Hace dos años, Chris Dailey decidió que quería vivir más arriba del suelo. Dailey, de 53 años, había vivido en el vecindario Shore Acres de St. Petersburg, Florida, durante casi 30 años. Su casa casi se había inundado cuatro veces durante ese lapso. Además, los costos del seguro contra inundaciones de Dailey eran elevados: estaba pagando $2,000 al año para comprar un seguro de la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias, o FEMA.
Dailey compró un lote en la calle, más lejos del agua y, siguiendo el consejo de su agente de seguros, construyó una casa nueva que se elevó 16 pies sobre el nivel de inundación del vecindario, con solo un garaje en el primer piso. La casa era lo suficientemente alta como para permanecer seca incluso durante grandes inundaciones, y sus primas de seguro contra inundaciones reflejaban este hecho: Dailey ahora pagaría solo $500 al año.
Sin embargo, el verano pasado tuvo un duro despertar. Su agente de seguros lo llamó y le dijo que FEMA acababa de estrenar un nuevo sistema para calcular las tarifas del seguro contra inundaciones. Sus primas pronto aumentarían a alrededor de $5,000 al año.
“Fue un cebo y un cambio”, le dijo Dailey a Grist. “Estaba jugando con sus reglas al construir una casa compatible. Y ahora me quitaron la alfombra debajo de mí”.
Dailey ya estaba a medio camino de la construcción de la nueva casa y era demasiado tarde para dar marcha atrás. Dejó su póliza y no adquirió una nueva: había pagado la casa, por lo que técnicamente no estaba obligado a contratar un seguro. Si una inundación abruma su nueva propiedad, estará solo.
Este mes marcó el lanzamiento completo de Risk Rating 2.0, el nuevo sistema del gobierno federal para calcular las tarifas de seguro contra inundaciones. El sistema, administrado por FEMA, tiene como objetivo solucionar problemas de larga data en el asediado Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones, o NFIP, apuntalando las finanzas inestables del programa de seguro público y haciendo que los precios sean más justos para sus millones de clientes. A medida que el programa entra en vigencia, algunas tendencias se vuelven claras: las casas que están más cerca del agua y las que se encuentran en estados del sur propensos a huracanes como Florida, están preparadas para aumentos masivos de primas.
Como resultado, muchos propietarios de viviendas que viven más cerca de ríos y costas se encontrarán con costos de seguro nuevos y altísimos, incluso si elevan sus viviendas o toman otras medidas preventivas. A largo plazo, estos aumentos de costos podrían significar un desastre para los propietarios de viviendas de bajos ingresos que no pueden pagar un seguro más costoso y para el crecimiento futuro en los mercados inmobiliarios más riesgosos.
David Maurstad, director ejecutivo del Programa Nacional de Seguros contra Inundaciones, defendió el sistema y dijo que los titulares de pólizas como Dailey pagaban mucho menos de lo que deberían y obtenían descuentos de elevación que no coincidían con su riesgo real.
“La antigua metodología de calificación era anticuada y no reflejaba el verdadero riesgo de una estructura”, dijo a Grist.
El Congreso creó el Programa Nacional de Seguros contra Inundaciones a fines de la década de 1960 para proteger a los propietarios de viviendas en terrenos inundables de los riesgos que las aseguradoras privadas no querían cubrir. El objetivo original del programa era doble: primero, ahorrarle dinero al gobierno federal haciendo que los propietarios de viviendas en áreas de riesgo financiaran el costo de reconstruir sus viviendas después de las inundaciones; en segundo lugar, disuadir a las personas de mudarse a estas áreas haciendo obligatorio que la mayoría de los propietarios de viviendas tengan pólizas de seguro contra inundaciones.
Una serie de limitaciones han plagado el programa durante años. El Congreso exigió al NFIP que ofreciera seguros a tarifas “razonables”, por lo que hay límites sobre cuánto puede cobrar el programa, incluso cuando los riesgos han crecido excesivamente. Por otro lado, incluso estos costos subsidiados son más de lo que muchos propietarios de viviendas de bajos ingresos pueden pagar, lo que significa que hay millones de personas que deberían tener un seguro pero no lo tienen. Además, el programa calculó las primas con base en un sistema de mapeo rudimentario que no tuvo en cuenta el diseño de los paisajes urbanos locales o la posición específica de una casa dentro de un terreno inundable.
FEMA no tiene la autoridad para alterar la estructura financiera básica del NFIP, eso depende del Congreso, que durante mucho tiempo ha dudado en cambiar el programa, pero la agencia tiene la autoridad para renovar el sistema actuarial para calcular las primas. Risk Rating 2.0 hace justamente eso, fijando precios usando un algoritmo complejo que considera la posición específica de una casa dentro de un terreno inundable, su posición en la calle, el costo de reemplazarla y otros factores locales, incluida la dinámica de las mareas. La idea es trasladar la carga del riesgo a las pólizas del NFIP que enfrentan el mayor riesgo de inundación, brindando alivio de costos a los clientes que están pagando de más por su riesgo en este momento.
Cuando FEMA implementó la revisión el año pasado, los funcionarios de la agencia dijeron que la mayoría de los clientes del NFIP verían pequeñas reducciones en las tarifas o aumentos muy pequeños, por lo que la gran mayoría de las pólizas se mantendrían más o menos igual. En Florida, por ejemplo, alrededor del 20 por ciento de los asegurados verán reducciones en las tarifas, mientras que alrededor del 70 por ciento verán aumentos en las pólizas entre $0 y $120 por año. Sin embargo, una pequeña minoría de propietarios verá cómo las primas aumentan en miles de dólares en el transcurso de los próximos cinco años hasta que sus pólizas de seguro reflejen el verdadero riesgo de sus hogares. (El sistema limita los aumentos de tarifas anuales para las pólizas existentes al 18 por ciento por año, y FEMA dice que las pólizas alcanzan un máximo de alrededor de $12,000).
Dailey es uno de estos propietarios, al igual que muchos de sus vecinos en Shore Acres y otras partes de St. Petersburg. Alrededor de uno de cada cinco hogares en el área está a punto de ver sus pólizas aumentar en más de $240 cada año, según datos de FEMA. El agente de seguros de Dailey, Jake Holehouse, dijo que alrededor del 80 al 90 por ciento de las pólizas contra inundaciones de sus clientes están experimentando aumentos, y muchos de esos aumentos son de miles de dólares.
Maurstad de NFIP dijo que el nuevo sistema ofrece a los consumidores más claridad sobre sus tarifas, ya que establece un precio premium definitivo para cada propiedad, en lugar de aumentar las tarifas año tras año a perpetuidad.
“Tener [policyholders] Llame a su compañía de seguros de automóviles y pregúnteles cuál será su prima de automóvil dentro de diez años”, dijo. “No obtendrán una respuesta. Estamos tratando de proporcionar una señal de cuál es la tasa de riesgo total de la propiedad”.
Las pautas de FEMA para el nuevo sistema dicen que una casa elevada 5 pies sobre la llanura aluvial puede recibir descuentos en las primas de hasta el 40 por ciento, pero Holehouse dijo que tales descuentos aún no son suficientes para que las pólizas sean manejables para muchas personas. Los propietarios de viviendas pueden ahorrar algo de dinero elevando, pero todavía están pagando mucho más de lo que nunca pensaron que pagarían.
Maurstad dijo que los asegurados que están confundidos acerca de por qué sus tarifas ahora son tan altas pueden estar “malinterpretando cuál ha sido su precio en el transcurso de los últimos años”; en otras palabras, se han acostumbrado a un subsidio que no no coincida con el riesgo de su propiedad.
“Elevar la estructura sigue siendo muy importante, y elevar la estructura reducirá las primas”, dijo. “Es un factor poderoso, pero es solo un factor”.
Holehouse dijo que muchos de sus clientes planean cancelar sus pólizas NFIP y comprar pólizas del mercado privado no regulado, o quedarse sin seguro como Dailey y esperar que no se inunden. Las compañías privadas de seguros contra inundaciones han engullido una mayor participación de mercado en los últimos años a medida que las primas del NFIP han aumentado, pero hay muy poca rendición de cuentas sobre la forma en que establecen sus primas o administran su grupo de riesgos y, por lo tanto, no se sabe cómo resistirían estas aseguradoras después de un evento importante. evento de tormenta.
Maurstad dijo que el NFIP espera que algunos consumidores consideren el mercado privado después de revisar sus nuevas tarifas, pero dijo que tiene “la esperanza de que la gente piense en el valor asociado con el seguro contra inundaciones y las ramificaciones si no tienen la cobertura que necesitan .”
Una tendencia similar está surgiendo en Luisiana, donde miles de propietarios han utilizado los programas de subvenciones de FEMA para mejorar sus viviendas en los últimos años. Roderick Scott, consultor de mitigación de inundaciones que vive en la orilla norte del lago Pontchartrain en el pueblo de Mandeville, dice que muchos de sus vecinos están viendo cómo sus primas aumentan de unos pocos cientos de dólares al año a unos pocos miles, incluso si sus hogares están elevada varios pies por encima de la llanura aluvial. Ha ayudado a mejorar más de 6,000 casas, muchas de las cuales ahora pagarán casi lo que pagarían si nunca hubieran hecho ninguna mejora.
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En otras partes del país, las tendencias son más turbias. Julie Nucci, que vive en el pueblo de Owego, al norte del estado de Nueva York, se encuentra en una situación muy parecida a la de Chris Dailey. Después de que su histórica casa de estilo griego se inundara en 2011 durante la tormenta tropical Lee, Nucci la elevó 4 pies usando dinero de un programa de subvenciones de FEMA y también parte de su propio dinero. Su prima anual bajó de $1,800 a $372, y el Servicio de Parques Nacionales citó su casa como un ejemplo de cómo elevar una estructura histórica. Bajo el nuevo sistema, sus primas aumentarán a $2,900 al año.
“Cambiaron las reglas sobre mí, y eso no es justo”, dijo Nucci. Ahora, argumenta, hay muchos menos incentivos para que sus vecinos mejoren sus casas. “Quiero que el resto de mi pueblo se eleve. Quiero que sobreviva mi hermoso e histórico pueblo, y FEMA le está diciendo a mi pueblo: queremos que se vaya”.
Maurstad dijo que el nuevo motor de calificación le permite a FEMA modificar las tarifas de seguros con el tiempo, lo que debería permitirle a la agencia solucionar cualquier problema en el sistema de precios.
“Si surgen situaciones en las que tenemos que refinar y mejorar aún más el programa, nos hemos comprometido a hacerlo”, dijo a Grist.
En la costa de Virginia, por otro lado, muchos propietarios de viviendas que pagaron una fortuna por el seguro bajo el antiguo sistema están viendo enormes descuentos en las primas, según Mike Vernon, un consultor de mitigación de inundaciones que trabaja en la ciudad de Virginia Beach.
“Estoy perdiendo casi $40,000 este trimestre en primas renovables en estructuras que no tienen ningún negocio al ver reducidas sus primas”, dijo a Grist. Muchos de sus clientes pagaban miles de dólares al año para asegurar casas que estaban a solo unos metros de la océano, pero el nuevo sistema ha reducido sus primas a unos pocos cientos de dólares al año.
Según Vernon, el nuevo algoritmo parece dar mucha importancia a la región del país en la que se encuentra una casa, por lo que las casas de alto riesgo en Virginia Beach cuestan menos para asegurar que las casas de riesgo moderado en Florida. El antiguo sistema alentaba a los propietarios a mitigar los riesgos ofreciéndoles grandes descuentos por instalar rejillas de ventilación y elevar las casas, dijo, pero el nuevo no traerá tantos clientes a la mesa.
Maurstad dijo que una serie de factores podrían explicar las diferencias regionales. Algunas regiones, por ejemplo, tienden a tener casas más antiguas y más pequeñas que ahora están experimentando reducciones en las primas. El nuevo sistema también ofrece un modelo más matizado del riesgo de huracanes, que diferencia mejor entre los riesgos que enfrenta una ciudad como Virginia Beach y los que enfrenta un pueblo como Mandeville.
Para los propietarios adinerados de viviendas frente al mar en Florida, estos nuevos costos serán inconvenientes o molestos, pero para los propietarios de viviendas de bajos ingresos la nueva carga será imposible de soportar. Y dado que la elevación de la casa de uno solo llega hasta cierto punto, no habrá forma de que los propietarios eludan el costo.
Por el momento, dijo Holehouse, los precios no afectarán la demanda de viviendas en su parte de St. Petersburg. Sin embargo, a largo plazo, el valor de las viviendas podría verse afectado en áreas como Shore Acres, lo que dejaría a algunos propietarios sumergidos en el valor de sus hipotecas. Él dice que los propietarios de viviendas en el área aún no han comprendido completamente la escala del problema, porque hasta ahora solo han absorbido una parte del aumento de la tarifa, ya que los aumentos tienen un tope del 18 por ciento por año.
Si el nuevo sistema comienza a suavizar la demanda en lugares como St. Petersburg, cumplirá con el propósito original del NFIP, que fue diseñado para disuadir a las personas de vivir en los lugares más riesgosos. El nuevo sistema de precios de FEMA está enviando una señal a personas como Dailey y Nucci sobre el riesgo perenne de inundación de sus casas y el alto valor de sus casas en relación con otras en el programa. Elevar e impermeabilizar sus casas puede reducir ese riesgo, les dice el sistema, pero no puede eliminarlo por completo.
“Una de nuestras responsabilidades en el programa es comunicar el riesgo de inundación”, dijo Maurstad, “y lo estamos haciendo con mucha más precisión que nunca”.
En otras palabras, FEMA no ha cambiado las reglas, es solo que hay mucho más en juego.
