Tres gestores de activos del Reino Unido han dicho que no pueden manejar la fuerte demanda de los inversores que buscan retirarse de los fondos inmobiliarios, en otra señal de cómo una caída acelerada en los precios de los bonos del gobierno está obligando a los fondos de pensiones a reasignar sus participaciones.
Schroders dijo que realizará algunos reembolsos que originalmente vencían el lunes hasta julio del próximo año, mientras que Columbia Threadneedle dijo que las condiciones volátiles del mercado lo habían obligado a cambiar de pagos diarios a pagos mensuales. Al mismo tiempo, BlackRock también impuso nuevas restricciones a los retiros.
Esto destaca una vez más cómo los fondos basados en activos difíciles de vender luchan cuando la volatilidad que ha acechado a los mercados de acciones y bonos durante todo el año empuja a los inversores a exigir la devolución de efectivo a toda prisa.
Una crisis de liquidez en el Reino Unido la semana pasada, provocada por la caída de los precios de los gilts, ha empeorado la situación de algunos administradores de activos, con planes de pensiones de beneficios definidos, que son los principales inversores en fondos inmobiliarios institucionales del Reino Unido, vendiendo rápidamente una amplia gama de activos a satisfacer las demandas de garantía.
“Es un mercado bastante débil y ha arrojado algo de volatilidad. Cambio a reembolsos mensuales [from daily] reduce su necesidad de liquidar activos”, dijo un asesor de fondos inmobiliarios.
Calum Mackenzie, socio inversor de Aon, la consultora de pensiones, agregó: “Creo que esto es parte de una tendencia a más largo plazo de los fondos de pensiones de [cut risk] vendiendo los activos menos líquidos. . . Esta tendencia ahora se ve exacerbada por la fiebre de liquidez a corto plazo de los fondos de pensiones de la semana pasada”.
Los fondos de pensiones del Reino Unido han estado recortando las propiedades inmobiliarias durante varios meses debido a que el aumento de las tasas de interés y la desaceleración de la actividad han afectado al mercado inmobiliario. La caída de los precios de la deuda pública del Reino Unido también ha aumentado la proporción de las carteras de los fondos en el sector inmobiliario, lo que ha llevado a algunos a reducir su exposición.
Estas fuerzas se han intensificado en un punto en que las condiciones en los mercados privados, incluidos los de capital, bienes raíces y crédito, ya son tensas. Según los participantes de la industria, un fuerte deterioro en las condiciones de los préstamos ha dificultado cerrar tratos en activos no cotizados.
El fondo inmobiliario Schroders Capital UK Real Estate de 2.700 millones de libras recibió solicitudes de reembolso por valor de 65,3 millones de libras esterlinas en el segundo trimestre de este año, que debían pagarse antes del 3 de octubre. Schroders ha pagado 7,8 millones de libras para cumplir con las solicitudes de retiro y dijo que el saldo pendiente el saldo se aplazaría hasta “el o antes” del 3 de julio del próximo año, de acuerdo con las reglas que le permiten retrasar las solicitudes de rescate 24 meses.
“Se espera que los reembolsos diferidos se paguen luego de la finalización exitosa de futuras enajenaciones de activos”, dijo Schroders.
Está en proceso de vender Jubilee House, una remodelación de un bloque de pisos en Stratford, al este de Londres, que compró en 2013 por 11,9 millones de libras esterlinas. Schroders ha firmado un contrato para venderlo por 63 millones de libras esterlinas en un acuerdo que se espera que se complete en abril de 2023.
Columbia Threadneedle también ha introducido nuevos arreglos para los reembolsos del fondo Threadneedle Pensions Pooled Property de 2.300 millones de libras esterlinas, lo que significa que los inversores podrán realizar retiros mensualmente en lugar de diariamente, citando “restricciones de liquidez resultantes de la reciente volatilidad del mercado y una subsiguiente aumento de las solicitudes de reembolso”.
BlackRock, el administrador de activos más grande del mundo, también impuso restricciones de rescate en el fondo de propiedad de BlackRock UK de 3.500 millones de libras esterlinas después de recibir importantes solicitudes de retiro en el segundo trimestre.
Estas restricciones se hacen eco de crisis anteriores cuando los administradores de activos impusieron “puertas” para evitar que los inversores hicieran retiros de fondos inmobiliarios negociados diariamente a raíz de la votación del Brexit y durante los primeros meses de la pandemia de coronavirus en 2020. En ambos casos, los profesionales que valoran los activos mantenidos por el fondo lucharon por poner un precio exacto a los proyectos inmobiliarios comerciales.