En 2021, Sudip Sehgall hizo un depósito de 81.990 dólares por una casa adosada aún por construir en Surrey, Columbia Británica. Mientras estaba en construcción, visitó ocasionalmente el sitio para verlo crecer.
El hombre de 52 años imaginó que el acuerdo lo acercaría un poco más a ser propietario de su primera casa en Canadá, pero solo tenía suficiente para un depósito después de un préstamo de su padre jubilado.
Sehgall confiaba en vender su casa en Nueva Delhi para conseguir financiación para cerrar el trato. Comenzó a preocuparse cuando las nuevas regulaciones en la India hicieron que su propiedad fuera menos deseable. Luego se produjeron inundaciones y la venta se volvió imposible.
Para empeorar las cosas, cuando intentó encontrar un comprador que se hiciera cargo del acuerdo canadiense para poder obtener un reembolso, los desarrolladores optaron por conservar su depósito y vender ellos mismos la nueva unidad.
Sehgall, que llegó a Canadá en 2016 como trabajador calificado, dice que ahora está arruinado y ha vuelto a alquilar, esta vez una estrecha suite en el sótano por 1.700 dólares al mes con sus pertenencias alineadas en maletas contra las paredes. Perdió su alquiler más barato, pensando que estaba a punto de mudarse a su nuevo hogar.
“Quizás tenga que regresar a la India y mis sueños canadienses se han arruinado y destrozado”, dijo a CBC News.
Sehgall es parte de un creciente contingente de canadienses que están incumpliendo acuerdos para comprar condominios o casas en preventa o en preconstrucción debido a presiones financieras.
Según los agentes inmobiliarios, esta tendencia de impagos se debe en parte a las altas tasas de interés y la caída del valor de los condominios. Muchos compradores pierden sus depósitos, según agentes inmobiliarios y abogados inmobiliarios de todo el país. Si bien las circunstancias de Sehgall son específicas y extremas, otros canadienses también están recibiendo una dura lección sobre los riesgos potenciales de estos acuerdos, dicen los expertos.
Problema creciente
El corredor de bienes raíces de Toronto, Barry Lebow, no había visto tantos compradores incumplir en 30 años.
“Está sucediendo en masa”, dijo Lebow. “Estoy escuchando historias sobre muchas personas que se marcharon”.
Comprar casas en preventa o preconstruidas significa hacer un depósito y firmar un contrato en el que pagará el saldo después de que la propiedad esté construida según las especificaciones acordadas en una fecha determinada, llamada fecha de cierre.
Lebow dice que la caída del valor de los condominios y las altas tasas de interés están dificultando que la gente financie y cierre acuerdos. En algunos casos, la unidad ha perdido tanto valor que ahora no pueden pagar una hipoteca.
Los bancos solo prestarán dinero sobre el valor actual de una propiedad, por lo que si un comprador aceptó pagar $1 millón y la propiedad ahora vale menos, el banco solo aprobará una hipoteca por el valor actual. El comprador debe encontrar el resto del dinero por su cuenta.
“La última vez que tuvimos una ola como ésta fue en los años 90”, dijo Lebow.
Lebow ayuda a los desarrolladores, que están en apuros por revender cuando los compradores incumplen, a demostrar a sus prestamistas que las unidades se enumeraron y luego se revendieron al precio más alto posible para compensar las pérdidas y maximizar las ganancias. A menudo, los pagos iniciales se utilizan para ayudar a pagar la construcción y los pagos de cierre son necesarios para completar los edificios.
El abogado especializado en condominios de Toronto, Gerry Miller, dice que a la gente “es mejor comprar algo que puedan tocar y sentir”. Ha visto a clientes perder hasta 300.000 dólares en depósitos, sujetos a contratos que describe como “increíblemente complejos y unilaterales hasta el punto de ser casi injustos”.
¿Qué pasó en este caso?
En el caso de Sehgall, no pudo vender su propiedad en las afueras de Nueva Delhi cuando se inundó con más lluvia en un día de la que se había visto en 40 años.
“Simplemente hizo que todo fuera muy complicado”, dijo. Dice que se puso en contacto con el desarrollador y habló repetidamente con Jennifer Wilson, vicepresidenta de ventas de StreetSide Developments, solicitando un reembolso de su depósito y pidiendo permiso para asignar el trato a los compradores que había encontrado y que estaban interesados en hacerse cargo del contrato de la casa adosada. .
Sehgall dijo que hay una cláusula en el contrato que permite la “cesión”, la transferencia del trato a un comprador diferente. El contrato dice: “El constructor no negará una cesión sin razón”. Dijo que transferir el trato a otra parte habría incurrido en una multa, pero no habría perdido todo su depósito.
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Dice que el desarrollador se negó a permitirlo.
“Como estaban vendiendo en una urbanización adyacente, se negaron”, dijo Sehgall.
El abogado inmobiliario de Vancouver Kenneth Pazder explica que las reasignaciones pueden verse como una competencia que podría desviar a los posibles compradores de otras propiedades que el promotor está vendiendo.
Sehgall dice que le ofrecieron extensiones de tiempo y lo alentaron a buscar un copropietario. No se le ocurrió nada que funcionara.
“Le rogué, le escribí correos electrónicos desesperados, no quería incumplir”, dijo Sehgall.
Los contratos son “muy unilaterales”: abogado
A veces es posible recuperar el depósito, afirma Pazder.
Cuando un desarrollador permite que se reasigne un contrato, generalmente se cobra al comprador original una tarifa del uno al tres por ciento del precio de venta y sigue siendo legalmente responsable de completar la compra si el nuevo comprador no lo hace.
Pero el mercado está lento en este momento.
“Las preventas no están volando de las estanterías como suele ocurrir”, afirmó.
Dijo que si bien el mercado de preventa está regulado por el gobierno provincial, los contratos de preventa o unidades preconstruidas no lo están. También dijo que puede resultar difícil negociar y que la redacción favorece a los desarrolladores. El desarrollador no sólo puede negarse a considerar una opción de “cesión”, sino que tampoco está obligado a entregar exactamente lo que el comprador vio en una sala de exposición.
“Todos son muy unilaterales”, afirmó Pazder. “Es posible que a veces puedas negociar el precio, o tal vez te agreguen un lugar de estacionamiento adicional o un casillero de almacenamiento”.
En noviembre, TD Bank predijo El precio medio de la vivienda podría caer hasta un 10 por ciento. a principios de 2024 gracias a un aumento en el parque de viviendas. Eso deja a los compradores de preventa vulnerables a medida que su inversión se deprecia.
Pazder dijo que cree que Sehgall tiene motivos para un desafío legal, argumentando que el desarrollador “no estaba siendo razonable” dada la afirmación de Sehgall de que había encontrado otro comprador para la propiedad.
La empresa rechaza la entrevista
CBC News contactó al vendedor en el caso de Sehgall, pero rechazaron una entrevista. Los contratos de la compañía siguen las reglas establecidas en la Ley de Comercialización de Desarrollo Inmobiliario de BC, dijo un portavoz en un comunicado enviado por correo electrónico.
“Este es un asunto legal para el cual hemos alentado al Sr. Sehgall a buscar el asesoramiento adecuado de un abogado”, dijo Jonathan Meads, vicepresidente de StreetSide Developments, que es una división de Qualico, una gran empresa que construye desarrollos en el oeste de Canadá. “No haremos más comentarios sobre esto”.
Sehgall ha pedido ayuda a políticos y líderes empresariales de Surrey.
“Para mí fue una compra por primera vez. No soy un inversor. Soy inocente y mi agente inmobiliario no me aconsejó en absoluto. Simplemente fuimos y firmamos”, dijo Sehgall. “Los contratos son férreos. Y es muy difícil si el constructor te lo niega. Un comprador como yo no tiene los medios legales ni financieros para ir contra un gran constructor.”
“Estamos arruinados”
El ministro de Vivienda de Columbia Británica, Ravi Kahlon, dijo a CBC News que la situación de Sehgall era desalentadora.
“La compra de una vivienda puede ser una de las decisiones financieras más importantes en la vida de las personas, y es importante que los compradores tengan la información que necesitan para considerar cuidadosamente esas decisiones”, dijo Kahlon en un comunicado.
“Es por eso que la Ley de Comercialización de Desarrollo de Bienes Raíces requiere que los desarrolladores proporcionen una declaración de divulgación y otorga a los compradores el derecho de cancelar los contratos de preventa dentro de los primeros siete días, para que los consumidores tengan tiempo de pensar en su decisión”.
Kahlon también dijo que los consumidores pueden obtener información de la Autoridad de Servicios Financieros de BC para ayudarlos a comprender las compras de preventa y sus derechos según la ley.
Dice que en enero pasado se introdujo un período de espera de tres días. para ayudar a los compradores a obtener financiación u organizar inspecciones de viviendas.
Sehgall desearía haber recibido mejores consejos. El depósito de $81,990 fue dinero que su familia ayudó a ahorrar y su pérdida fue devastadora, especialmente para sus padres, ambos mayores de 80 años.
“Estamos arruinados”, dijo Sehgall.
“Mis padres no pudieron soportar el shock y todavía esperaban que les reembolsaran el dinero, contra toda esperanza”.
2024-01-09 11:00:00
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