El mercado del alquiler en Cataluña pierde fuerza tras la imposición de topes. El informe oficial señala menos contratos nuevos y un desplazamiento hacia alquileres de temporada y habitaciones. El acceso a la vivienda sigue siendo el gran reto.
El mercado del alquiler en Cataluña ha experimentado una desaceleración notable desde la entrada en vigor de los límites a los precios, según el último informe de la Generalitat. El documento, elaborado por la dirección de Análisis y Prospectiva Económica, revela que el segmento del alquiler habitual ha perdido dinamismo, especialmente en Barcelona y en los municipios declarados como zonas tensionadas.
Entre 2021 y 2025, el número de nuevos contratos de arrendamiento cayó de 167.842 a 108.057, mientras que el saldo neto anual de contratos se redujo de 27.536 a 8.895. Aunque el saldo sigue siendo positivo, la ralentización es evidente y afecta principalmente a las áreas donde se han aplicado los topes al alquiler desde marzo de 2024.
El informe apunta a un efecto secundario: parte de la oferta se ha desplazado hacia modalidades como el alquiler de temporada, el arrendamiento de habitaciones y el coliving. En Barcelona, el precio medio de una habitación ha alcanzado los 600 euros, el doble que hace una década, y la oferta gestionada por empresas se ha multiplicado por diez en cinco años.
La Generalitat reconoce que la regulación ha contenido el crecimiento de las rentas en los contratos regulados, pero advierte que su impacto global depende de la evolución de la oferta asequible y de la movilidad residencial. Entre 2024 y 2025, los precios subieron un 2% en zonas tensionadas, frente al 6,1% en el resto de Cataluña.
El informe también destaca el cambio en la estructura de la vivienda: entre 2013 y 2025, los hogares en alquiler aumentaron en 250.000, mientras que los propietarios cayeron en 90.000. La brecha es especialmente marcada entre jóvenes y familias inmigrantes: la mitad de los hogares de 18 a 29 años y el 57% de los encabezados por personas nacidas en el extranjero viven de alquiler.
El coste de la vivienda sigue siendo el principal factor de desigualdad. El 33,3% de los inquilinos que pagan precios de mercado vive bajo el umbral de la pobreza, una proporción tres veces mayor que entre los propietarios. Además, el 7,3% de los declarantes con rentas superiores a 60.000 euros concentra una cuarta parte de las rentas del alquiler declaradas, lo que refleja el flujo de recursos de los inquilinos hacia los caseros.
La ley 11/2025 busca frenar el desplazamiento hacia alquileres de temporada y habitaciones, pero el informe advierte que su eficacia dependerá de la capacidad de gestión, inspección y sanción de las administraciones. La Generalitat insiste en que la solución a largo plazo pasa por aumentar la oferta de vivienda asequible.
En el contexto económico, Cataluña ha mantenido un crecimiento superior a la media de la zona euro, con un avance del 2,7% en 2025 impulsado por la demanda interna y los servicios, pese al estancamiento de la industria y el turismo. Sin embargo, el acceso a la vivienda sigue siendo el gran reto para la cohesión social y la prosperidad de la región.
Según datos oficiales, los precios de la vivienda en Cataluña han subido un 87,7% en la última década, mientras la construcción de nuevas viviendas permanece en niveles mínimos. El fenómeno del alquiler de temporada y habitaciones se ha intensificado en las grandes ciudades, dificultando aún más el acceso a una vivienda digna para jóvenes y colectivos vulnerables. El informe subraya que, si no se incrementa la oferta asequible, las medidas regulatorias tendrán un alcance limitado y podrían perpetuar la presión sobre los inquilinos.
