Empezó con una fuga. Un charco de agua se extiende en el dormitorio de invitados.
“Estaba empapado. No solo estaba mojado”, dijo Jenna Alexander.
La Sra. Alexander se había mudado al nuevo departamento unos meses antes con su esposo Sean y su hijo recién nacido.
Ella dijo que llamaron a la empresa constructora, que hizo algunos trabajos, incluido el reemplazo de la alfombra, y le dijo a la pareja que el problema se solucionó.
Pero la Sra. Alexander dijo que unos meses después, sucedió nuevamente.
Debajo de la alfombra, la pareja afirma que encontraron moho y fijaciones oxidadas.
Un informe del edificio, visto por ABC, detalló problemas con la impermeabilización entre las puertas de la terraza y el dormitorio de invitados, y evidencia de fugas de agua.
El informe también mostró daños en la membrana impermeabilizante entre la puerta que conecta la terraza con el salón.
La pareja llamó a un experto en moho para que hiciera una prueba en el dormitorio de invitados.
“Nos llamó y dijo: ‘salgan de la habitación, cállense, arranquen la alfombra'”, dijo la señora Alexander.
“Teníamos dos niños pequeños en ese momento y esa también era su habitación de juguetes. Se la conoció como la habitación del peligro”.
El informe de moho, también visto por ABC, dice que se encontró moho en una pared externa y en dos dormitorios.
En total, el informe del inspector de edificios estimó que los defectos identificados en la propiedad, incluidos problemas más allá de la impermeabilización, costarían $116,645 para rectificarlos.
La mayor parte de eso, más de $87,000, se destinaría a la reparación de terrazas y daños a las puertas exteriores.
Acuerdo ‘bajo protesta’ conduce a audiencia VCAT
El Sr. y la Sra. Alexander compraron el departamento en el norte de Melbourne según el plan y se mudaron a fines de 2018.
“Todo funcionó perfectamente para nosotros. Hasta que tuvimos un informe de construcción antes del acuerdo”, dijo la Sra. Alexander.
Ese informe alegó que los problemas con el apartamento incluían tapajuntas faltantes, que se instalan para evitar que el agua se filtre a través de las ventanas, junto con fugas en el revestimiento de la pared y falta de impermeabilización.
“Probablemente intercambiábamos a los abogados todo el tiempo que podíamos antes de que nos amenazaran con una multa por retrasar el acuerdo, lo cual formaba parte del contrato. Y podían hacerlo”, dijo Alexander.
La pareja dijo que llegaron a un acuerdo “bajo protesta” y presentaron un caso contra la empresa constructora en el Tribunal Civil y Administrativo de Victoria (VCAT) a principios de 2019 y su audiencia está programada para finales de este año.
ABC se acercó a la empresa que construyó el edificio de los Alexander, que negó que hubiera problemas de agua en el edificio. La compañía dijo que había una fuga cerca de una ventana que habían tratado de arreglar, pero que la pareja había dejado de darles acceso al edificio.
Se contactó al abogado del constructor para hacer comentarios, pero no respondió antes de la >.
Para cuando la pareja llegue a su audiencia de VCAT, dicen que habrán gastado decenas de miles de dólares en honorarios legales, informes de expertos y trabajos de rectificación.
Los Alexander dicen que se han puesto en contacto con varias agencias, pero les ha resultado difícil obtener ayuda..
“Nadie quiere oirlo … [the system is] completamente roto”, dijo Alexander.
Los edificios con goteras alcanzan la “proporción de pandemia”
El problema de las fugas en edificios de apartamentos y casas adosadas se ha vuelto tan común que los expertos temen que se avecine una crisis de construcción doméstica en Victoria debido a la falta de regulación en la industria de la impermeabilización.
Una revisión realizada por la Autoridad de Construcción de Victoria (VBA) publicada este año encontró que nueve de cada 10 reclamos de seguros de edificios tenían al menos un defecto relacionado con el agua, y el último informe anual de Cladding Safety Victoria encontró que más del 71 por ciento de los balcones defectuosos que había evaluado no tenían suficiente impermeabilización
Byron Landeryou ha estado en el negocio de la impermeabilización durante más de dos décadas y dice que el problema de los edificios con goteras ha alcanzado “proporciones pandémicas”.
“Está prácticamente en todas partes. Conocemos el problema desde hace bastante tiempo”, dijo.
“Muchos constructores, diseñadores, contratistas de impermeabilización e incluso profesionales que tienen que trabajar en torno a la impermeabilización realmente no son conscientes de los errores que están cometiendo”.
La investigadora profesional calificada Nicole Johnston realizó un estudio con la Universidad de Deakin en 2019 que analizó los defectos en más de 200 edificios de apartamentos en Victoria, Nueva Gales del Sur y Queensland.
Dijo que la entrada de agua era “un problema generalizado” que abarcaba un diseño defectuoso, problemas con la instalación de membranas impermeables y el uso de productos incorrectos que generaban moho, óxido y corrosión.
Pero el Dr. Johnston dijo que el alcance total del problema no se conocerá hasta que el gobierno dedique más recursos a la investigación.
“Ciertamente es significativo, diría que el problema es peor de lo que hemos estado estimando en algunos aspectos porque es posible que algunos de estos problemas surjan dentro de cinco o 10 años”, dijo.
“Estamos descubriendo y descubriendo esos ahora”.
En otro edificio, un techo colapsado apunta a un problema más amplio
Las consecuencias de una fuga en un edificio pueden aparecer lentamente, pero finalmente son devastadoras.
En una mañana gris entre semana, el Sr. Landeryou explicó lo mal que podría ponerse.
Dentro de un apartamento de Melbourne, construido hace una década, se encontraron los restos de una cocina.
El techo, después de años de recolectar agua del balcón de arriba, se había derrumbado, destrozando el banco y el fregadero debajo de él.
El aislamiento y las placas de yeso yacían esparcidos por el suelo. Las paredes de los armarios estaban hinchadas de agua. El moho negro comenzaba a aparecer en partes del techo.
“Esta es una situación bastante seria”, dijo, y señaló que fue una suerte que no hubiera nadie en la cocina cuando sucedió.
Afuera, en el balcón, el Sr. Landeryou sacó trozos de madera podrida llenos de clavos oxidados de una pared externa.
“Ese es el marco de madera que básicamente sostiene la estructura del edificio”, dijo.
Para los reguladores y el gobierno, el problema de los edificios con goteras es algo que conocen desde hace años.
En Victoria, cualquiera puede llamarse a sí mismo un impermeabilizante. Y cualquier comerciante puede realizar trabajos de impermeabilización hasta por un valor de $10.000 sin acreditar el cumplimiento de una norma específica.
En 2017, el gobierno de Victoria presentó un proyecto de ley que habría requerido inspecciones de impermeabilización obligatorias para las nuevas construcciones para abordar la “alta incidencia de defectos relacionados con la impermeabilización”.
Los documentos del gobierno dijeron que la evidencia mostró “un aumento en los edificios dañados por el agua causados por … mano de obra y supervisión del sitio deficientes, impermeabilización dañada por intercambios posteriores y la instalación de materiales inapropiados”.
Pero las inspecciones obligatorias se desecharon antes de que el proyecto de ley se convirtiera en ley.
Posteriormente, el gobierno señaló planes para registrar una serie de oficios, incluida la impermeabilización. Pero cinco años después, ese cambio aún no se ha hecho efectivo.
El topógrafo estatal de edificios de la VBA, Andrew Cialini, dijo que el “equipo de inspecciones proactivas del regulador tiene como objetivo identificar áreas de incumplimiento de plomería y construcción, como la entrada de agua, antes de que se conviertan en un problema para los propietarios”.
El seguro de construcción nacional en Victoria no se aplica a los edificios de apartamentos de más de tres plantas.
Eso significa que, si algo sale mal, depende de los propietarios perseguir al constructor a través de VCAT, lo que, según advirtieron las cifras de la industria, podría llevar años.
La presidenta de la Asociación Comunitaria de Victorian Strata, Julie McLean, dijo que la educación y la regulación eran tan deficientes que incluso los trabajos de rectificación a menudo no estaban a la altura.
“Así que tenemos defectos sobre defectos”, dijo.
“Necesitamos una mejor educación para los oficios involucrados, debe haber licencias y debe haber estándares educativos mínimos establecidos”.
La Sra. McLean quiere ver a Victoria introducir una “garantía de idoneidad” para los edificios en la marca de 15 o 20 años.
“No se debe dejar que nuestros futuros propietarios de lotes hagan responsables a todos los demás en el sistema. Ese es el trabajo del regulador”, dijo.
El Dr. Johnston estuvo de acuerdo en que era necesario evaluar los edificios que tenían entre 15 y 20 años.
“Necesitamos que personas como ingenieros estructurales estén en estos edificios y comiencen a observar la integridad estructural de estos edificios”, dijo.
“Los gobiernos deben desempeñar un papel más importante en esto. Hemos dejado este problema durante tantos años. Es por eso que tenemos este problema, es un problema heredado de edificios que tienen entre 15 y 20 años que no se han construido. Bueno.”
El proyecto de ley de construcción del gobierno vuelve a la mesa
El año pasado, el ABC reveló que el panel de revisión del sistema de construcción del gobierno había entregado un informe al ministro de planificación que revelaba que la construcción deficiente había dado lugar a edificios inseguros, le estaba costando miles de millones a la industria y no estaba protegiendo a los consumidores.
Un portavoz dijo que el gobierno estatal estaba “reformando la industria de la construcción de Victoria” y que “recientemente había introducido una legislación para brindar una mayor protección a los consumidores”.
El proyecto de ley ante el parlamento aborda algunas de las recomendaciones del panel de revisión del sistema de construcción, que incluyen:
- Convertir al inspector de edificios estatales en una función estatutaria
- Establecimiento de un monitor de edificios para abogar por los consumidores
- Introducir un manual de construcción para propietarios y corporaciones de propietarios sobre el diseño, la construcción y el mantenimiento.
Pero el proyecto de ley no aborda un camino para abordar los problemas observados en cientos de edificios construidos en los últimos 20 años.
El Proyecto de Ley de Enmienda de la Legislación de Construcción se presentó a la cámara baja del estado a principios de este mes y aún debe progresar a la cámara alta.