La caída de las tasas hipotecarias debería venir acompañada de una advertencia que diga: “¡Ten cuidado con lo que deseas!”
Los préstamos hipotecarios más baratos de este verano despertaron un gran interés en el mercado inmobiliario, lo que sugiere que la crisis de dos años en la compra de viviendas en California podría estar llegando a su fin.
La prolongada batalla de la Reserva Federal contra la inflación, impulsada por tasas de interés más altas, ayudó a que la compra de una casa en California fuera casi imposible para la mayoría de los que buscaban una casa. Pero la moderación del costo de vida a mediados de 2024, más el letargo económico general, ya ha reducido las tasas hipotecarias de sus máximos de 20 años. En septiembre, se espera que la Fed comience a recortar sus tasas de referencia.
Sí, las tasas más bajas reducen levemente los enormes desafíos de asequibilidad de California. Algunos expertos del sector incluso especulan que estos ahorros podrían generar una avalancha de compras, lo que obligaría a que los precios en California subieran aún más.
Pero las mismas hipotecas más baratas que dan lugar a una narrativa de “compre ahora” suelen ser señales de problemas económicos. Recuerde que las tasas de interés suelen caer cuando el clima empresarial se enfría.
Por los números
Para contemplar la combinación de tasas y precios, llené mi confiable hoja de cálculo con estas estadísticas que datan de 1977: la hipoteca promedio a 30 años de Freddie Mac, datos de precios de viviendas de California de la Agencia Federal de Financiamiento de Viviendas y lo que usted puede pensar que es un número extraño: la tasa de desempleo del estado de la Oficina de Estadísticas Laborales.
Pensemos en lo que aprendemos al dividir la historia en períodos de 12 meses, simplemente en función de si las tasas hipotecarias se volvieron más caras o más baratas durante los últimos 47 años.
Cuando las tasas hipotecarias aumentaron durante un año, los precios de las viviendas en California promediaron ganancias del 10% anual.
Luego, observe lo que ocurre cuando caen las tasas hipotecarias. Los precios de California aumentaron solo un 4,4% en promedio. Sí, menos de la mitad.
Ahora bien, no celebremos ciegamente el aumento de las tasas. Pensemos en el pago de una vivienda de un comprador teórico utilizando matemáticas que combinen estos patrones de precios y oscilaciones de las tasas.
Cuando las tasas aumentan durante un año, los pagos estimados de las viviendas en California aumentaron un 21% en promedio. El aumento del precio de las viviendas y de los préstamos es un golpe doloroso para el bolsillo, pero los compradores parecen dispuestos a pagar más.
Por el contrario, en épocas de caída de las tasas, los pagos cayeron un 2,6% anual en promedio. De modo que es el dinero más barato el que crea la escasa asequibilidad que existe en California.
Ahora bien, estos resultados pueden parecer ilógicos si se los analiza desde una perspectiva inmobiliaria tradicional, pero hay que tener una visión más amplia de la economía y reflexionar sobre la salud cíclica del mercado laboral de California.
Cuando las tasas hipotecarias aumentaron durante el último medio siglo, el desempleo estatal caía en promedio 0,7 puntos porcentuales por año. Básicamente, las tasas de interés suben cuando los tiempos son buenos y los jefes están contratando.
Lamentablemente, cuando la economía se calienta demasiado (como vimos entre 2021 y 2023), el mercado de bonos y/o la Reserva Federal pueden jugar al Grinch, haciendo subir las tasas de interés y arruinando la fiesta económica.
Comparemos ese patrón con el comportamiento de la economía cuando las tasas de interés de los préstamos disminuyeron durante el último medio siglo: el desempleo en California aumentó en 0,3 puntos porcentuales. Por lo tanto, hubo menos empleos, menos demanda de todo tipo de bienes y servicios y una Reserva Federal más dispuesta a ayudar.
Línea de fondo
No hay que pensar demasiado en los datos a veces miopes del sector inmobiliario. En realidad, se trata de los tres pilares del sector inmobiliario: “Empleo. Empleo. Empleo”.
En los últimos 47 años, cuando los empleos escasean y el desempleo aumenta en un año, los precios de las viviendas en California aumentan en promedio un 2%. Cuando el desempleo baja, los precios suben un 9%.
Tenga en cuenta que el desempleo en California ha estado por encima del 5% durante 10 meses, después de alcanzar un mínimo histórico del 3,8% en agosto de 2022.
Como puede ver, para tener éxito en la búsqueda de una vivienda no solo se necesita un sueldo, sino también la confianza de que se conservará el empleo. Y las hipotecas más baratas suelen ir acompañadas de un clima empresarial más débil y de una menor confianza de los consumidores.
Eso puede hacer que quienes buscan una casa en California se lo piensen dos veces antes de pagar el precio más alto por una vivienda. Es una de las razones principales por las que se ven precios más bajos cuando las tasas bajan.
Por supuesto, cada ciclo es diferente. Es posible que algún mercado inmobiliario pospandémico actúe de forma diferente a las normas estadísticas que muestran estas matemáticas.
Reflexionemos sobre los extremos de la historia. Los precios aumentaron un 29% con tasas más bajas en el año que terminó en septiembre de 2004. Pero las hipotecas más baratas no evitaron una caída del 23% en los 12 meses que terminaron en septiembre de 2008.
Por lo tanto, el verano de 2024 podría ser un momento de “compra inmediata”, con la caída de las tasas que contribuiría a impulsar los precios de las viviendas en California hacia las nubes. Pero el verdadero catalizador sería una economía que logre un aterrizaje suave de calidad olímpica con pocas pérdidas de empleos.
Mi hoja de cálculo también me indica que desde 1977, cuando las hipotecas se abarataron en un año, los precios de las viviendas en California aumentaron el 67 % del tiempo. No son malas probabilidades.
Pero cuando las tasas subían, los precios subían el 85% de las veces.
Posdata
Las consecuencias económicas de las hipotecas más baratas han variado ligeramente en el último medio siglo, dependiendo de la magnitud de las caídas de las tasas. Considere estos ejemplos de California de caídas de un año…
Tasas de interés con una caída de medio punto porcentual o más: En estas situaciones, los precios de las viviendas aumentaron un 3,6% en promedio en 12 meses. Una vez más, se trata de una economía débil, ya que la tasa de desempleo de California registró un aumento promedio de 0,9 puntos en un año.
Desviación de tres cuartos de punto o más: Los precios suben un 2,5%. El paro sube 1,1 puntos.
Menos de 1 punto: Los precios suben un 4,2%. El paro sube 0,6 puntos.
Jonathan Lansner es columnista de negocios del Southern California News Group. Puede contactarlo en [email protected]
Publicado originalmente: 8 de agosto de 2024 a las 8:08 am
