Un banco de inversión global dice que los precios de la vivienda en una importante ciudad australiana se encuentran entre los más “sobrevalorados” del mundo y al borde del territorio de la burbuja.
Con los precios de las propiedades australianas alcanzando nuevos y cada vez más locos máximos, y los reguladores dando vueltas, listos para tomar medidas drásticas contra los préstamos fáciles que están haciendo que las personas acepten préstamos cada vez más grandes, el banco de inversión global UBS ha publicado su último índice de burbuja inmobiliaria. Viene con una advertencia para Australia.
Nuestra ciudad más cara, Sydney, está sobrevalorada y al borde del territorio de la burbuja, dice el banco.
Los precios de la vivienda en Sydney han subido un asombroso 23 por ciento en los últimos 12 meses, un ritmo apenas comprensible para una ciudad donde el precio medio ha superado durante mucho tiempo el millón de dólares.
“Los estándares de préstamos más fáciles y los recortes de tipos por parte del Banco de la Reserva de Australia han reavivado el mercado”, escribe UBS. “Sin un cambio de tendencia en las tasas de interés, es probable que continúe la tendencia alcista de los precios de la vivienda durante una década, dado el continuo crecimiento de la población”.
Ha sido asombroso ver cómo los precios de la vivienda se dispararon durante la pandemia. Lo sorprendente desde una perspectiva australiana es que no estamos solos. De hecho, nuestros mercados inmobiliarios ni siquiera son los más burbujeantes del mundo, según UBS.
Como muestra el siguiente gráfico, varias ciudades europeas tienen los precios de la vivienda aún más fuera de línea que Sydney.
El índice de burbujas se calcula en base a:
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– La relación entre el precio de las casas y los ingresos,
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– Proporciones de precio de alquiler,
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– El monto de la construcción como porcentaje del PIB (más = mayor riesgo de burbuja),
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– El monto de los préstamos hipotecarios al PIB (igual) y
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– El precio de las ciudades en relación con el resto del país (¡lo que puede salvar a Sydney de ser clasificada como una burbuja es que el resto de Australia también es muy caro!)
Las circunstancias que han hecho subir los precios de las propiedades en Australia son globales. Las tasas de interés también son bajas en Europa y América, de hecho incluso más bajas que aquí. Pero depender de las tasas de interés en constante caída para impulsar los precios de las propiedades tiene sus límites, como explica UBS.
“Mientras los costos de financiamiento tengan una tendencia a cero, los precios de las propiedades, los ingresos y las rentas pueden
continuar desacoplando. Pero los precios y el apalancamiento cada vez más altos implican riesgos cada vez mayores, un
camino en espiral que probablemente resultará en un callejón sin salida a largo plazo “.
En resumen, si las tasas de interés comienzan a subir, los precios de las propiedades dejarán de crecer e incluso podrían bajar.
Aquí es donde es realmente importante comprender el vínculo entre la inflación y las tasas de interés. La inflación está aumentando los precios. Si la inflación aumenta, es decir, si los precios suben rápidamente, el Banco de la Reserva aumenta las tasas de interés en respuesta.
Este es el trabajo principal del Banco de la Reserva: evitar que la inflación suba demasiado. Los tipos de interés bajos son como un acelerador de la economía porque animan a las personas a pedir prestado y gastar. La inflación es como el sobrecalentamiento del motor: si la gente pide prestado y gasta demasiado, los precios suben. Para reducir el sobrecalentamiento, el RBA quitará el pie del acelerador, es decir, elevará las tasas de interés.
Entonces, ¿aumentará la inflación y obligará al RBA a subir las tasas de interés? La inflación ya está apareciendo aquí y allá: los precios de la gasolina están alcanzando niveles récord, por ejemplo, y los mercados financieros ahora están fijando un par de aumentos en las tasas de interés para 2023.
Imagínese si las tasas hipotecarias comienzan a subir en 2023. Tiene que sentirse mal por los jóvenes que han estado gastando dinero durante años para obtener su depósito mientras los precios suben cada vez más. Luego, también pueden enfrentar tasas de interés cada vez más altas durante la vida de su hipoteca, y precios planos o decrecientes. Sería todo lo contrario a la experiencia de las personas que compraron hace 20 años.
El riesgo de una corrección en los precios de las propiedades siempre es real, pero como dice UBS, las burbujas son cosas divertidas, solo se puede decir que existieron una vez que estallaron, y detectar una que se hace más grande es mucho más fácil que elegir el momento en que lo son. va a estallar.
A medida que comienza la temporada de ventas de primavera, es poco probable que la perspectiva lejana de una corrección del precio de la propiedad disuada a los compradores.
Jason Murphy es economista | @jasemurphy. Es autor del libro Incentivología.
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