El mercado inmobiliario parece estar estabilizándose en regiones clave después del último auge, según las últimas cifras mensuales, y los analistas pronostican que los precios no seguirán subiendo tan rápidamente el próximo año.
Puntos clave:
- Los precios de las viviendas en Melbourne y Hobart cayeron un 0,1 por ciento en noviembre
- Perth (+1,9 por ciento), Brisbane (+1,3 por ciento) y Adelaida (+1,2 por ciento) tuvieron los mayores aumentos mensuales en ciudades.
- Las viviendas con precios de gama baja y media ahora tienen un mejor rendimiento que las de gama alta
El precio medio de la propiedad a nivel nacional se encuentra ahora en un nivel récord de 753.654 dólares, según CoreLogic, aunque es mucho más alto en Sydney, con más de 1,2 millones de dólares.
Los mercados clave de Sídney y Melbourne se mantuvieron bastante estables durante el último mes, pero los precios seguían subiendo con fuerza en Brisbane, Adelaida y Perth.
“Siguen viendo que el valor de las viviendas se dispara”, dice el economista jefe de CoreLogic, Tim Lawless.
“Debajo de la superficie hay mucha diversidad aquí”.
Las tasas de interés han estado subiendo desde mayo del año pasado, y algunos economistas pronostican otro aumento en febrero.
Lawless dice que el crecimiento del valor de las propiedades se está desacelerando a medida que los compradores en el extremo superior de la ciudad dejan de pagar precios exorbitantes.
“Hemos visto una reducción real en la capacidad de endeudamiento. Y también hemos visto que las limitaciones de capacidad de servicio se vuelven más apremiantes”, explica.
“La demanda ahora se está desviando de los precios más altos hacia el extremo medio e inferior del mercado”.
Esto incluye unidades y apartamentos, cuyos precios siguen aumentando con fuerza en la mayoría de los mercados.
En todas las capitales, excepto Darwin, el precio medio de un apartamento es ahora de más de 450.000 dólares. En Sydney, es mucho más alto: 836.000 dólares.
“Estamos entrando en esta creciente escasez de oferta en el sector de densidad media a alta de los mercados inmobiliarios de Australia, y eso probablemente respaldará los precios en todo el sector unitario hasta cierto punto”, dice Lawless.
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El treinta por ciento de los ingresos se destina ahora a alquileres
Los alquileres solicitados, que es el precio que se anuncia para alquilar un lugar, han aumentado a nivel nacional durante 40 meses consecutivos, y las mayores ganancias en la mayoría de los mercados durante el año pasado han sido para apartamentos o unidades.
Noviembre marca la primera vez en seis meses en que las cifras de CoreLogic muestran que los alquileres han aumentado a un ritmo más rápido que el valor de las viviendas.
Las tasas de vacantes todavía se encuentran en mínimos históricos: sólo el 1 por ciento a nivel nacional.
“Los mercados de alquiler siguen tan tensos como un tambor”, señala Lawless.
Sin embargo, cree que la demanda está disminuyendo, simplemente porque los hogares ya no pueden pagar.
“Lo que significa que empezaremos a ver una reestructuración forzada de la demanda de alquiler”, afirma.
“Los hogares de alquiler se hacen más grandes. Los hogares grupales se reforman. Los hogares multigeneracionales se vuelven más comunes.
“Probablemente inquilinos que buscan opciones de vivienda más asequibles, como unidades en lugar de casas, o que buscan más lejos de donde trabajan o donde socializan”.
Los alquileres de apartamentos ahora son tan altos que también puedes comprarlos
Los primeros compradores de vivienda están volviendo al mercado, las últimas cifras de préstamos indicany Lawless cree que algunos “están buscando alguna salida al mercado de alquiler”.
Una gran proporción de inquilinos en muchas de las principales capitales ahora estarían mejor financieramente si compraran el apartamento o unidad en la que vivensegún datos recientes de esta semana de la firma rival de datos inmobiliarios PropTrack.
Esta tendencia quedó literalmente en exhibición en una visita a un apartamento en Melbourne esta semana.
Con un rango anunciado de $500.000 a $530.000, un comprador de primera vivienda que la compre con un depósito del 20 por ciento y una tasa de interés del 6,24 por ciento en un plazo de 30 años la estaría pagando a poco menos de $600 por semana.
El apartamento probablemente se alquilaría a 630 dólares por semana, según estimaciones proporcionadas por su agente inmobiliario vendedor.
Un primer comprador de vivienda que vio el apartamento le dijo a ABC News que habían estado haciendo exactamente este tipo de números.
“Estoy alquilando, pero con los alquileres subiendo así, sería más inteligente conseguir mi propio lugar”, dijeron.
“Estarás a la par y al menos no pagarás la hipoteca de otra persona. Pagarás la tuya propia”.
El agente de apartamentos, Matthew Coombs, dice que está viendo una creciente demanda de apartamentos en el rango típico de comprador de primera vivienda de $300,000 a $600,000.
Dice que en el suburbio de Richmond, en el interior de Melbourne, donde el apartamento de dos dormitorios está a la venta, las ofertas de alquiler se están agotando en un tiempo récord.
“Literalmente estamos logrando que el inquilino se vaya y luego, en menos de un día, tenemos un nuevo inquilino registrado”, dice.
“Hubo una inspección de alquiler (en este mismo edificio) el sábado, en la que había más de 50 grupos esperando en el frente”.
Ahorrar para un depósito puede llevar casi una década, según muestran nuevos datos
Tim Lawless de CoreLogic está de acuerdo con los datos de PropTrack de que sería más barato comprar que alquilar en muchos mercados de apartamentos, sin embargo, señala que las personas sólo pueden escapar del mercado de alquiler si pueden ahorrar un depósito.
“El gran desafío para los inquilinos que pasan a ser propietarios de una vivienda será tanto ahorrar para un depósito como financiar los costos de transacción”, observa.
“Esos tienden a ser los dos mayores obstáculos para conseguir que más compradores adquieran una vivienda”.
Después del último auge inmobiliario y de las tasas de interés aún en aumento, los australianos ahora tienen que trabajar al menos dos años más para ahorrar un depósito que en 2020, según un nuevo análisis de PEXA.
El negocio de conocimiento de datos descubrió que ahora a las personas en Nueva Gales del Sur les lleva ocho años, mientras que en Victoria y Queensland son ahora cinco años.
“Esto ha hecho que la brecha de riqueza generacional sea más evidente, y los grupos demográficos más jóvenes enfrentan desafíos cada vez mayores para ingresar al mercado inmobiliario”, dice el jefe de investigación de PEXA, Mike Gill.
Tim Lawless, de CoreLogic, cree que los precios inmobiliarios seguirán estabilizándose en 2024, aunque eso depende de factores como si el Banco de la Reserva de Australia sigue subiendo los tipos para hacer frente a la inflación.
“El mercado será diferente de lo que era en 2023. No deberíamos esperar ver las mismas tasas de crecimiento del valor”, afirma.
“Lo más importante es que la asequibilidad se está volviendo mucho más difícil en todos los mercados, no sólo en los mercados realmente caros como Sydney y Melbourne”.
2023-11-30 15:46:57
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