El mercado inmobiliario español atraviesa una situación de tensión poco vista: el número de nuevos hogares crece mucho más rápido que la construcción de viviendas. Esto está empujando los precios de compra y alquiler a niveles que muchos consideran ya fuera de alcance. En 2025, se sumaron unas 241.000 nuevas unidades familiares, pero solo se terminaron cerca de 91.900 viviendas. Por cada vivienda nueva, aparecieron más de 2,6 hogares.
La diferencia no es solo cuestión de números. El economista Gonzalo Bernardos lo resume así: quienes buscan casa, para comprar o alquilar, se encuentran con un mercado cada vez más inaccesible. Aunque la construcción creció un 5,6% en valor añadido bruto en 2025, su peso en el PIB (5,35%) sigue lejos del que tenía antes de la crisis inmobiliaria, cuando llegó al 10,5%.
Según el Banco de España, el número de hogares en el país ya ronda los 20 millones, mientras que la relación de viviendas por hogar sigue disminuyendo, lo que incrementa la presión sobre el mercado.
Banco de España
El sector de la construcción abarca más que solo viviendas: incluye obra civil, rehabilitación y edificios no residenciales. Por eso, el crecimiento del sector no se traduce necesariamente en más pisos donde hacen falta. El Banco de España calcula que solo en 2025 el déficit adicional de viviendas fue de 150.000 unidades, y el desfase acumulado desde 2021 ronda ya las 750.000. Más de la mitad del problema se concentra en seis provincias: Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga.
El cambio en la estructura de los hogares agrava el fenómeno. Cada vez menos personas comparten vivienda: en 2024 la media era de 2,50 por hogar, pero el INE prevé que baje a 2,32 en 2039. Los hogares unipersonales crecerán un 42% en ese periodo. Así, aunque la población aumente solo un 10,4%, la demanda de viviendas subirá un 19,1%. Separaciones, envejecimiento, emancipación y migración alimentan esta tendencia.
El impacto se nota en los precios. El Índice de Precios de Vivienda cerró 2025 con una subida interanual del 12,9%. Los últimos datos del INE muestran que la presión no solo sigue, sino que se acelera: en el segundo trimestre de 2026, el precio de la vivienda libre subió un 12,2% interanual, con un 12,9% más en vivienda usada y un 7,4% en la nueva. El alquiler tampoco da respiro: los nuevos contratos subieron cerca de un 5% real en 2025, según el Banco de España. Entre los jóvenes de 26 a 34 años, el 44,3% seguía viviendo con sus padres, y casi la mitad lo hacía porque no podía permitirse independizarse. El 67,2% de quienes buscaron casa y no la encontraron citó el precio como principal obstáculo.
El esfuerzo para comprar una vivienda en España ya supera los 8 años de ingresos medios de un hogar, y en las grandes ciudades la situación es aún más crítica, según los últimos informes sectoriales.
Banco de España, Supervisor financiero
La oferta no responde al ritmo que exige la demanda. Los promotores se enfrentan a escasez de suelo urbanizable, retrasos en licencias, trabas administrativas y falta de mano de obra. Además, muchas de las 450.000 viviendas nuevas sin vender del ciclo anterior están en zonas o con características que no interesan al comprador actual. Una vivienda vacía en una localidad sin demanda no resuelve el problema de alquiler en Madrid o Málaga.
El desfase entre hogares y viviendas no es solo cuestión de cantidad, sino también de localización, tamaño y precio. El Banco de España advierte que la presión seguirá mientras no se agilice la transformación de suelo y la construcción de vivienda donde realmente se necesita. El reto es aumentar la oferta sin repetir los excesos de la burbuja de 2008, cuando la sobreproducción y el endeudamiento agravaron la recesión.
La situación recuerda a otros desequilibrios estructurales que afectan a España, como el retroceso educativo señalado en el análisis reciente sobre el informe PISA. En ambos casos, el país se enfrenta a una brecha creciente entre necesidades reales y la capacidad de respuesta de sus sistemas clave.
El diagnóstico es claro: mientras la formación de hogares siga superando la construcción de viviendas, el acceso será cada vez más difícil y caro, sobre todo en las grandes ciudades. La solución no pasa por volver a los excesos del pasado, sino por adaptar la oferta a la demanda real, agilizar los procesos urbanísticos y reforzar el parque de alquiler. Si no se actúa, la presión sobre los precios y la exclusión residencial seguirán marcando el futuro inmediato del mercado inmobiliario español. Más detalles sobre la evolución reciente pueden consultarse en el informe oficial del Banco de España.
