Después de que los compradores de viviendas perdieran decenas de miles de dólares en acuerdos inmobiliarios que salieron mal, una ley está a punto de cambiarse. Pero hay una trampa importante.
Una regla controvertida en la ley de propiedad de Queensland va a cambiar después de que dejó a los compradores de viviendas en la indigencia.
El lunes, el Instituto de Bienes Raíces de Queensland (REIQ) señaló que lanzaría una nueva edición del Título de Casas y Terrenos y Comunidad Residencial el 20 de enero del próximo año.
En la mayoría de los demás estados australianos, se otorga un período de gracia de dos semanas si no se puede cumplir a tiempo con la > de liquidación de la propiedad, pero no en Queensland. El contrato puede rescindirse inmediatamente.
Y una vez que se rompe el contrato, el vendedor de Queensland tiene el derecho legal de quedarse con el 10 por ciento del depósito de la vivienda del comprador, lo que significa que el comprador puede perderlo todo.
El mes pasado, news.com.au informó que la pareja de novios Mark Trau y Maddie Goyder perdieron un depósito de $ 75,000 para la casa, que habían estado ahorrando desde la adolescencia, porque un error manual significaba que su banco se retrasó 24 horas en la liquidación.
En un caso aún más extremo, la epidemióloga de Brisbane, la Dra. Loretta McKinnon, perdió la casa de sus sueños después de que el Commonwealth Bank demorara 13 minutos en la fecha del acuerdo.
La enmienda a la legislación cambiará esta regla de “muerte súbita”, sin embargo, todavía hay un problema importante.
La directora ejecutiva de REIQ, Antonia Mercorella, dijo que la ley estaba cambiando después de que su instituto se enteró de que los acuerdos fracasaron a última hora.
“Debido al volumen de transacciones que está sucediendo y debido a Covid-19, los bancos a menudo causan retrasos. Lo que hemos estado viendo es que los bancos a menudo no están preparados. Obviamente reconocemos que está fuera del control de cualquiera de las partes ”, dijo a news.com.au.
La Sra. Mercorella explicó cómo Queensland se enorgullecía de ser el estado con las transacciones de propiedad más “rápidas”, ya que la mayoría de los acuerdos demoraban solo 30 días, mientras que otros lugares generalmente requieren de seis a ocho semanas.
“Es la envidia de muchas otras jurisdicciones”, dijo.
En consecuencia, Mercorella todavía ha permitido un cambio más rápido en la nueva ley en comparación con otros estados.
Los nuevos contratos de propiedad aún deben basarse en que “el tiempo sea esencial”, advirtió.
En lugar de recibir dos semanas de gracia, los vendedores o compradores de propiedades de Queensland tienen un máximo de cinco días hábiles adicionales para poner en orden su liquidación.
El comprador o vendedor que no pueda cumplir con la > debe solicitar una extensión por escrito antes de las 4 pm del día en que se suponía que debía llegar a un acuerdo.
Se puede dar más de un aviso de extensión, pero la fecha de liquidación indicada en el aviso no puede ser posterior a cinco días hábiles posteriores al día original.
“Es un derecho contractual, no se puede decir que no [to the extension request]”, Aseguró la Sra. Mercorella una vez que entró en vigencia la nueva ley.
Eso es algo que tanto el Dr. McKinnon como Mark Trau desearon que estuviera en su lugar cuando se embarcaron en la compra de sus propias casas.
La Dra. McKinnon, cuyo depósito de vivienda de $ 29,000 está en el limbo después de una batalla legal de tres meses con su proveedor, dijo: “El hecho de que esta legislación esté cambiando muestra que es realmente punitivo para los compradores”.
El académico de epidemiología de 43 años pagó $ 580.000 por una casa en Brisbane de tres dormitorios y un baño que debía instalarse el 22 de septiembre.
Sin embargo, afirma que el Commonwealth Bank llegó demasiado tarde para finalizar el acuerdo porque se había marcado una casilla incorrecta en los documentos.
Cuando el banco corrigió el error y se procesaron los documentos, eran las 4.13 p.m., 13 minutos después de la > de liquidación. Como tal, el contrato se rescindió después de que el vendedor se negó a otorgar una extensión.
“Trece minutos fue lo que rompió el trato”, dijo el Dr. McKinnon.
Ella cree que el vendedor no estaba dispuesto a extender el trato ni siquiera por un período de tiempo tan corto porque la casa de al lado vendió $ 200,000 más de lo que el Dr. McKinnon había ganado la subasta, solo dos semanas después.
En el contexto del boom inmobiliario de la nación, ella asume que el vendedor esperaba poder obtener mucho más dinero de otro comprador.
La Dra. McKinnon también ha tenido que desembolsar decenas de miles en honorarios legales y se enfrenta a la falta de vivienda si el conflicto no se resuelve, porque actualmente está alquilando la propiedad que planeaba comprar.
“Estoy perdiendo miles de dólares cada semana por las consecuencias”, agregó. “No puedo comer, dormir ni funcionar. Muchos días me quedo en la cama y lloro … ¡Qué horror! ”.
El Commonwealth Bank le ha ofrecido $ 10,000 en compensación para cubrir sus honorarios legales a pesar de que el Dr. McKinnon dice que sus pérdidas totales ascienden a cientos de miles de dólares.
“Entendemos que la liquidación de la propiedad que la Dra. Loretta McKinnon deseaba comprar no se pudo completar con éxito”, dijo un representante de Commonwealth Bank a news.com.au.
“Desafortunadamente, la información necesaria requerida para la liquidación no se proporcionó de manera oportuna. Entendemos la situación difícil y estresante que un acuerdo demorado o incompleto puede causarle a un cliente y estamos comprometidos a trabajar con el Dr. McKinnon para ver cuál es la mejor manera de ayudar ”.
Mientras tanto, la joven pareja de Brisbane, el Sr. Trau y la Sra. Goyder, de 30 y 27 años, están muy familiarizados con la extraña regla de la ley de propiedad de Queensland.
Trau dijo que estaba haciendo “una serie de llamadas frenéticas” cuando vio que la > de liquidación se avecinaba a fines de septiembre para la casa de dos pisos de $ 965,000 en Brisbane donde planeaba formar una familia, pero su banco, Westpac, no estaba no está listo.
Hizo dos súplicas a los vendedores, primero por una extensión de una semana en la liquidación y luego una extensión de un solo día. Ambos fueron rechazados y, lamentablemente, el acuerdo caducó.
“No fue hasta el día siguiente a las 11 am, Westpac dijo que estaban listos para el asentamiento”, recordó Trau.
Para entonces ya era demasiado tarde. Los vendedores ya estaban mirando otras ofertas.
Luego, los vendedores solicitaron que los $ 75,000 pertenecientes al Sr. Trau y la Sra. Goyder fueran liberados a sus cuentas.
“Era parte del dinero que habíamos estado ahorrando desde el comienzo de nuestra vida laboral”, dijo Trau.
“Eso [the $75,000] fue todo. No somos de familias adineradas. No hemos recibido dádivas de la familia, la tía de ningún primo segundo ha fallecido y nos ha dejado una herencia enorme. Hemos trabajado duro durante más de 10 años “.
Los vendedores terminaron llevándose el depósito de su casa y vendieron la casa pocas horas después de que la compra se concretara por $ 65,000 adicionales. En total, los vendedores ganaron $ 140,000 adicionales, pero luego afirmaron haber perdido la mayor parte en honorarios legales y de bienes raíces.
“No sabíamos nada sobre esto [law] hasta que nos picó ”, dijo el Sr. Trau.
Dijo que le dio la bienvenida a la nueva legislación con los brazos abiertos porque “parecía que la ley de Queensland era casi arcaica, lo más importante era que todo estaba sesgado hacia los vendedores”.
Si la ley se hubiera promulgado antes, “estaríamos viviendo allí [our dream home] ahora mismo ”, agregó.
“El mercado se mueve tan rápido que nos estamos quedando atrás con lo que podemos permitirnos. Todavía estamos alquilando, todavía estamos buscando “.
Saber que la ley está cambiando ha animado a la joven pareja.
“Nos sentiremos mucho mejor acerca de la compra de nuestra próxima casa, siempre tendremos esto en el fondo de nuestra mente de que vuelva a suceder”, dijo.
Westpac compensó al Sr. Trau y a la Sra. Goyder con un pago de $ 100,000 y se disculpó por su error bancario.
Años de cambio de ley en la fabricación
El profesor William Duncan, experto en derecho de propiedad de la Universidad Tecnológica de Queensland, dijo que cambiar esta ley había sido una discusión que se remonta a años atrás.
“En cierto sentido, es una muerte súbita en Queensland. El momento del asentamiento es crítico en Queensland ”, dijo anteriormente a news.com.au.
Dijo que el período de gracia de 14 días otorgado en otros estados “evita que suceda este tipo de cosas. Pueden salir mal pequeñas cosas, que no es culpa de ninguna de las partes ”.
En otros estados, se tarda un poco más en asentarse, entre seis y ocho semanas en comparación con las cuatro o cinco semanas en Queensland en promedio.
“La ley en Nueva Gales del Sur (y otros estados) es probablemente un poco mejor”, dijo. “No veo nada malo en un período más largo. Se ha hablado de esto de forma intermitente durante años “.
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