Grandes propietarios de viviendas en España comienzan la venta masiva de pisos. El mercado del alquiler en España está cambiando de estructura: las grandes empresas están reduciendo sus carteras y nuevos actores entran en el sector. Esto repercute en la disponibilidad de viviendas y en los precios, especialmente en Madrid y otras grandes ciudades.
En España se ha acelerado notablemente el proceso de cambio de propietarios en el mercado del alquiler de viviendas. En los últimos meses, grandes inversores institucionales han comenzado a vender masivamente sus carteras de pisos, lo que ya está impactando en la disponibilidad de alquiler en Madrid y otras ciudades del país. Según las estimaciones de Atlas Real Estate Analytics, los treinta mayores propietarios controlan más de 110.000 viviendas, aunque su cuota de mercado sigue siendo inferior al 10 %: la mayor parte de los inmuebles continúa en manos de particulares.
Entre los principales actores destacan Caixabank (a través de Building Center) con 20.300 pisos, el fondo estadounidense Blackstone (14.750 viviendas, principalmente mediante Testa), así como CBRE Investment Management y Vivenio. Sin embargo, son precisamente estas compañías las que ahora están reduciendo activamente sus carteras: parte de las viviendas se venden de forma individual a compradores privados, y no se transfieren a nuevos inversores institucionales. Este enfoque ya lo está aplicando, por ejemplo, el fondo canadiense Brookfield, que adquirió 5.000 viviendas a Blackstone por 1.050 millones de euros y ha comenzado a venderlas en el mercado.
Paralelamente, están entrando en el mercado nuevos grandes propietarios vinculados a inversiones a largo plazo y fondos de infraestructuras. Entre ellos se encuentran los alemanes DWS y MEAG, así como la española Culmia, que recientemente transfirió la mitad de su primer lote de 1.785 viviendas al fondo MEAG. Entre los nuevos actores figuran también Avalon Properties (Ares), Palatino (Vía Ágora y clientes de Bankinter) y Hoopp, que adquirió 2.000 viviendas a Avalon y también ha comenzado a venderlas individualmente.
Los expertos señalan que la institucionalización del mercado del alquiler en España aún se encuentra en una fase temprana. A modo de comparación, en Alemania y Austria la proporción de viviendas en alquiler alcanza el 53% y el 46% respectivamente, mientras que en España es de apenas el 16%, de las cuales solo el 8% están controladas por empresas. Además, el porcentaje de vivienda social y asequible en el país no supera el 2%, lo que genera una presión adicional sobre los precios y la disponibilidad.
Las autoridades intentan revertir la situación mediante programas de construcción de vivienda asequible, como el Plan Vive en Madrid, donde se otorgan a los inversores derechos sobre suelos públicos por más de 70 años a cambio del compromiso de alquilar viviendas a precios inferiores a los del mercado. Sin embargo, estos esquemas generan controversia: parte de los inquilinos considera que incluso las tarifas reducidas siguen siendo elevadas y la cesión a largo plazo del terreno al sector privado es objeto de críticas.
Actualmente, el mercado experimenta una clara rotación de capital: los primeros inversores, enfocados en el beneficio rápido, están saliendo y en su lugar deberían entrar fondos más conservadores, como los de pensiones, infraestructuras o aseguradoras. Sin embargo, esta transición avanza lentamente y parte de las carteras se está destinando a la venta minorista, reduciendo el volumen del parque profesional de alquiler. Según Colliers, en los próximos 3-4 años podrían venderse unas 40 000 viviendas de manera individual, lo que provocará una reducción adicional de la oferta en el mercado del alquiler.
Para comprender el contexto europeo, conviene prestar atención a la experiencia de Viena, donde el 75% de los habitantes vive de alquiler y la política municipal permite contener el alza de los precios y mantener la calidad de vida. Más detalles sobre cómo funciona el alquiler masivo sin subidas bruscas de precios se pueden consultar en el reportaje sobre el modelo de alquiler vienés.
Según los datos del Ministerio de Vivienda, en España hay unas 27 millones de viviendas, de las cuales solo el 16% están en alquiler. La mayoría pertenece a particulares, y los inversores institucionales aún no han logrado crear un mercado estable de vivienda asequible. En los próximos años la situación podría cambiar si nuevos fondos empiezan a invertir activamente en proyectos a largo plazo, aunque por ahora el mercado sigue siendo inestable y la oferta de alquiler profesional disminuye.
