En marzo del año pasado, la frontera internacional de Australia se cerró de golpe.
La decisión no se tomó sin una buena razón, pero tuvo enormes ramificaciones económicas.
Los empleadores ya no podían acceder al flujo constante de trabajadores calificados y no calificados de los que dependían, las universidades no podían traer estudiantes internacionales y el pronóstico para el sector de la vivienda era sombrío.
Durante años, la sabiduría convencional entre muchos economistas (dentro y fuera del gobierno) fue que el crecimiento de la población era al menos una fuerza significativa detrás del aumento de los precios de la vivienda.
Pero cuando se cerró el grifo de la migración, mientras que los precios de las propiedades inicialmente se desplomaron en algunas áreas, ahora están subiendo.
Cerrar las fronteras internacionales era el tipo de experimento que los economistas solo habían llevado a cabo con una hoja de cálculo, sin esperar que sucediera realmente.
Los resultados sorprendieron a unos pocos y hacen que muchos se pregunten si se están aprendiendo las lecciones correctas.
¿Qué es lo que realmente impulsa al alza los precios de la vivienda?
Sin duda, hay una gran variedad de factores que influyen en los precios de las propiedades y también en los alquileres.
La pregunta para los economistas y los responsables de la formulación de políticas siempre ha girado en torno a cuáles tienen la mayor influencia y cuáles pueden ajustarse si es necesario controlar los precios.
Brendan Coates del Instituto Grattan sugiere que una influencia clave ha ganado el día.
“Dije al comienzo de COVID, estamos a punto de averiguar qué es más importante para los precios de la vivienda: las tasas de interés o la oferta o la demanda subyacente”, dijo.
“Y creo que hemos demostrado que las tasas de interés son más importantes”.
Las tasas de interés ya eran bajas antes de que llegara la pandemia. Ahora son incluso más bajos, con el RBA manteniendo la tasa de efectivo en el 0,1 por ciento.
No planea aumentar las tasas antes de 2024, aunque algunos en los mercados financieros no están convencidos de que esperará tanto.
Coates sostiene que, si bien las finanzas baratas están impulsando a los compradores hacia el mercado, el aumento de las tasas no resolverá la asequibilidad de la vivienda.
“Y esa es una movida muy inteligente, porque no tiene mucho sentido tener viviendas más baratas si hay cientos de miles de australianos sin trabajo y los salarios de nadie aumentan, lo que sería la consecuencia”.
Lo que deja a los responsables políticos con una pregunta difícil: si no se puede tirar de la palanca más grande en la asequibilidad de la vivienda, ¿qué queda?
El lado de la oferta de la ecuación de la vivienda
Cuando se le preguntó cuál es el mayor problema en la asequibilidad de la vivienda, el diputado liberal Jason Falinski sugirió que en realidad era bastante obvio.
“Falta de oferta, es simple”, dijo.
Falinski preside actualmente una investigación parlamentaria sobre la asequibilidad de la vivienda, pero dijo que tiene una idea clara de lo que debe solucionarse.
“No es que no tengamos suficiente tierra en Australia”, dijo.
“No es que no ganemos suficiente dinero, porque tenemos algunas de las ganancias semanales promedio más altas del mundo.
Las regulaciones de planificación a las que se refiere Falinski son manejadas casi en su totalidad por los gobiernos estatales y locales.
Fuera del trabajo que facilita el suministro, como administrar la Corporación Nacional de Inversión y Financiamiento de la Vivienda, el gobierno federal tiene poco papel que desempeñar.
Pero, ¿y si no es suministro?
La planificadora urbana Nicole Gurran de la Universidad de Sydney dijo que si la investigación se dirige por el camino del suministro, se dirige en la dirección equivocada.
“A menudo pienso, ‘Ojalá fuera así de simple'”, dijo.
“Porque si fuera así de simple, tener un régimen de planificación liberal y simplemente querer que el sector privado construya más propiedades, incluso cuando los precios se moderen o bajen, si fuera así de simple, ya habríamos solucionado el problema”.
El Dr. Gurran señala el cierre de las fronteras internacionales y las previsiones de una sobreoferta resultante de viviendas, como evidencia de que la oferta no es el problema.
ABC News: John Gunn
)Ella dijo que un problema clave con simplemente flexibilizar las leyes de planificación es que la gran mayoría de la construcción de viviendas en Australia es realizada por el sector privado, que está mejor motivado para construir más casas cuando los precios son altos.
“El problema no es tanto que tengamos una restricción regulatoria sobre la nueva oferta, es que la nueva oferta de vivienda en Australia es entregada principalmente por los mercados privados … y solo aumentarán la nueva oferta en respuesta al aumento de las ganancias”, dijo. .
Ella argumenta que si se quiere que la vivienda sea más asequible, es necesario romper la relación entre la oferta de vivienda nueva y los precios de la vivienda en constante aumento.
“Necesitamos alejarnos de los impulsores del mercado de la vivienda del sector privado y enfocarnos en un sector del sistema de vivienda que responde a las necesidades de vivienda, y que es la vivienda social y asequible”.
¿Por qué los impuestos están fuera de la mesa?
Se han disputado dos elecciones federales con la asequibilidad de la vivienda como un tema central.
Twice Labor ha argumentado para eliminar el engranaje negativo para las viviendas existentes y modificar las reglas del impuesto a las ganancias de capital, en un esfuerzo por ayudar a los compradores de primera vivienda.
Y dos veces se quedó corto, lo que lo llevó a abandonar ahora la política.
El economista Saul Eslake cree que es un problema, ya que ambos son parte de cualquier solución.
“Ojalá pudiéramos tener una conversación honesta sobre el lado de la demanda”, dijo.
“Es muy decepcionante que el Partido Laborista se haya hundido en una política que llevaron a dos elecciones, una de las cuales casi ganó”.
El señor Eslake destaca los cambios radicales realizados en Nueva Zelanda tanto en el impuesto a las ganancias de capital como al apalancamiento negativo.
“Lo notable de eso es que el cielo no se ha hundido en Nueva Zelanda, como lo predicen habitualmente los intereses relacionados con la propiedad y la Coalición, cada vez que este tema surge en una conversación de este lado del Tasman”, dijo. .
¿Y si la política es el problema?
Los términos de referencia para la nueva investigación de asequibilidad de la vivienda incluyen “el impacto de los impuestos, cargos y marcos regulatorios actuales” en todos los niveles de gobierno.
Suministrado: Asociación Australiana de Productos Forestales.
)Falinksi dijo que si bien está feliz de tener la conversación, es hora de que la discusión continúe.
“Lo que la gente que hace los argumentos del lado de la demanda está diciendo básicamente es que hay un grupo de australianos a los que no se les debería permitir tener su propia casa”, dijo.
“Cómo van a hacer eso es reduciendo los incentivos fiscales, reduciendo los programas gubernamentales que ayudan a los compradores primerizos a ingresar al mercado, aumentando los impuestos, aumentando las tasas de interés; esa es sin duda una respuesta.
Sin embargo, Eslake se pregunta si la política realmente está dirigiendo la conversación sobre la asequibilidad de la vivienda.
“Hay 11 millones de australianos que poseen al menos una propiedad, y dentro de eso hay al menos dos millones que poseen más de una propiedad”, dijo.
“Y lo último que esos 11 millones de australianos quieren que haga cualquier gobierno es cualquier cosa que frene la tasa de crecimiento de los precios de las propiedades”.
Según algunos recuentos, ha habido al menos cinco investigaciones dirigidas por el gobierno federal sobre la asequibilidad de la vivienda en Australia en las últimas dos décadas.
El Sr. Eslake, y muchos otros, no están conteniendo la respiración para obtener una solución rápida y fácil de este.
.