La compañía de inversión Nuveen ha gastado $ 120 millones en renovar su torre de oficinas en 730 Third Avenue en Midtown Manhattan, reformar el vestíbulo, dedicar el segundo piso a servicios y renovar una terraza en el piso 22.
¿Y el toque final? Dos colmenas en una terraza del séptimo piso.
Siguiendo la última tendencia en beneficios de oficina, Nuveen contrató a un apicultor para enseñar a los inquilinos sobre sus pequeños vecinos nuevos y cosechar miel para que se la lleven a casa.
“En las conversaciones con los inquilinos, recibo más preguntas sobre eso que sobre cualquier otra cosa”, dijo Brian Wallick, director de inversiones en ciencias biológicas y oficinas de Nuveen en Nueva York.
Los trabajadores de oficina que fueron enviados a casa durante los cierres pandémicos a menudo buscaban refugio en la naturaleza, cuidando las plantas de interior, instalando comederos para pájaros y sentados al aire libre con sus computadoras portátiles. Ahora, mientras las empresas intentan convencer a los empleados asustadizos de que regresen a la oficina y los propietarios de edificios compiten por los inquilinos cuando las tasas de vacantes se disparan, muchos han tenido la idea de hacer que el mundo de la oficina se sienta más como el mundo natural.
El esfuerzo busca brindar a los trabajadores de oficina acceso a aire fresco, luz solar y plantas, en sintonía con el concepto de biofilia, que dice que los humanos tienen una conexión innata con la naturaleza. Se muestra que los diseños que incluyen la naturaleza promueven la salud y el bienestar.
Algunas de las ofertas más inusuales relacionadas con la naturaleza incluyen salones tipo “casa del árbol” y huertos que permiten a los trabajadores de escritorio cavar en la tierra. Los programas de apicultura, que se completan con degustaciones de miel y concursos de nombrar a su reina, son, ejem, todo lo que está de moda. Un próximo proyecto en Texas incluirá una persiana para pájaros, lo que permitirá a los trabajadores mirar a otras criaturas aladas.
“Hay mucho más enfoque en las comodidades y en cómo mejorar una oficina que trabajar desde la mesa del comedor”, dijo Richard A. Cook, socio fundador de CookFox Architects.
Algunas empresas dicen que las comodidades centradas en la naturaleza las han conquistado. Y algunos trabajadores encuentran reconfortante el ambiente de actividades al aire libre.
Pero no está claro si la naturaleza será suficiente para atraer inquilinos después del éxito del trabajo remoto durante el último año y medio. Algunas empresas ya han reducido su espacio de oficina y muchos empleados, habiendo realizado hábilmente sus tareas desde casa, están cuestionando la necesidad de ir a una oficina. El aumento en los casos de coronavirus por la propagación de la variante Delta ha provocado que algunas empresas, como Amazon, Apple y Facebook, pospongan su regreso a la oficina para el próximo año.
Hace dos semanas, los edificios de oficinas en 10 áreas metropolitanas principales estaban ocupados en un 32 por ciento, un poco menos que la semana anterior, según Kastle Systems, una empresa de seguridad.
La incorporación de la naturaleza en los edificios de oficinas no es del todo nuevo. Antes de la pandemia, los desarrolladores, propietarios y arquitectos ya estaban agregando terrazas y salones en la azotea y trayendo plantas y luz natural al interior, como parte de un impulso para hacer que las oficinas sean más saludables. Los estudios científicos muestran que los espacios biofílicos están asociados con una mayor cognición y productividad, menores niveles de estrés, menos días de enfermedad y menos rotación de personal.
Pero ahora una conexión con la naturaleza ha pasado de ser “algo agradable a ser un riesgo si no lo haces”, dijo Joanna Frank, presidenta y directora ejecutiva del Center for Active Design, que opera Fitwel. un programa de certificación de edificios saludables.
Agregar características naturales a las oficinas puede ser costoso, pero los costos a menudo se pueden compensar con alquileres más altos. Los edificios comerciales con certificaciones de construcción saludable (como el estándar Fitwel and the Well, administrado por el International Well Building Institute) pueden obtener alquileres hasta un 7.7 por ciento más altos que los edificios no certificados, según un estudio reciente del Instituto de Tecnología de Massachusetts.
El cambio más generalizado en los edificios de oficinas desde la pandemia se centra en mejorar el aire interior. Los propietarios y gerentes de edificios, respondiendo a la demanda de los inquilinos de garantías de que el aire de la oficina es seguro, actualizaron los filtros y aumentaron la tasa de reemplazo de aire.
Beacon Capital Partners trajo más aire fresco a sus edificios siguiendo el consejo de la Escuela de Salud Pública de Harvard, dijo Alfred Scaramelli, director gerente que supervisa las operaciones de las instalaciones. Sin embargo, bombear más aire exterior consume entre un 6 y un 7 por ciento más de energía.
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Beacon Capital también está experimentando con dispositivos de filtración portátiles en áreas comunes “para agregar un poco de comodidad emocional a las personas que usan el gimnasio, la sala de conferencias o un salón para inquilinos porque el aire es ultralimpio”, dijo Scaramelli.
Algunos propietarios informan datos sobre la calidad del aire directamente a los ocupantes a través de monitores y aplicaciones. Sterling Bay ha inscrito tres de sus propiedades en un programa de certificación llamado Reset Air. Los sensores conectados a las unidades de HVAC rastrean los niveles de dióxido de carbono, entre otras cosas, y los datos se muestran en las pantallas de los edificios.
El impulso está ayudando a aliviar las preocupaciones de los trabajadores. Joyce Poole, directora senior de LendingTree, una empresa de tecnología financiera con sede en Charlotte, Carolina del Norte, se siente lo suficientemente segura en la nueva sede de su empresa que ha comenzado a ir a la oficina tres días a la semana.
Cada piso tiene un espacioso salón tipo “casa del árbol” con un enrejado inclinado sobre la cabeza y jardineras llenas de vegetación. Y desde una de las salas de reuniones donde a menudo atiende llamadas, disfrutando de la luz del sol desde las ventanas del piso al techo, puede ver jardineras llenas de plantas que hacen su parte para limpiar el aire.
“Cuando veo las plantas, pienso, ‘Eso es bueno’”, dijo la Sra. Poole.
Los edificios en todo el país también permiten que los ocupantes inhalen aire fresco al aire libre, donde pueden trabajar, socializar o tomar una clase de yoga.
En Tampa, Fla., Thousand & One, un nuevo edificio de oficinas de Strategic Property Partners que fue diseñado por CookFox, tiene una azotea exuberante para uso de los inquilinos. La función ayudó a persuadir a RSM, una empresa de contabilidad, de alquilar un espacio en el edificio, dijo Danny Jackson, director de la empresa.
En Austin, Texas, Springdale Green de Jay Paul Company está “más afuera que adentro”, dijo Philip A. Mahoney, vicepresidente ejecutivo de Newmark, que se ocupa del arrendamiento. Desarrollado en un antiguo terreno abandonado que se está remediando con pastos nativos y plantas forestales, el proyecto gira en torno a dos edificios de oficinas diseñados por Gensler que tendrán 36,000 pies cuadrados de terrazas. Un paseo marítimo que serpentea a través del paisaje estará equipado con hamacas y una característica anunciada como una persiana para pájaros, donde los trabajadores de oficina pueden espiar martines morados.
“La pandemia amplificó todo”, dijo George Blume, director de diseño de Gensler. “En lugar de que la biofilia sea una pequeña nota al pie divertida, se volvió esencial”.
Los propietarios de edificios antiguos han convertido todas las áreas al aire libre disponibles en terrazas para los inquilinos.
La Organización Durst los ha estado creando en las partes retrasadas de sus rascacielos de Manhattan, anteriormente abarrotados de equipos mecánicos y fuera del alcance de los inquilinos. Las oficinas con terrazas cuestan entre $ 15 y $ 25 más por pie cuadrado que las oficinas sin ellas, y se alquilan más rápido, dijo David Neil, director que supervisa el arrendamiento comercial de la empresa.
Los huertos están brotando por todas partes. Cuando Brookfield Properties renovó el edificio Victor en Washington, agregó lechos de verduras en el techo para que los ocupantes de la oficina puedan arrancar perejil y albahaca antes de regresar a casa para cocinar la cena. Y Jamestown, otra empresa de bienes raíces, contrató a la firma Copiana para agregar sistemas de jardín aeropónico (torres en forma de cono con aberturas a través de las cuales crecen las hojas verdes) en propiedades en Atlanta.
Pero es la apicultura la que realmente ha despegado, lo que permite a los propietarios brindar un servicio que agrada a la multitud y hacer alarde de sus credenciales ambientales. Los propietarios esperan que las abejas hagan que los edificios de oficinas sean atractivos a raíz de la pandemia, y equipos como Alvéole, que instaló las colmenas de Nuveen, les facilitan proporcionar el beneficio.
Alvéole, que tiene su sede en Montreal, cobra un promedio de $ 8,000 al año por sus servicios y ha experimentado un aumento del 666 por ciento en los ingresos desde el inicio de la pandemia, dijo Shelby Schulman, gerente regional del equipo de apicultura de la compañía para Estados Unidos. Goldman Sachs anunció recientemente que desplegaría colmenas Alvéole en sus propiedades en todo el país.
Beacon Capital, que tiene colmenas en 35 propiedades, ha estado trabajando con Best Bees, una empresa con sede en Boston que también ha visto crecer su negocio durante la pandemia. Beacon Capital ha usado parte de su miel para hacer cerveza, dijo Scaramelli, y la describió como “ni fuerte, ni extraña, un toque de miel pero no abrumadora”.
“A los inquilinos les encantan las abejas”, agregó.