencial podría reducir la desigualdad de bienestar en torno a un 1%.
El efecto expulsión tras la mejora urbana
El fenómeno de la expulsión de residentes tras la revalorización de barrios no es nuevo, pero sigue siendo poco visible en el debate público. Cuando las administraciones invierten en parques, calles peatonales o equipamientos, la demanda por vivir en esas zonas crece. Si la oferta de vivienda no acompaña, los precios suben y los vecinos con menos capacidad económica se ven obligados a marcharse. Monràs lo resume así: «mejorar la calidad de vida en la propia ciudad expulsa a los vecinos de sus barrios».
El economista no propone frenar la inversión en barrios, sino acompañarla de políticas que faciliten la construcción de nuevas viviendas. De lo contrario, solo quienes pueden absorber el encarecimiento permanecerán, mientras el resto buscará alternativas en otras zonas, muchas veces con peores servicios y conexiones.
Conexiones metropolitanas y alternativas
Otra vía para aliviar la presión sobre los precios es ampliar el mercado residencial mediante mejores conexiones entre grandes ciudades y municipios cercanos. Monràs destaca la importancia de infraestructuras como Cercanías y redes de telecomunicaciones para integrar localidades próximas a Madrid o Barcelona en un mercado laboral y residencial más amplio. Ejemplos como Mataró, Sabadell o Terrassa muestran cómo una mejor conectividad puede elevar el bienestar de los residentes, aunque también puede encarecer esas zonas.
La clave, según Monràs, es que vivir más lejos no implique quedar aislado de las oportunidades laborales y los servicios. En España, mientras algunas capitales sufren una fuerte presión inmobiliaria, aún existen municipios con alquileres mucho más asequibles. El reto es lograr que la distancia no sea una barrera insalvable.
Lecciones de los topes al alquiler en Cataluña
Monràs también ha analizado, junto a José García Montalvo, el impacto de los límites al alquiler aplicados en Cataluña en 2020. Detectaron que los alquileres por encima del índice bajaron, pero los que estaban por debajo subieron. Además, parte de la oferta desapareció del mercado, con una reducción relativa del 10% en Barcelona respecto a municipios similares. Estos resultados muestran que las regulaciones pueden tener efectos heterogéneos y no siempre benefician a quienes más lo necesitan.
La dificultad de fondo, según el economista, es combinar ciudades atractivas y productivas con precios de vivienda accesibles. Su propuesta pasa por aumentar el parque disponible, mejorar los barrios y ampliar las posibilidades de residencia mediante mejores conexiones metropolitanas.
El debate sobre el acceso a la vivienda y la transformación urbana no es exclusivo de las grandes capitales. Experiencias como la de quienes optan por soluciones alternativas, como convertir un autobús en vivienda, reflejan hasta qué punto la presión inmobiliaria obliga a buscar nuevas fórmulas para acceder a un hogar digno.
En definitiva, el análisis de Monràs subraya la necesidad de políticas integrales que combinen inversión en barrios, aumento de la oferta y mejora de las conexiones, para evitar que la revalorización urbana se traduzca en mayor desigualdad y expulsión de los vecinos más vulnerables.
