Jacinda Ardern redujo drásticamente el apalancamiento negativo en Nueva Zelanda. El nuevo gobierno lo ha recuperado.

Nueva Zelanda está bajo una nueva administración y uno de los principales cambios fiscales que ha realizado el primer ministro Christopher Luxon beneficiará más a los inversores inmobiliarios.

Hasta 2021, los inversores al otro lado de la zanja tenían una ventaja fiscal similar, aunque no tan generosa, a la que ofrecía el tan debatido apalancamiento negativo de Australia.

Los propietarios podían reclamar íntegramente cualquier interés pagado sobre propiedades de inversión hipotecadas como una deducción de los ingresos por alquiler, lo que significaba que podían reducir su factura de impuestos.

Pero el gobierno de Jacinda Ardern hizo algunos cambios clave en la forma en que se gravaban las propiedades de inversión y uno de ellos incluyó la eliminación gradual de la capacidad de sus propietarios de reclamar intereses como deducción.

Este cambio no se aplicó a las nuevas construcciones, y el gobierno dijo en ese momento que quería “frenar el apetito de los inversores por las propiedades residenciales existentes”.

La idea era alejar a los inversores de las propiedades que los compradores de primera vivienda podrían haber tenido la oportunidad de comprar y, al mismo tiempo, mantenerlos interesados ​​en construir casas nuevas que tanto necesitan.

Tres años después, el cambio de la era Ardern ha sido descartado.

El año que viene por estas fechas, los propietarios de propiedades existentes o de nueva construcción podrán volver a reclamar el 100 por ciento de sus gastos por intereses como deducción fiscal.

Entonces, ¿el cambio de Ardern tuvo la oportunidad de impactar el mercado inmobiliario y qué puede aprender Australia del experimento?

¿Qué pasó con los precios de la vivienda?

El gobierno de Ardern se había comprometido a abordar la arraigada crisis inmobiliaria de Nueva Zelanda cuando llegó al poder en 2017.

Pero en 2021, la pandemia de COVID-19 había traído otra crisis y cuando Nueva Zelanda salió de su estrategia de eliminación, los precios de la vivienda habían aumentado a niveles récord.

Los datos del Banco de la Reserva de Nueva Zelanda mostraron que a lo largo de ese año, el precio medio de la vivienda aumentó un 27,2 por ciento.

El entonces gobierno trajo una serie de cambiosincluida la eliminación de la posibilidad de que los propietarios de propiedades residenciales existentes reclamen intereses como deducción fiscal.

Los precios de la vivienda comenzaron a caer a principios de 2022, al igual que la cuota de mercado de los inversores, mientras que la presencia de compradores de primera vivienda ha ido aumentando.

Pero varios expertos advierten que es muy difícil atribuir ese cambio a una política determinada cuando la fuerza dominante en el mercado probablemente fue la dirección de las tasas de interés.

Los propietarios perdieron la capacidad de reclamar íntegramente los intereses pagados por sus propiedades de inversión el 27 de marzo de 2021, pero fue sólo tres semanas antes que la tasa de efectivo oficial comenzó a subir.

El economista jefe de Infometrics, Brad Olsen, dijo que había algunos indicadores del impacto de eliminar la capacidad de un propietario de ahorrar en su factura de impuestos al reclamar sus pagos de intereses.

“Se vio un retroceso mayor en los niveles de nuevos compromisos hipotecarios destinados a los inversionistas después de que se llevaron a cabo los anuncios sobre temas como la deducibilidad de intereses”, dijo.

“Anteriormente, se veían cifras en torno al 20-25 por ciento del valor de los nuevos compromisos hipotecarios destinados a inversores. Eso cayó por debajo del 20 por ciento desde aproximadamente abril de 2021 en adelante y se ha mantenido más bajo desde entonces.

“Y al mismo tiempo, hemos visto un aumento para los primeros compradores de vivienda. Y eso se debe a que al eliminarse la deducibilidad, eso no hacía que fuera tan financieramente sostenible para las personas pensar en propiedades de alquiler adicionales”.

En términos de cuánto pueden ahorrar los propietarios de Nueva Zelanda con la deducibilidad, el Sr. Olsen ofrece un ejemplo. Utiliza las tasas de interés actuales.

“Un inversionista de una casa de precio promedio, suponiendo el rendimiento actual del alquiler, tendría que invertir 466 dólares neozelandeses cada semana en términos de flujo de efectivo para respaldar esa casa”, dijo.

“Incluso con la deducibilidad, cuando se pueden compensar los pagos de intereses con su factura de impuestos, esos inversores inmobiliarios todavía tendrían que gastar 375 dólares neozelandeses a la semana para respaldar sus inversiones.

“En cuanto al flujo de caja, esas altas tasas de interés siguen siendo bastante restrictivas, sin importar si tienes deducibilidad o no”.

¿Afectó los alquileres?

Cuando el nuevo gobierno de Nueva Zelanda anunció que volvería la deducibilidad total de los intereses, se consideró una victoria para los inquilinos.

“La ayuda está en camino tanto para propietarios como para inquilinos. La restauración por parte del gobierno de la deducibilidad de intereses aliviará la presión sobre los alquileres y simplificará el código tributario”, dijo el ministro asociado de Finanzas, David Seymour, en un comunicado.

Éste es, por supuesto, uno de los argumentos habituales a favor del apalancamiento negativo: la teoría es que al incentivar a los inversores habrá más oferta y alquileres más bajos.

El economista investigador Matthew Maltman, que estudia el mercado inmobiliario de Nueva Zelanda, dijo que el cambio de la era Ardern fue un “gran cambio de política en el sector del alquiler”.

“Hubo una especie de reconocimiento – un reconocimiento – de que lo que el gobierno estaba tratando de hacer era mejorar la asequibilidad de la vivienda en términos de propiedad de la vivienda a expensas, potencialmente, de la asequibilidad del alquiler”, dijo.

Debido a que la deducibilidad de intereses todavía se estaba eliminando gradualmente, Maltman dijo que era difícil saber cuánto impacto tenía la política en los alquileres.

“Los alquileres han aumentado en Nueva Zelanda en los últimos años, particularmente fuera de Auckland”, dijo.

“Hubo un shock para los inquilinos y [the Coalition believes] que llegar hasta el final para eliminar la deducibilidad de los intereses empeoraría aún más el alquiler.

“Desafortunadamente, no tenemos un experimento agradable y limpio para probar la validez de todas estas afirmaciones”.

El economista jefe de Core Logic, Kelvin Davidson, dijo que “la oferta de alquileres podría ser un poco menor de lo que habría sido de otro modo”, pero había otros factores en juego.

“Es tentador decir que los inversores no han estado comprando tantas propiedades, por lo que el stock de alquileres no es tan alto como sería de otro modo debido a la deducibilidad de los intereses, por lo que los alquileres han aumentado”, dijo.

“Es tentador decir eso, y es parte de ello, pero también hemos tenido un auge migratorio neto.

“Eso no tiene nada que ver con la deducibilidad de los intereses y ejerce mucha presión sobre la demanda de propiedades”.

La diferencia al otro lado de la zanja

Existen algunas diferencias clave en la forma en que se grava a los propietarios en Nueva Zelanda, tanto bajo las políticas de la era Ardern como bajo los cambios más recientes.

Los propietarios tienen configuraciones fiscales algo más estrictas año tras año, pero tampoco disfrutan de una responsabilidad integral sobre las ganancias de capital.

Las diferencias clave notables son:

• La deducibilidad de intereses distingue entre propiedades existentes y nuevas construcciones
• Deducibilidad fiscal limitada únicamente contra los ingresos por alquiler
• Sin impuesto integral a las ganancias de capital

Lisa Marriott, profesora de fiscalidad de la Universidad Victoria de Wellington, explicó el concepto de “ring fencing”.

“En la mayoría de los lugares, si tiene una pérdida, puede compensarla con sus otros ingresos. Entonces, si tiene una propiedad de alquiler y salario y salario, puede compensar la pérdida de su propiedad de alquiler con su salario y salario”, dijo.

Eso es lo que el apalancamiento negativo permite hacer a los inversores inmobiliarios australianos. y eso es lo que lo hace tan controvertido.

“Ya no podemos hacer eso aquí”, dijo el Dr. Marriott.

“Las pérdidas están contenidas, o delimitadas, dentro de su cartera de propiedades”, dijo.

Entonces, si un inversionista sufre una pérdida en una propiedad, solo puede reclamar la deducción de intereses contra sus ingresos por alquiler, no contra otros ingresos que pueda obtener de un salario.