IES DIFÍCIL imaginar documentos financieros tan sorprendentemente diferentes. Hace dos años, una startup en Nueva York que, según los impulsores, tenía un valor de $ 47 mil millones, emitió un prospecto florido antes de su oferta pública inicial (OPI). La misión de la empresa, declaró, era “elevar la conciencia del mundo”. Tal fue la reacción contra su hinchazón que se vio obligado a desechar su flotación. El 26 de marzo, una empresa de Nueva York dio a conocer una presentación para inversores de 50 páginas que fue bastante menos efusiva, llena de charlas sobre ahorros de costos, eficiencia y ganancias de productividad para los clientes. Esta empresa más humilde consiguió una cotización de puerta trasera, a través de una empresa de adquisición de propósito especial (SPAC), eso lo valoraría en alrededor de $ 9 mil millones.
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Ambos documentos provienen de WeWork, un pionero pionero pero con problemas de la industria del coworking. Después de su abortado OPI en septiembre de 2019, su elevada valoración bajó a la tierra (ver gráfico). El futuro parecía sombrío. Adam Neumann, su extravagante fundador, fue desacreditado y expulsado poco después. Sufrió una desagradable pelea con Softbank de Japón, su partidario de grandes bolsillos. Luego vino la recesión inducida por la pandemia, que llevó a algunos clientes a no renovar sus contratos, muchos de los cuales eran a corto plazo. Eso dejó a la compañía con un enorme exceso global de arrendamientos de propiedades inviables. A veces, la quiebra parecía una posibilidad real.
WeWork logró no solo evitar ese destino sino, como atestigua el nuevo papeleo, convertirse en un negocio viable, aunque menos ambicioso. Un equipo de gestión disciplinado reemplazó al Sr. Neumann y su círculo íntimo. Sandeep Mathrani, un experimentado ejecutivo inmobiliario que asumió el cargo de CEO, es tan tranquilizadoramente directo como seductor fue su predecesor. Jamie Hodari, jefe de Industrious, otra firma de coworking, elogia a su rival como “lo opuesto a Adam Neumann en muchos sentidos”, quien “ha ayudado a llevar la industria desde la niñez a la edad adulta”.
Mathrani ciertamente ha aportado una disciplina muy necesaria a las finanzas de WeWork. A fines del año pasado, la compañía había abandonado más de 100 oficinas de bajo rendimiento o aún sin abrir y había logrado reducciones de alquiler o enmiendas en otras 100 o más acuerdos. Esto permitió a la empresa reducir los pagos de arrendamiento futuros en unos 4.000 millones de dólares. Solo el 10% de sus clientes tiene contratos de arrendamiento de mes a mes; más de la mitad están inscritos por un año o más.
En total, WeWork espera tener casi $ 2 mil millones en efectivo disponibles si el SPAC acuerdo se cierra como se esperaba en el tercer trimestre de este año. A pesar del cambio generalizado al trabajo a domicilio durante la pandemia, los ingresos globales (excluidas las operaciones en China, que se ejecutan por separado) se mantuvieron prácticamente sin cambios en $ 3.200 millones. La pérdida neta correspondiente en realidad se redujo, de $ 3.5 mil millones en 2019 a $ 3.2 mil millones.
El camino hacia la rentabilidad ya no parece tan difícil de alcanzar como antes por razones que van más allá de la mano firme de Mathrani. William Rudin, un desarrollador inmobiliario en Nueva York y uno de los primeros patrocinadores de WeWork, está convencido de que a medida que la ciudad comience a recuperarse del covid-19, los espacios de trabajo flexibles “desempeñarán un papel muy importante” en el apoyo a la reactivación de las empresas establecidas y al auge. de startups. En febrero, Mathrani dijo El economista que las tres cuartas partes de los inquilinos estadounidenses eran pequeñas y medianas empresas (la combinación en Europa era más uniforme).
En términos más generales, la pandemia ha llevado a muchas empresas a repensar la necesidad de arrendamientos a largo plazo y oficinas centrales fijas, argumenta Ben Munn de JLL, una gran empresa de administración de propiedades. JLL predice que la proporción de oficinas flexibles en todo el espacio de oficinas, que era menos del 5% en los grandes mercados globales antes de covid-19, alcanzará el 30% para 2030. Un año de autoaislamiento ha llevado a muchos empleados y empleadores a apreciar la valor de las bromas de la oficina. Una vez visto como un “escaparate”, el enfoque de WeWork en la “comunidad”, que se mencionó 150 veces en su versión original OPI prospecto, “podría resultar ser una increíble fuente de fortaleza”, reflexiona el Sr. Hodari. Su marca, la única que la mayoría de los millennials puede nombrar, es fuerte. Es en este contexto, dice Rudin, que WeWork’s SPAC acuerdo “valida su modelo de negocio”.
WeWork no está fuera de peligro. Habiendo sido trastornado por la pandemia, el mercado de propiedades comerciales aún tiene que encontrar un nuevo equilibrio entre propietarios, inquilinos e intermediarios como WeWork. Las grandes firmas inmobiliarias tradicionales competirán cada vez más con los especialistas en coworking para ofrecer opciones flexibles. El 1 de abril JLL y Brookfield, un administrador de activos canadiense con una gran cartera de propiedades, debían abrir un moderno espacio de oficina flexible en Brooklyn. Industrious recientemente aseguró una inversión de $ 250 millones de CBRE, otro gran administrador de propiedades, y ha obtenido “muchos” arrendamientos de WeWork en dificultades, dice Hodari. Aún así, la castigada historia de regreso de WeWork sin duda atrae más a los inversores que su anterior historia de arrogancia. ■
Este artículo apareció en la sección Negocios de la edición impresa con el título “WeSurvive”.