¿Qué será de las oficinas vacías de Canadá?

La pandemia de COVID-19 ha generado cambios significativos a corto y largo plazo en la forma en que las personas viven, juegan y, especialmente, trabajan.

Si bien algunos aspectos de la vida anterior a la pandemia, como socializar en interiores sin mascarilla y viajar, han regresado, las oficinas de todo el país aún no han vuelto a sus tasas de ocupación previas a la pandemia.

Está por determinarse si las empresas abandonarán los modelos de lugares de trabajo remotos e híbridos que se hicieron populares durante la pandemia. Pero hay dos cosas claras: las tasas de vacantes de oficinas han estado aumentando desde el comienzo de la pandemia y las conversiones de oficina a residencial se están volviendo más comunes en las ciudades medianas y grandes de Canadá.

En su último Panorama del mercado nacional, la empresa de gestión de inversiones Colliers hizo un balance de las tasas de vacantes de oficinas en 12 ciudades canadienses durante el tercer trimestre de 2022. Según el informe, la tasa promedio de vacantes de oficinas en Canadá es del 13 por ciento, en comparación con poco más del 8 por ciento. por ciento al comienzo de la pandemia.

Calgary tiene la tasa de vacantes más alta, con un 27,5 por ciento de oficinas vacías. La tasa de Edmonton es del 19 por ciento, la de Regina del 17,5 por ciento, la de Montreal del 14,7 por ciento, la de Saskatoon del 14,5 por ciento, la de Halifax del 14,1 por ciento, la de Waterloo del 13,3 por ciento, la de Winnipeg del 12,7, la de Ottawa del 10,6 y la de Toronto del 10,1. Vancouver cuenta con la tasa de vacantes más baja, con un 5,8 por ciento.

Penny Gurstein es profesora en la Escuela de Planificación Comunitaria y Regional de la Universidad de Columbia Británica y se especializa en bienes raíces y vivienda. Ella cree que lo que está sucediendo es la aceleración de una tendencia que comenzó antes de la pandemia.

“Creo que COVID realmente aceleró la tendencia hacia arreglos de trabajo más flexibles que ha estado ocurriendo durante un tiempo”, dijo a CTVNews.ca en una entrevista telefónica el miércoles. “Las empresas que están tratando de atraer una fuerza laboral más joven han reconocido que algo que sus empleados quieren es más flexibilidad, por lo que no necesitan tanto espacio de oficina”.

A medida que aumentan las tasas de vacantes de oficinas, los propietarios de edificios, los desarrolladores y los urbanistas se están entusiasmando cada vez más con la idea de convertir los espacios de oficinas vacíos y obsoletos en hogares. Esto les evita tener que demoler y reconstruir activos infrautilizados y satisface la demanda de viviendas.

Este concepto tampoco es nuevo.

Durante décadas, los desarrolladores han transformado bancos, escuelas, fábricas e iglesias en condominios y apartamentos, y existen varios ejemplos de conversiones de oficinas en Canadá antes de la pandemia.

Una ventaja de reutilizar edificios existentes es que reduce parte del impacto ambiental de la construcción. Entre tres proyectos de conversión de oficina a residencial completados desde 2019 y un próximo cuarto proyecto, Strategic Group, con sede en Alberta, estima que habrá ahorrado 56 000 toneladas de materiales de construcción y 17 toneladas de emisiones de dióxido de carbono.

Una foto de Strategic Group muestra la cocina y la sala de estar de una unidad en el desarrollo de viviendas Cube, que vio un edificio de oficinas vacío en el centro de Calgary convertido en un edificio residencial con 65 apartamentos de una y dos habitaciones. (Grupo Estratégico)

“Eso es el equivalente a sacar 37,000 vehículos de la carretera cada año”, dijo Ken Toews, vicepresidente senior de desarrollo de Strategic Group, en una entrevista telefónica con CTVNews.ca el miércoles.

Toews explicó que la construcción representa el 11 por ciento de las emisiones climáticas globales, según el World Green Building Council, por lo que parte del atractivo de reutilizar los edificios existentes es ayudar a reducir esa cifra.

Por supuesto, también hay consideraciones financieras.

Una vez que la tasa de vacantes de un edificio aumenta hasta el 20 por ciento, comienza a perder dinero, explicó Steven Paynter, director de Gensler Architecture and Design.

“Hay muchos edificios en ese punto ahora”, dijo a CTVNews.ca en una entrevista telefónica el miércoles. “En los últimos seis meses, a medida que aumentaron las tasas de vacantes y las personas no renovaron los contratos de arrendamiento de sus oficinas, de repente todos quieren hablar de eso y quieren poner en marcha estos proyectos”.

Gensler vio venir esto al comienzo de la pandemia y creó un sistema de puntuación para ayudar a los desarrolladores a determinar qué edificios son adecuados para la conversión y cuáles no.

Los edificios con una placa de piso pequeña son ideales porque es más fácil diseñar unidades residenciales en un espacio con una profundidad de ascensor a ventana de alrededor de 35 pies que, por ejemplo, 80 pies. Los edificios de la década de 1970 tienden a tener estas placas de piso más pequeñas. Los edificios con muchas ventanas y estacionamiento preexistente también son una ventaja, ya que es difícil y costoso adaptar estas características.

“Hemos trabajado mucho en esto”, dijo Paynter. “Hemos estudiado más de 350 edificios alrededor de América del Norte ahora, y lo que hemos encontrado es, si tienes suerte. Alrededor del 30 por ciento de las veces estos proyectos tendrán sentido económico”.

Sin embargo, Paynter espera ver conversiones de oficina a residencial en todas las principales ciudades de América del Norte en poco tiempo, aunque tomará más tiempo en algunas ciudades que en otras, principalmente debido a las políticas de aprobación y zonificación municipal.

Las ciudades deben aprobar las solicitudes de conversión de oficinas a viviendas, y algunas ciudades tienen reglas de zonificación que protegen el espacio de oficinas. Por ejemplo, Paynter dijo que Toronto ha designado zonas de empleo donde se protege la cantidad de espacio de oficina. Esto agrega otra barrera para hacer conversiones.

“En este momento es difícil hacer este tipo de conversiones en Toronto debido a las reglas de la ciudad”, dijo Paynter.

Los liberales federales son conscientes de esta barrera y, en las elecciones de 2021, hicieron campaña con la promesa de comprometer $600 millones para apoyar las conversiones de oficinas y tiendas minoristas en viviendas, y de trabajar con los municipios para crear un sistema acelerado de permisos. para permitir conversiones más rápidas.

Paynter dijo que aún no ha notado ningún movimiento en esas promesas, pero mientras tanto, algunos municipios han tomado el relevo.

A través de su Programa de incentivos para el desarrollo del centro de Calgary, la ciudad de Calgary ofrece una subvención para conversiones de oficinas a viviendas de $75 por pie cuadrado. El programa se lanzó en agosto de 2021 y ha aprobado cinco conversiones, y es probable que dos más reciban aprobación pronto.

Calgary también avanzó acelerando el proceso de aprobación de zonificación para conversiones de oficina a residencial, dijo Toews.

Desde 2019, Strategic Group ha completado tres conversiones de oficina a residencial en Edmonton y Calgary, creando más de 200 nuevas unidades residenciales, y está a punto de comenzar la construcción de una cuarta.

Una foto de Strategic Group muestra la cocina de una unidad en el desarrollo de viviendas e11even, que vio un edificio de oficinas vacío en el centro de Edmonton convertido en un edificio residencial con 177 unidades de alquiler. (Grupo Estratégico)

“Hemos estado muy entusiasmados con las conversiones durante bastante tiempo”, dijo Toews. “Sabía que estábamos en el camino correcto cuando trabajábamos en la reutilización adaptativa para edificios, pero no me di cuenta de que era tan importante”.

Toews dijo que tomó solo un mes recibir la aprobación de zonificación para una de sus conversiones de Calgary.

“Es muy bueno”, dijo. “Calgary ha adoptado un enfoque diferente y es refrescante porque muchos desarrolladores se desilusionan con las bajas aprobaciones”.

El ayuntamiento de Calgary considera que las conversiones de oficinas a viviendas son una solución al exceso de espacio de oficinas y una forma de desarrollar vecindarios céntricos más vibrantes. El gobierno federal los ve como una oportunidad para que los propietarios y las comunidades cambien el exceso de espacio por alquileres basados ​​en el mercado.

Gurstein los ve como una oportunidad potencial para crear viviendas asequibles, una que espera no se desperdicie.

“Si aseguran al menos algunas unidades asequibles adaptadas a los ingresos, ese tipo de cosas, creo que es totalmente razonable”, dijo.

“Pero a menos que haya algo para garantizar que haya asequibilidad allí, realmente no lo veo como algo que aborde la asequibilidad”.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.