Los legisladores de los EE. UU. buscan promulgar el control de alquileres, reviviendo medidas rechazadas en gran medida en los últimos años en un esfuerzo por frenar el aumento en los precios de alquiler de viviendas en todo el país.
Estas propuestas, que generalmente permitirían a los propietarios aumentar los alquileres mensuales entre un 2 % y un 10 % como máximo, están en la agenda legislativa de más de una docena de estados. Los precios de alquiler aumentaron un 18% en promedio en los últimos dos años, según el corredor de bienes raíces Redfin. corporación
alcanzando niveles récord en los EE. UU.
Las grandes ciudades como Boston, los suburbios prósperos como Montclair, NJ, las comunidades de casas móviles de bajos ingresos en Colorado y las áreas metropolitanas de rápido crecimiento en Florida se encuentran entre los lugares que ahora están considerando el control de alquileres.
“Los alquileres se están disparando a un ritmo mucho más rápido que los ingresos”, dijo Stijn Van Nieuwerburgh, economista y profesor de la Escuela de Negocios de Columbia que investiga el control de alquileres. “El problema es ahora tan grave como siempre. Y probablemente mucho peor”.
El aumento de los alquileres contribuye en gran medida al reciente aumento de la inflación que está empezando a afectar a la economía estadounidense. El costo de la vivienda representa el 40% del Índice de Precios al Consumidor básico, el componente más grande del IPC. Los economistas de la Reserva Federal de San Francisco dijeron en un pronóstico de inflación de febrero que los aumentos de los alquileres “apuntan a riesgos significativos al alza para la perspectiva general de la inflación”.
Las medidas de control de alquileres en los EE. UU. datan de los años posteriores a la primera y la segunda guerra mundial, pero el concepto experimentó un gran resurgimiento en la década de 1970, un período marcado por una alta inflación. Su resurgimiento fue algo efímero y muchos legisladores adoptaron la opinión de que los controles de alquiler dañan los mercados inmobiliarios más de lo que ayudan a los inquilinos, al desalentar nuevos desarrollos y desincentivar el mantenimiento de apartamentos.
Más recientemente, algunos economistas y políticos han reconsiderado ese pensamiento, señalando el control de alquileres como una de las pocas formas de proteger a los inquilinos de bajos ingresos, que a menudo enfrentan las mayores dificultades. En 2019, la congresista de Nueva York Alexandria Ocasio-Cortez propuso una ley nacional de control de alquileres. California y Oregón adelantaron proyectos de ley de control de alquileres el mismo año, ahora leyes en ambos estados.
Los problemas de asequibilidad se profundizaron durante la pandemia. Los precios de las viviendas alcanzaron niveles récord en la mayor parte del país, lo que obligó a los inquilinos a seguir pagando alquileres en constante aumento.
Algunas ciudades están sopesando límites de alquiler más restrictivos de lo que se consideraba anteriormente. St. Paul, Minnesota, promulgó el otoño pasado el único control de alquileres en el Medio Oeste y ahora tiene una de las políticas más estrictas del país. Si bien muchas medidas de control de alquileres hacen excepciones para edificios nuevos o unidades vacantes, la ley de St. Paul no lo hace.
En Santa Ana, California, los funcionarios locales han ido más allá de la medida de control de alquileres del estado, que limita los aumentos de alquileres anuales al 5% más la inflación local, para limitar los aumentos de alquileres locales al 3% en apartamentos construidos antes de 1995.
Esas medidas se aprobaron a pesar de las leyes en ambos estados que generalmente impiden que los gobiernos locales escriban sus propias reglas de alquiler. Pero en estos casos, los defensores encontraron soluciones alternativas.
Otros esfuerzos de control de alquileres también tendrán que sortear las prohibiciones, que aún existen en más de dos docenas de estados. La alcaldesa de Boston en su primer mandato, Michelle Wu, por ejemplo, hizo campaña para recuperar el control de alquileres en la ciudad, y una encuesta muestra que la mayoría en la ciudad lo apoyaría.
Pero los controles de alquiler locales fueron prohibidos allí hace casi tres décadas en un referéndum estatal. Los demócratas de Massachusetts están avanzando en un proyecto de ley que derogaría esa prohibición estatal, aunque el gobernador republicano Charlie Baker ha dicho que probablemente no firmaría tal ley.
En Florida, otro estado que se adelanta a los controles de alquiler locales, los legisladores en Miami y Tampa, donde los alquileres solicitados aumentaron más del 30% durante el año pasado, han discutido declarar emergencias de vivienda para aprobar el control de alquiler.
Hace décadas, el negocio inmobiliario presionó con éxito a varios estados para que escribieran estatutos contra el control de alquileres, y la industria vuelve a estar activa. “Lo consideramos una amenaza existencial”, dijo Jim Lapides, portavoz del Consejo Nacional de Vivienda Multifamiliar, un grupo comercial de propietarios.
Los propietarios de edificios continúan argumentando que el control de alquileres impedirá la oferta de nuevas viviendas y, en última instancia, empeorará el mercado de alquileres para todos. En St. Paul, por ejemplo, los desarrolladores han suspendido temporalmente más de un tercio de las unidades de apartamentos planificadas debido a preocupaciones sobre la nueva ley allí, según la firma de software de administración de propiedades RealPage, que compiló registros de permisos e informes públicos y encuestó a los constructores.
Sin embargo, algunos legisladores no ven una mejor manera de abordar la creciente carga de los alquileres. El senador estatal de Florida, Víctor Torres, un demócrata que representa partes del Gran Orlando, propone anular la prohibición de control de alquileres de Florida. El Sr. Torres dijo que los trabajadores minoristas y de hostelería en su distrito se enfrentan habitualmente a aumentos asombrosos incluso en los apartamentos más modestos de una y dos habitaciones.
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“Usted renueva su contrato de arrendamiento y dice, bueno, aumentamos su contrato de arrendamiento en $ 500 por mes”, dijo. “¿Quién puede permitirse eso?”
En Colorado, el representante de la Cámara de Representantes del estado, Andrew Boesenecker, tiene como objetivo limitar los alquileres de lotes de casas móviles en un 3% o la tasa de inflación local en cualquier año, lo que sea mayor. El Sr. Boesenecker, cuyo distrito incluye parte de Fort Collins, dijo que el control de alquileres no es suficiente para aliviar los problemas de vivienda del estado. También hay una escasez de suministro, dijo, pero los aumentos significativos en el alquiler de lotes de casas móviles requieren una respuesta más rápida.
“Hemos visto aumentos de alquiler en cualquier lugar de hasta un 50%”, dijo el Sr. Boesenecker. “Tenemos que hacer algo para proteger esta fuente de vivienda asequible”.
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