Es el momento que todo pagador de hipoteca ha estado temiendo: ¿qué impacto podría tener el aumento de las tasas de interés en los precios de la vivienda?
Qué tan altas serán las tasas de interés no es una pregunta con la que los australianos hayan tenido que lidiar durante una década. Ha sido un viaje incesante de tasas de interés más bajas desde que el RBA subió por última vez en 2011. Desde 4,75 por ciento hasta 0,25 por ciento.
Pero, ahora, los mercados financieros pronostican una secuencia relativamente pronunciada de aumentos de la tasa de interés a una tasa de efectivo de más del 1 por ciento antes de fin de año. Incluso un RBA reacio ha reconocido que la tasa de efectivo puede moverse mucho antes de lo que se esperaba recientemente.
¿Sucederá y qué tan alta será la tasa de efectivo del RBA?
Que las subidas de tipos sucedan depende de que algunas cosas cruciales vayan bien para la economía. La primera es que tanto la inflación como el crecimiento de los salarios deben superar el 3 por ciento de manera sostenible. Por el momento, la inflación se ve bien, pero los salarios se están quedando atrás.
Las encuestas empresariales sugieren que los aumentos salariales se están fortaleciendo. Sin embargo, dos factores pueden mitigar eso. El shock de Omicron ha despojado al negocio de la mano de obra y puede haber provocado aumentos salariales temporales debido a la escasez o al exceso de empleo.
Además, el gobierno de Morrison apunta a 200.000 trabajadores extranjeros que lleguen en junio a través de la frontera reabierta, lo que suprimirá el crecimiento de los salarios, como siempre lo hace.
La segunda razón para dudar de que el RBA haga despegar la tasa de efectivo este año es el hecho de que Australia se está quedando atrás en el ajuste monetario global.
En China, las subidas de tipos de interés del año pasado, que se diseñaron de forma prudencial, ya han golpeado su mercado inmobiliario y ahora está exportando mucha deflación que llegará a Australia a su debido tiempo.
En EE. UU., las posibles subidas de tipos de interés de la Reserva Federal ya han causado todo tipo de problemas a los mercados financieros. La Fed siempre rompe algo en los mercados, pero por lo general no antes de que comience.
Este ciclo parece particularmente sensible dado el alto apalancamiento y los activos caros. La Reserva Federal puede desencadenar caídas en las acciones y el crédito que afectan la actividad económica australiana y acaban con la inflación antes de que el RBA tenga que apretar el gatillo.
Suponiendo que eso no suceda, ¿hasta qué punto elevará el RBA la tasa de efectivo? Al igual que EE. UU., Australia tiene activos muy valorados en propiedades, acciones y bonos debido a los niveles históricos de apalancamiento.
Esto significa que la economía australiana es más sensible que nunca a las tasas de interés. Solía darse el caso de que los precios de los activos estuvieran rezagados en el ciclo económico. Pero dado que “financiarizamos” todo, es decir, pusimos la deuda y no la productividad en el centro del crecimiento económico, los precios de los activos ahora lideran la economía y, si caen, la arrastrarán con ellos.
Por ejemplo, el propio modelo de precios de la vivienda del RBA sugiere que solo cuatro aumentos de las tasas de interés harían caer los precios de la vivienda entre un cuarto y un tercio. Eso es imposible dado que eliminaría tanto la actividad económica como la inflación.
Entonces, ¿cuál será la tasa de interés máxima? Según el RBA, la tasa de interés neutral es del 2,5 por ciento, pero eso no encaja muy bien con su modelo de precios de la vivienda, ¿verdad?
Por lo tanto, incluso el banco central no tiene una buena comprensión de cuán altas deberán ser las tasas de interés en el nuevo entorno ‘normal’ de hoy.
Las cosas se complican aún más por el cambio a las hipotecas de interés fijo en el ciclo de Covid. Unos $ 500 mil millones en hipotecas ya se restablecerán en los próximos uno a tres años desde menos del 2 por ciento a casi el 4 por ciento cuando finalicen los períodos de luna de miel.
Eso es mucho ajuste incrustado.
Por lo tanto, no se asuste por los pronósticos de tasas de interés más agresivos, que incluyen los mercados crediticios. Si el RBA eleva las tasas de interés, es probable que no llegue muy lejos antes de que los precios de los activos lo obliguen a hacer una pausa. De hecho, si los ciclos recientes sirven de guía, la tasa de efectivo apenas despegará si aumenta.
Tal es el camino de la economía altamente apalancada y financiarizada.
David Llewellyn-Smith es estratega jefe de MB Fund y MB Super. David es el editor fundador y editor de MacroBusiness y fue el editor fundador y editor de economía global de The Diplomat, el portal líder en geopolítica y economía de Asia Pacífico. Es coautor de The Great Crash of 2008 con Ross Garnaut y fue editor del segundo Garnaut Climate Change Review.