Cuando Kmart abrió su primera tienda en Garden City, Michigan, en 1962, el objetivo era convertirse en un minorista todo bajo un mismo techo. Los hábitos de compra de los estadounidenses se habían inclinado hacia los suburbios después de la Segunda Guerra Mundial, y Kmart iba a atenderlos.
Kmart abrió una nueva tienda por última vez en 2002; desde entonces, todo ha sido cierres. Cuando se fusionó con Sears en 2005, Kmart tenía 2.085 ubicaciones. Con el cierre abrupto de Astor Place Kmart en Manhattan el mes pasado, el número de tiendas Kmart abiertas se redujo a 17.
Durante un tiempo, las decisiones inmobiliarias de la empresa funcionaron bien. Pero a medida que los compradores se trasladaron más a los suburbios, Kmart no se movió con ellos. Kmart continuó construyendo dentro de circunvalaciones y centros urbanos, a pesar de que sus principales clientes ya no estaban allí, una estrategia que ayudó a llevar a la caída de la compañía, dicen los expertos minoristas.
Pero la caída de dos décadas de los minoristas ha transformado el mercado de bienes raíces comerciales de maneras inesperadas, llevando iglesias, lavaderos de camiones e instalaciones de almacenamiento a lugares que alguna vez vendieron sábanas Martha Stewart y pijamas Joe Boxer. Algunos sitios antiguos se han reformado como mercados de pulgas, concesionarios de automóviles, escuelas de manejo e incluso funerarias.
El declive de Kmart se aceleró después de que Edward S. Lampert, el administrador de fondos de cobertura que sacó al minorista de la bancarrota en 2003, fusionó la empresa con Sears dos años después. El plan era combinar lo mejor de ambos minoristas en una sola empresa, llamada Sears Holdings, pero Kmart se ha deshecho de cientos de tiendas desde entonces, dejando a los propietarios ocupando cavernas de espacio vacío. Sears Holdings se declaró en quiebra en 2018 y sus activos se vendieron a Transformco de Lampert.
Transformco no respondió a las solicitudes de comentarios para este artículo.
Los expertos en bienes raíces dicen que la tienda Kmart promedio tenía alrededor de 84,000 pies cuadrados; algunos medían hasta 120.000 pies cuadrados, los más pequeños se acercaban a los 40.000. Aproximadamente 230 millones de pies cuadrados de metraje comercial de Kmarts con contraventanas han salido al mercado, gran parte en la última década, el equivalente a 100 estadios MetLife o 50 Mall of Americas.
Pero a diferencia de otros cierres de grandes minoristas, como el cierre repentino de 800 tiendas Toys ‘R’ Us en 2018, los cierres de Kmart han sido graduales, dejando atrás decenas de carcasas vacías en ubicaciones dispares.
La mayoría de las tiendas de Toys ‘R’ Us estaban en “centros de poder” minoristas, cerrados por grandes cadenas que atraían mucho tráfico, dijo John Strong, profesor de economía en la Escuela de Negocios Raymond A. Mason en William & Mary.
“Era más fácil llenar esos espacios con minoristas tradicionales en lugar de los usuarios alternativos que muchas antiguas tiendas de Kmart han encontrado”, dijo el profesor Strong, quien estimó que solo alrededor de la mitad de las tiendas de Kmart que cerraron en los cinco años antes de la declaración de quiebra habían sido vendido o alquilado a nuevos inquilinos.
En ciudades y pueblos de todo el país, los antiguos Kmarts están siendo utilizados por inquilinos que, por lo general, no obtienen una oportunidad en una cantidad tan grande de espacio comercial a un precio asequible. La cartera de bienes raíces de Kmart ha resultado ser ventajosa para las empresas que recogen la carcasa del minorista.
El Kmart en Concord, Carolina del Norte, fue construido a mediados de la década de 1990, reemplazando un antiguo autocine. Con 180,000 pies cuadrados, también era más grande que el Kmart promedio. Fue construido como un Super Kmart, un intento tardío de la asediada cadena de ingresar al negocio de los comestibles abriendo tiendas más grandes a partir de 1991.
En Concord, los comestibles habían sido abandonados en 2010 y la tienda cerró en 2017.
Debido a que los Kmarts son edificios grandes con mucha profundidad, encontrar un nuevo inquilino puede ser un desafío, dijo George Macon, socio gerente de MPV Properties, una compañía de bienes raíces comerciales con sede en Charlotte, NC. se abalanzó sobre él.
El Sr. Macon estaba buscando un sitio potencial para un cliente, Elevation Church, un ministerio bautista con 20 ubicaciones que buscaba expandirse aún más. La iglesia no necesitaba todo el espacio, por lo que trajo una bolera para ocupar otra sección y tiene planes de llenar los últimos 38,000 pies cuadrados sin usar con un centro de llamadas.
El cierre de Kmart en Desert Hot Springs, California, en 2019 presentó una apertura para una compañía farmacéutica que buscaba espacio. Los funcionarios de la ciudad le mostraron a Royal Emerald Pharmaceuticals el espacio vacío para cortejarlo y sus 258 trabajos bien remunerados.
“Necesitábamos un laboratorio, y lo necesitábamos rápido para los contratos gubernamentales”, dijo el director ejecutivo de Royal Emerald, Mark Crozier. “Nos habría costado millones de dólares perdidos en contratos construir una caja como esta desde cero”.
Resumen de negocios diario
Royal Emerald pudo poner en marcha sus operaciones dentro de los 30 días posteriores al cierre. Desde entonces, el edificio ha sufrido una renovación de $ 30 millones.
“Destripamos cada centímetro y comenzamos de nuevo, excepto por el caparazón del edificio”, dijo el Sr. Crozier, cuya compañía produce medicamentos no adictivos para veteranos y oficiales de policía. El Kmart se encuentra en 10 acres y Crozier dijo que la compañía planeaba agregar 400,000 pies cuadrados a la instalación.
En Antioch, California, un antiguo Kmart se convertirá en una parte vital del intento de la ciudad de convertirse en un actor importante en el negocio del cannabis. El alcalde Lamar Thorpe dice que el antiguo Kmart es un sitio independiente de 95,000 pies cuadrados.
“Es una ubicación inusual. No está en una zona comercial importante ”, dijo Thorpe, quien estaba desconcertado por la razón por la que Kmart decidió construir allí, un estribillo común entre quienes han estudiado la cartera de bienes raíces del minorista.
A Radix Growth Cannabis le gustó que la ubicación estuviera en una zona más industrial. Los planes para la instalación incluyen el cultivo y la fabricación en interiores.
Los expertos en bienes raíces dicen, sin embargo, que si Kmart eligiera mejor la ubicación, aún podría haber ofertas especiales en lugares como Antioch.
“Las diferencias en el desempeño entre Walmart y Kmart se pueden explicar en gran medida por la ubicación”, dijo Yingru Li, profesor de geografía en la Universidad de Florida Central que estudia los problemas de ubicación minorista.
La profesora Li comparó las ubicaciones de Kmart con las de Walmart en Greater Cincinnati como parte de su tesis de maestría. Descubrió que no eran los precios, el servicio al cliente o la mala gestión lo que era el factor más importante para el éxito o el fracaso de cada minorista. Fue la ubicación.
En el momento de su estudio, había 12 Kmarts en Greater Cincinnati. Hoy, no hay ninguno. Su modelo predijo correctamente el cierre de los dos últimos, que estaban en áreas más suburbanas y tenían grupos de negocios a su alrededor para proporcionar tráfico adicional. Sus hallazgos en Cincinnati son transferibles a otras ciudades, dijo.
A medida que Kmart se expandió en las décadas de 1960 y 1970, los ejecutivos de la compañía ignoraron el impacto de las carreteras interestatales y nunca cambiaron de rumbo, dijo Robert Lang, vicepresidente de bienes raíces y asesor general de Kamin Realty Group en Pittsburgh. Competidores como Walmart estaban vigilando propiedades inmobiliarias de primera junto a los intercambios interestatales en las áreas de rápido crecimiento de la nación más allá de los suburbios conocidos como exurbs.
Kamin tuvo una vez 25 contratos de arrendamiento con Kmart en ciudades del Medio Oeste. Ahora, Kmarts no ocupa ninguna de las propiedades, aunque Transformco todavía está pagando el arrendamiento de una.
Los viejos edificios cerrados han creado desafíos, dijo Lang.
“Al tratar de reutilizar los edificios, ya estamos detrás de la bola ocho con la ubicación”, dijo. “El segundo factor es que los edificios que ahora se construyeron en los años 60 o 70 están muy cansados y son difíciles de modernizar”. El asbesto puede ser un problema y los centros de servicio automotriz abandonados han dejado atrás problemas de limpieza ambiental.
Las empresas no tradicionales encuentran atractivo el antiguo Kmarts, pero por lo general son un “último recurso” porque requieren más modificaciones, dijo Lang. Pero la primera opción es otra cadena de caja grande, que simplemente necesita pulir las baldosas y colocar una nueva fachada.
Los antiguos puntos de venta minorista continúan adaptándose de manera sorprendente a medida que cambia la economía. Lo que podría convertirse en el ajuste perfecto es uno de los factores que está acelerando la desaparición de las tiendas físicas: el comercio electrónico.
“Muchas de estas ubicaciones en el centro de la ciudad son realmente buenas para la entrega de productos en línea en la última milla”, dijo el profesor Strong de William & Mary, quien agregó que todos los Kmarts tienen muelles de carga que se prestan bien para las entregas.
“La huella de Kmart tiene muchos usos alternativos a diferencia de una tienda de caja grande típica”, dijo.