Ventas de viviendas / Cifras de asequibilidad de la vivienda

A muchos economistas les preocupa que a medida que más personas se queden atascadas en el alquiler o pidan prestado más de lo que pueden pagar, esto podría contribuir a una mayor desigualdad en las principales ciudades que podría tardar años en relajarse y aumentar la polarización política.

También podría generar más rechazo por parte de los compradores de primera vivienda y los defensores de la vivienda asequible, lo que obligaría a los gobiernos a tomar medidas más agresivas. En Berlín, los votantes respaldaron el domingo un referéndum no vinculante para nacionalizar grandes grupos inmobiliarios con más de 3.000 apartamentos.

Pero muchos responsables de la formulación de políticas temen hacer demasiado para controlar los precios, por temor a dañar a los propietarios existentes que se benefician de valores más altos. Tampoco quieren socavar una recuperación económica impulsada en parte por la confianza entre los propietarios de viviendas y otros activos.

Los aumentos de precios han sido una bendición para muchas familias. El aumento de los valores de las viviendas suele estimular un mayor gasto en muebles y otros bienes, lo que beneficia a la economía en general.

Los acontecimientos recientes en China son un recordatorio de lo complicado que puede ser tratar de domesticar el mercado. Los líderes chinos, preocupados de que el aumento de los costos de la vivienda pueda desencadenar disturbios y agregar riesgos al sistema financiero, han tomado medidas para reducir los aumentos de precios y controlar los préstamos.

Ahora, China Evergrande Group,

un desarrollador líder, está al borde del colapso, y las ventas de viviendas se están debilitando, lo que genera temores de un daño económico más amplio.

Sin embargo, el problema de la asequibilidad no desaparece en muchas economías. Una combinación de tasas de interés bajas, estímulos de la era de la pandemia y cambios en los patrones de compra a medida que las personas trabajan de forma remota están haciendo subir los precios.

Eso ha provocado las quejas de los compradores en América del Norte, Europa y partes de Asia. Los legisladores australianos abrieron recientemente una investigación sobre la asequibilidad de la vivienda.

“Realmente no debería ser tan difícil”, dijo Herlander Pinto, un ingeniero de software de 32 años, que recientemente compró una casa con su socio en un suburbio de Toronto más lejos de la ciudad de lo que querían. “Solo teníamos que esperar que alguien con mucho dinero no viniera y hiciera una oferta escandalosa”.

En Canadá, Nueva Zelanda y Noruega, la relación precio-ingreso de la vivienda, una medida de asequibilidad que es el precio de la vivienda dividido por el ingreso disponible, se encuentra en su nivel más alto hasta la fecha, según datos de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos. En otros lugares, incluidos Estados Unidos y Francia, la relación precio-ingreso está aumentando.

“En Auckland, cualquiera que haya tenido una casa durante los últimos siete u ocho años ahora es millonario”, dijo Ben Hickey, director ejecutivo de la agencia hipotecaria HomeBoost Mortgages NZ, refiriéndose a la ciudad más grande de Nueva Zelanda. “Luego está la otra mitad de Auckland que no es propietaria de una casa y realmente se pregunta qué van a hacer”.

Hay pocas preocupaciones sobre un desplome de la vivienda al estilo de 2008. Los estándares de préstamos se han endurecido desde entonces y muchos hogares han aumentado sus ahorros durante la pandemia.

Aún así, los estudios han demostrado que la propiedad de una vivienda es clave para generar riqueza. Los problemas de asequibilidad podrían perjudicar a algunas familias para alejarse más del trabajo y afectar las oportunidades educativas para sus hijos.

“Estábamos preocupados por la situación de asequibilidad de muchos hogares antes de la última ola de aumentos de precios de la vivienda, y esta ola es realmente enorme”, dijo Boris Cournède, economista senior de la OCDE. “Todos los problemas que existían antes se han agravado esencialmente”.

En los EE. UU., La administración Biden está trabajando para impulsar la construcción de nuevas viviendas. El gobierno de Canadá se comprometió a gastar miles de millones de dólares para construir 100.000 viviendas nuevas para familias urbanas de clase media. Las ciudades holandesas pronto podrán designar vecindarios donde los inversores ya no pueden comprar y alquilar viviendas más baratas.

Otros enfoques incluyen las llamadas herramientas macroprudenciales, como limitar el valor de los préstamos hipotecarios a medidas más específicas, como la asistencia financiera para los compradores de vivienda por primera vez. Algunos países han intentado dificultar la compra de múltiples propiedades para los inversores o limitar la influencia de los compradores extranjeros.

Pero muchos legisladores dicen que estas herramientas, que pueden ser costosas, hacen poco para frenar los precios en medio de una marea de dinero fácil. Algunos programas para impulsar la propiedad de vivienda pueden alentar a los compradores a tomar riesgos innecesarios que podrían perjudicarlos más adelante, especialmente si los precios de las viviendas caen.

Otros esfuerzos, como cambiar las regulaciones de uso de la tierra para construir viviendas de mayor densidad en vecindarios deseables, pueden ser políticamente polémicos dado que los propietarios a menudo se oponen a los desarrollos que podrían reducir el valor de sus viviendas.

Algunos economistas piensan que es mejor dejar el mercado en paz y que los precios se estabilizarán. Hay indicios de que esto puede estar sucediendo en los EE. UU., Donde las ventas de viviendas existentes registraron una disminución del 2% en agosto con respecto a julio, en parte porque los altos precios están exprimiendo a algunos compradores.

Aún así, no se espera que los precios caigan significativamente. Los aumentos de las tasas de interés durante el próximo año podrían encarecer las hipotecas.

El debate está especialmente cargado de bancos centrales, cuyas decisiones de mantener bajas las tasas de interés durante la pandemia ayudaron a impulsar el auge mundial. Muchos bancos centrales quieren evitar el uso de la política de tasas de interés para abordar los costos de la vivienda. Hacerlo podría ralentizar el crecimiento económico y generar menos puestos de trabajo y ganancias salariales más débiles.

El banco central de Australia, por ejemplo, se ha resistido a subir las tasas a pesar del alza de los precios de las viviendas.

“El objetivo principal de los bancos centrales debería ser la integridad del dinero y el control de la inflación, y cuantas más metas les dé, mayor será la probabilidad de que se distraigan del central”, dijo Neil Shearing, economista jefe de grupo de Capital Economics.

Pero cuando Corea del Sur elevó recientemente su tasa de interés de referencia, los responsables políticos dijeron que estaban preocupados por los precios de las propiedades. El gobierno de Nueva Zelanda a principios de este año ordenó a su banco central que considerara los precios de la vivienda en las decisiones de política monetaria.

El banco central de Noruega aumentó su tasa de interés de referencia el 23 de septiembre a 0.25%, y señaló más aumentos de tasas por venir, diciendo que las acciones contrarrestarían los desequilibrios financieros al frenar la inflación de los precios de la vivienda y el crecimiento del crédito.

El gobernador del banco central, Oystein Olsen, dijo en una entrevista que le había sorprendido la tasa de crecimiento de los precios de la vivienda durante la pandemia, a pesar de que se esperaba que los recortes de las tasas de interés impulsaran los precios de los activos y quería apoyarse en el aumento del endeudamiento de los hogares.

Klaas Knot, quien forma parte del comité de fijación de tasas del Banco Central Europeo como gobernador del banco central holandés, dice que los precios más altos de las viviendas están creando problemas importantes, particularmente entre las generaciones más jóvenes, y potencialmente conduciendo a una mayor desigualdad de riqueza intergeneracional.

“Este es un efecto secundario grave de nuestra política y debe tenerse en cuenta al evaluar la proporcionalidad de nuestras acciones”, dijo.

Es probable que los aumentos de precios anualizados en los Países Bajos alcancen un máximo de alrededor del 15% a finales de este año, según Oxford Economics. En Ámsterdam, el corredor de bienes raíces Jerry Wijnen dijo que los agentes están recibiendo hasta 10 ofertas por propiedad.

Los precios de Canadá aumentaron más del 21% respecto al año anterior, según datos de agosto de la Asociación Canadiense de Bienes Raíces. Las encuestas mostraron que la asequibilidad de la vivienda fue una de las principales preocupaciones de los votantes en las elecciones recientes, que devolvieron al poder a los liberales del primer ministro Justin Trudeau, aunque sin una mayoría.

En Adelaida, la quinta ciudad más grande de Australia, Jo Alldis, de 47 años, que trabaja en servicios de discapacidad para una agencia gubernamental, y su pareja buscaron una casa a principios de este año. Ella dice que probablemente podrían haber comprado algo antes, pero esperaron para ahorrar más para su depósito.

Entonces los precios empezaron a dispararse. Buscando gastar hasta $ 360,000, la Sra. Alldis y su socio hicieron ofertas en cinco propiedades, pero fueron superadas, con hasta 100 personas en algunas jornadas de puertas abiertas.

Ahora, Alldis planea esperar un año antes de reanudar la búsqueda, con la esperanza de que los precios bajen. Ella y su pareja se mudaron a una nueva propiedad de alquiler que es más cara porque los alquileres han aumentado.

“Lo desgarrador es que estábamos listos para partir y fue entonces cuando las cosas cambiaron”, dijo. “Ambos tenemos ingresos bastante buenos, pero aún así, tratar de conseguir una casa decente ahora está realmente fuera de discusión para nosotros”.

—Paul Vieira en Ottawa contribuyó a este artículo.

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