No es sorprendente que cuando la demanda crece más rápido de lo que la oferta puede seguir el ritmo, los precios suban. El aumento del costo de las viviendas de nueva construcción y del costo del alquiler han contribuido significativamente a la crisis general del costo de vida.
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Entonces, ¿por qué nuestra industria inmobiliaria se ha vuelto tan lenta para responder al aumento de la demanda? El Tesoro dice que las causas son “multifacéticas, complejas y afectan todas las etapas del proceso de construcción de viviendas, incluidos todos los niveles de gobierno y de la industria”.
Una forma de mejorar la respuesta del mercado a una mayor demanda es acelerar el proceso de construcción. Pero el Tesoro dice que los tiempos de finalización de apartamentos, casas adosadas y casas unifamiliares en realidad empeoraron en un 39 por ciento, 34 por ciento y 42 por ciento respectivamente durante los 10 años hasta junio de 2023.
Los cálculos (o, si quiere sonar más científico, “modelos”) realizados por una agencia del gobierno federal dicen que, durante los próximos seis años, la demanda insatisfecha existente en la nación nunca será satisfecha a menos que se aceleren los tiempos de finalización. Dentro de seis años, todavía tendremos un retraso de unas 39.000 viviendas.
El Tesoro dice que la expectativa de que producir viviendas más rápido ayudará a reducir los precios de las viviendas está respaldada por investigaciones empíricas. Un estudio encontró que los países de la OCDE que construyeron más viviendas durante los 15 años hasta 2015 experimentaron un menor crecimiento real en los precios de la vivienda.
Otro estudio demostró que añadir 50.000 viviendas adicionales al año durante una década podría reducir los precios de la vivienda hasta en un 20 por ciento.
Entonces, ¿qué se puede hacer para aumentar la producción anual del sector inmobiliario? El Tesoro dice que las restricciones de planificación y zonificación pueden limitar la velocidad a la que se ponen a disposición los terrenos.
Los retrasos en la aprobación de las solicitudes de desarrollo por parte de los ayuntamientos pueden ser excesivos. Creo que los ayuntamientos y los departamentos gubernamentales son monopolistas y, como todos los monopolistas, se aprovechan de la falta de competencia.
Los monopolios del sector privado aumentan sus precios y no se preocupan por la calidad del servicio que brindan. Los monopolistas públicos te hacen pasar por obstáculos que no son estrictamente necesarios y solucionan el problema a su debido tiempo.
Me pregunto si, a lo largo de todos estos años, esos equipos alguna vez han tenido mucha presión sobre ellos para mejorar su juego. Si eso cambiara, estoy seguro de que podríamos construir más viviendas por año.
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El Tesoro dice que los tiempos promedio para la aprobación de solicitudes de desarrollo varían según el estado, y Victoria y Nueva Gales del Sur experimentaron los tiempos de espera más largos a principios de este mes de 144 y 114 días, respectivamente.
No debería sorprenderle que el Tesoro quiera que las viviendas se entreguen en zonas bien ubicadas donde la demanda es mayor.
El desarrollo denso en el “centro faltante” de las grandes ciudades, donde los hogares pueden residir más cerca de los trabajos en áreas con servicios e infraestructura de mayor calidad, se ha visto limitado por restricciones de planificación y zonificación y la lenta liberación de terrenos de relleno, dice el Tesoro.
Las limitaciones de la oferta mundial y las crisis de precios de los materiales de construcción importados asociadas con la pandemia han aumentado el costo de la construcción, lo que ha hecho subir el precio de las viviendas de nueva construcción. Aunque los precios no están subiendo tan rápido como antes, no han retrocedido.
La escasez de mano de obra en la construcción también ha aumentado los precios de las viviendas recién construidas y ha ralentizado el ritmo de construcción. El crecimiento de la actividad de construcción no residencial ha alejado la mano de obra de la construcción de viviendas. La productividad del trabajo en la construcción no ha mejorado desde principios de la década de 2000.
La industria atribuye esta escasez a la caída de las tasas de migración calificada durante la pandemia. Pero me pregunto si el problema más profundo es que la antigua disponibilidad de mano de obra importada tentó a la industria a ahorrar dinero al no capacitar a tantos aprendices como debería.
Entonces, ¿qué está haciendo el gobierno albanés ante este lío? Finalmente ha agarrado la ortiga y está gastando mucho – $32 mil millones, incluyendo $6 mil millones en el presupuesto de este mes – para “abordar la histórica subinversión en el sistema de vivienda” y construir 1,2 millones de viviendas nuevas y bien ubicadas. Veremos cómo les va.
2024-05-23 21:00:00
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