Gran parte de la discusión sobre el mercado inmobiliario de Canadá ha estado dominada por el aumento meteórico del costo de la vivienda.
Pero lo que a menudo falta en esa conversación es el aumento paralelo en lo que los canadienses pagan en comisiones de bienes raíces casi cada vez que se compra o se vende una casa.
Por ejemplo, una agencia de corretaje que represente a un comprador en 2005 en el área metropolitana de Toronto habría ganado una comisión de alrededor de $8,795 por la vivienda unifamiliar promedio, mientras que en diciembre de 2021, la agencia de corretaje del comprador ganaría alrededor de $36,230, o cuatro veces más por esa mismo hogar, según el Dr. Panle Jia Barwick, economista líder en la estructura de comisiones de las industrias de bienes raíces.
Para poner ese salto en perspectiva, el ingreso familiar promedio aumentó solo un 14 por ciento entre 2005 y 2019, después de ajustar la inflación.
Esa discrepancia es solo uno de los puntos presentados en una demanda reciente, alegando fijación de precios y comportamiento anticompetitivo en el mercado inmobiliario de Canadá.
El caso de demanda colectiva iniciado en nombre del residente de Toronto Mark Sunderland el 9 de abril de 2021 afirma que algunas de las casas de bolsa más grandes del país, incluidas ReMax, Century 21 e IproRealty Ltd., entre otras, así como la Asociación Canadiense de Bienes Raíces y la Junta Regional de Bienes Raíces de Toronto, han “conspirado, acordado o arreglado entre sí para fijar, mantener, aumentar o controlar el precio… para los servicios de corretaje de compradores en el GTA”.
Las estructuras de las comisiones varían en todo el país, pero normalmente los agentes inmobiliarios y su corretaje cobran una comisión basada en un porcentaje sobre el precio de venta de una vivienda. En Alberta y BC, es el siete por ciento de los primeros $100,000 y el tres por ciento del saldo. En otras partes del país, las comisiones oscilan entre el cuatro y el cinco por ciento.
las acusaciones
Si bien el vendedor paga la comisión completa, se divide entre el corredor que lo representa y el que representa al comprador.
La demanda de Sunderland argumenta que el acuerdo de corretaje del comprador, las reglas creadas por la Junta de Bienes Raíces Residenciales de Toronto y la Asociación Canadiense de Bienes Raíces, obligan efectivamente a los vendedores de bienes raíces residenciales que figuran en el Servicio de Listado Múltiple (MLS) a pagar la comisión del corretaje de bienes raíces del comprador. . También existen reglas similares dentro de muchas otras juntas de bienes raíces en todo el país.
Este acuerdo ha frustrado la competencia en el mercado al obligar a los vendedores a pagar por algo que no pagarían en ausencia de este acuerdo, argumenta la demanda, y niega la capacidad de negociar el precio o la calidad del servicio.
“No es una conspiración de pistola humeante típica, está abierta”, dijo Garth Myers, socio de Kalloghlian Myers LLP, el bufete de abogados que presentó el caso en nombre de Sunderland y cualquiera que haya vendido una casa en GTA desde 2010. .
El efecto de esta supuesta fijación de precios lo pueden sentir aquellos que no ofrecen la tasa de comisión estándar, dijo Barwick, el economista que se enfoca en la estructura de comisiones de la industria de bienes raíces.
La Regla de la Comisión de Corretaje del Comprador “crea el incentivo y la capacidad para que los corredores de los compradores ‘alejen’ a los compradores de las propiedades inmobiliarias residenciales donde los vendedores ofrecen comisiones de corretaje para los compradores más bajas de lo normal”, escribió como parte de una investigación encargada por Kalloghlian Myers LLP para la caso.
Simplemente el temor de que esto pueda suceder es suficiente para presionar a los vendedores a ofrecer la comisión estándar, escribe.
Realtor.ca habilita aún más la práctica de dirigir, lo que permite a los agentes y corredores de bienes raíces ver el monto de la comisión que se ofrece, pero oculta la información de la vista del público.
Demanda similar certificada en EE.UU.
La demanda de Sutherland es similar a un caso de demanda colectiva en curso en los EE. UU. contra la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios y las casas de bolsa de bienes raíces más grandes de los Estados Unidos.
La demanda colectiva de EE. UU., que fue certificada el mes pasado, también alega que se ha producido una conducta anticompetitiva dentro de la industria de bienes raíces, lo que ha provocado que los vendedores de viviendas de EE. UU. paguen comisiones infladas.
“Hay decenas de miles de millones de dólares en juego”, dijo Stephen Brobeck, miembro sénior y exdirector ejecutivo de Consumer Federation of America, una organización sin fines de lucro con sede en Washington, DC, cuya investigación ayudó a informar el caso de EE. UU.
“En términos de comisiones, la industria se esfuerza por mantener un cartel de precios”, dijo Brobeck, y señaló que es algo que está sucediendo en EE. UU. y Canadá.
En la venta de una casa canadiense promedio, que ahora es de $746,000, la comisión completa, que se divide entre los agentes de bolsa del comprador y del vendedor, asciende a entre $26,330 y $37,300 antes de impuestos. En un mercado como Toronto, la comisión promedio supera los $62,000 antes de impuestos.
Cuando Sunderland vendió su casa, pagó “la comisión estándar del 2,5 por ciento” al agente del comprador y su corretaje, dijo su abogado.
“Su punto de vista, y el punto de vista presentado en el caso es, la razón por la que tuvo que pagar [the 2.5 per cent] fue debido a esta conspiración de fijación de precios entre las diversas casas de bolsa en GTA”, dijo Myers.
“Es el mercado el que establece la tasa, no las reglas de la MLS ni la colusión entre las casas de bolsa”.– Rui Alves, director general de iPro Realty Ltd.
En marzo de 2022, la Asociación Canadiense de Bienes Raíces y la Junta Regional de Bienes Raíces de Toronto presentaron una moción para desestimar toda la acción por “no tener una causa razonable de acción”. Esa moción se escuchará en el otoño.
Otro acusado en la demanda dijo que siente que el caso no tiene mérito.
“Nuestro negocio es muy competitivo”, dijo Rui Alves, presidente y director ejecutivo de iPro Realty en un comunicado a CBC News. “Es el mercado el que establece la tasa, no las reglas de la MLS ni la colusión entre las casas de bolsa”.
iPro Realty alienta a los vendedores a ofrecer la tasa prevaleciente en el área, o puede sugerir ofrecer una tasa de comisión más alta a la correduría del comprador en un mercado más lento, dijo.
“Esto demuestra que de ninguna manera nuestras tarifas son fijas, sino simplemente reactivas a las tarifas de la competencia en el área, tal como lo haría cualquier otro negocio competitivo”.
CBC News contactó a ReMax y Century 21; mientras que Century 21 Canada dijo que no cree que el reclamo tenga mérito, no haría más comentarios.
ReMax dijo que no haría comentarios, dado el litigio en curso.
Comisiones directivas e inmobiliarias
Un 2021 Mercado investigación sobre el tema de la dirección de los agentes inmobiliarios encontró que los temores de los consumidores en torno a la cuestión no son infundados.
Para probar si los agentes de bienes raíces realmente alejarían a los compradores de una casa de baja comisión, Mercado los productores se infiltraron, haciéndose pasar por compradores de viviendas que buscaban una casa en Vaughan, Ontario. Como posibles compradores, el equipo pidió a tres agentes inmobiliarios locales que reservaran visitas en tres propiedades en el mercado, incluida una que ofrecía solo el uno por ciento de comisión a los agentes compradores en lugar del 2,5 por ciento considerado estándar para el área.
Si bien un agente fue sincero sobre la baja comisión y se ofreció a negociar la compra de todos modos, los otros dos agentes no les dijeron a los compradores sobre la comisión, y los desanimaron o impidieron que vieran la casa.
RELOJ | Investigación del mercado sobre la ‘dirección’ de bienes raíces:
La investigación descubre que los agentes inmobiliarios infringen la ley para mantener altas las comisiones, obstaculizar la competencia y bloquear a los vendedores privados.
Uno de los agentes dirigió a los compradores diciéndoles que la casa estaba sobrevaluada en $200,000 y dijo que los propietarios no cambiarían el precio, lo cual no fue el caso. El otro agente les dijo a los compradores que no podía programar una visita y sugirió que la propiedad podría tener inquilinos, un desvío para muchas personas que quieren mudarse. Los dueños de la propiedad dijeron Mercado no recibieron una solicitud de visita de este agente.
Además de esa prueba, los productores llamaron a 25 agentes de bienes raíces en todo el país mientras se hacían pasar por vendedores interesados en listar una casa. Cuando se preguntó a los agentes acerca de la reducción de la tasa de comisión por el corretaje del comprador, el 88 por ciento de los agentes advirtió en contra de hacerlo.
“Aunque se supone que no deben hacerlo, algunos agentes pueden ser muy conscientes de lo que les pagan y empujar a su comprador a otra casa”, dijo un agente en Halifax.
“Había agentes que me decían: ‘Sabes que estamos buscando dos casas y ambas encajan bien, pero definitivamente las estoy orientando hacia la tuya porque hay más para el agente de bienes raíces'”. dijo otro agente en Winnipeg.
La Asociación Canadiense de Bienes Raíces (CREA) y el regulador de Ontario, el Consejo de Bienes Raíces de Ontario (RECO) no hablaron con Mercado sobre la investigacion Sin embargo, poco después de conocer los hallazgos, RECO emitió un aviso sobre la dirección a los más de 93,000 agentes, corredores y casas de bolsa de bienes raíces bajo su competencia, señalando que tal comportamiento viola su código de ética.
“Además de ser ilegal, la conducta socava la protección del consumidor, la confianza del consumidor y la reputación de la profesión de bienes raíces en general”, decía el aviso.
Aún así, es raro ver vendedores que ofrezcan tarifas más bajas que la comisión del comprador estándar. Según el agente de bienes raíces de Toronto, Alan Spivak, los vendedores que ofrecían comisiones de menos del 2,5 por ciento a las casas de bolsa de compradores en el área de Toronto representaban menos del uno por ciento del total de los listados en el momento de su revisión.
“Esto es consistente con mi experiencia para todos los bienes raíces residenciales en GTA desde al menos 2010”, escribió en una declaración jurada incluida en la declaración de reclamo de Sunderland.
Cómo aumentar la competencia
Si no existieran reglas de comisión de intermediario comprador, escribe Barwick, los servicios tendrían precios más competitivos: los compradores pagarían por su propia representación y podrían negociar el precio o renunciar al servicio por completo.
Este ya es el caso en el Reino Unido y Australia. Allí, los compradores y vendedores pagan por su propia representación y las tasas de comisión son más bajas.
“Eso también alentaría a los vendedores a negociar más enérgicamente con sus agentes de cotización y es probable que esas tasas de comisión también bajen”, dijo Brobeck.
La propia investigación de Brobeck ha determinado que “desacoplar” las comisiones de bienes raíces de esta manera podría reducir las tarifas estándar entre uno y dos por ciento en un par de años.
La Asociación Canadiense de Bienes Raíces le dijo a CBC News que no haría comentarios sobre el caso Sunderland ya que está ante los tribunales.
La Junta Regional de Bienes Raíces de Toronto, otro demandante en el caso, dijo que “no tiene participación ni considera ni discute las comisiones de REALTOR®”.