A medida que el mercado de la vivienda se deteriora, las familias de todo el país están evitando ser propietarios de viviendas y, en cambio, recurriendo a nuevas viviendas en desarrollos exclusivos para alquiler, como en el que aterrizaron los Gaston. Cuando esté terminado, Oaks on Chisholm Trail tendrá 113 casas independientes, cada una con una isla de cocina, garaje para dos autos y una pequeña parcela de césped, todo exclusivamente para alquiler.
Es uno de los miles de desarrollos de “construir para alquilar” que surgen en todo el país, anunciados como una ruta alcanzable hacia viviendas unifamiliares y patios delanteros en un momento en que la propiedad de vivienda está cada vez más fuera de alcance. Se espera que los desarrolladores agreguen 105,000 viviendas en dichas comunidades este año, y un 50 por ciento más para 2025, según la consultora de bienes raíces Hunter Housing Economics.
Este fenómeno de construir para alquilar despegó antes de la reciente desaceleración en las ventas de viviendas existentes, que han caído durante siete meses consecutivos.
Pero las tasas hipotecarias altas durante décadas están haciendo que las casas sean aún más inasequibles, lo que se espera que solo aumente la demanda de alquileres. Las personas de entre 20 y 30 años de hoy en día ya tenían muchas más probabilidades de alquilar que las generaciones anteriores, gracias a una combinación de factores económicos y sociales, incluidas las réplicas de la Gran Recesión, el aumento de la deuda de préstamos estudiantiles y el deseo de arreglos de vivienda más flexibles.
“Buscamos comprar un par de veces y simplemente no podíamos tragarlo”, dijo Adam, de 34 años, propietario de un negocio de cuidado y paseo de perros. “Encajamos en el grupo demográfico de personas que, hace cinco años, habrían comprado una casa enorme en los suburbios. Pero ahora los precios están locos y estamos tomando decisiones diferentes”.
La nueva construcción de decenas de miles de viviendas de alquiler podría ayudar a reequilibrar el mercado inmobiliario en general, que ha estado estancado en una crisis de construcción durante años. Según algunos cálculos, a la economía de EE. UU. le faltan hasta 5 millones de viviendas unifamiliares.
Pero los críticos, incluidos los economistas inmobiliarios locales, dicen que los arreglos de construir para alquilar están exacerbando las desigualdades latentes durante mucho tiempo al reemplazar las viviendas de nivel básico con alquileres que hacen que la propiedad de vivienda sea aún más difícil de alcanzar.
Comprar una casa ha sido durante mucho tiempo uno de los caminos más directos y confiables para generar riqueza. Pero cuando los inquilinos enfrentan alquileres en constante aumento, se vuelve mucho más difícil ahorrar para el pago inicial para comprar una casa. Los datos muestran que los inquilinos gastan mucho más de sus ingresos en vivienda que los propietarios, en parte porque los alquileres tienden a aumentar cada año.
“Estamos reemplazando la oferta de viviendas iniciales disponibles con aún más viviendas de alquiler”, dijo James Gaines, economista del centro de investigación de bienes raíces de la Universidad Texas A&M. “Está cambiando la dinámica económica para la compra de viviendas de nivel de entrada y tiene un impacto real en el tipo de casas que las personas pueden obtener y por cuánto pueden obtenerlas”.
Mientras tanto, muchos de los constructores de viviendas más grandes del país, incluidos Toll Brothers, DR Horton y Lennar, han comenzado a invertir miles de millones en alquileres unifamiliares, según Brad Hunter, fundador de Hunter Housing Economics. Estima que los desarrollos de construcción para alquilar representan aproximadamente el 10 por ciento de las nuevas viviendas del país.
“Los constructores de viviendas no estaban haciendo un buen trabajo al producir viviendas asequibles para familias jóvenes antes de esto”, dijo Hunter. “Los millennials tienen perros, tienen hijos, trabajan desde casa y dicen: ‘Necesito mudarme de mi departamento en el centro a una casa unifamiliar porque quiero un patio y parques cerca. ‘ Pero no pueden permitirse comprar”.
Ya existen al menos seis comunidades construidas para alquilar en un radio de 20 millas de Austin, con 11 más en proceso, totalizando más de 2.500 viviendas nuevas. La mayoría de los desarrollos se encuentran en suburbios como Round Rock, sede de la sede de Dell, donde las familias de clase media normalmente se aventurarían a comprar sus primeras casas.
En entrevistas con casi una docena de residentes que alquilan casas recién construidas en el centro de Texas, casi todos dijeron que esperaban comprar una vez que hubieran ahorrado lo suficiente. Muchos tenían entre 20 y 30 años y estaban recientemente comprometidos o casados. Algunos tenían niños pequeños. Casi todos tenían perros.
“Comprar una casa es el siguiente paso, y esto nos está retrasando hasta que lleguemos allí”, dijo Justin Whited, de 37 años, quien se mudó a una casa de dos habitaciones en Urbana at Goodnight Ranch, un desarrollo de alquiler en el sureste de Austin, a principios de los años. pandemia. Aunque desde entonces su alquiler ha subido un 20 por ciento a $2,200 al mes, dijo que espera quedarse hasta que haya ahorrado para el pago inicial.
“Tiene la configuración del hogar sin la molestia de un compromiso a largo plazo”, dijo.
Ese también fue el atractivo para los Gaston, quienes se mudaron a Texas desde Nueva York, donde los alquileres mensuales de $4,000 son más comunes que en Texas.
Como miles de personas, los Gaston fueron atraídos temprano en la pandemia por la promesa de clima cálido, amplio espacio y menores costos. Esa afluencia de nuevos residentes ha elevado tanto los alquileres como los precios de las viviendas en el área de Austin en al menos un 30 por ciento en dos años. Los precios medios de las casas han subido de $355,000 a casi $500,000, según la Junta de Agentes Inmobiliarios de Austin. Mientras tanto, las rentas medianas han aumentado de aproximadamente $ 1,780 a $ 2,343 por mes, según muestran los datos de Redfin.
“Nuestro contador, nuestro asesor financiero, casi todos, seguían preguntando: ‘¿Por qué no están comprando una casa?’ dijo Adam Gastón. “Para la generación superior a la nuestra, el éxito equivalía a ser propietario de una casa. Pero para nuestra generación, ese ya no es el caso”.
Los desarrolladores comenzaron a construir subdivisiones completas de casas de alquiler hace aproximadamente una década, después de la Gran Recesión. Descubrieron que construir grandes franjas de 300 o 400 casas de alquiler era más eficiente y lucrativo que comprar casas de inversión, una a la vez.
Durante años, hubo solo un puñado de vecindarios de construcción para alquilar, concentrados principalmente en Arizona, Texas y otros estados del sur, dirigidos a personas que no tenían el efectivo o el puntaje crediticio para comprar una casa, pero aún así quería la sensación de la vida suburbana.
A medida que los casos de covid-19 se hicieron más comunes, De repente, jóvenes profesionales de todo el país querían cambiar sus apartamentos de la ciudad por alquileres suburbanos. priorizaron espacio para trabajar desde casa y patios para sus cachorros pandémicos.
Los constructores de viviendas y los inversionistas estaban listos, llenos de efectivo y con acceso a financiamiento barato. Y al alquilar casas en lugar de venderlas, podrían capitalizar el aumento de las rentas y, al mismo tiempo, retener la tierra que se aprecia rápidamente debajo de sus casas, dijo Gaines, economista de Texas A&M. El resultado fue casi 800 viviendas nuevas construidas para alquilar en el área de Austin entre 2020 y 2022, un aumento del 134 por ciento con respecto a las tasas de construcción previas a la pandemia, según RentCafe, un sitio nacional de búsqueda de apartamentos.
“De repente, cada vez que ves unos cientos de acres en el camino, en lugar de estar disponibles para que la gente los compre, esa tierra se está convirtiendo en casas para alquilar”, dijo Gaines. “No sabemos realmente cuál es su estrategia de salida o cuánto tiempo van a estar aquí. ¿Estos van a ser barrios de alquiler para siempre? ¿En algún momento van a empezar a vender las propiedades? Hay una serie de posibilidades, pero no hay duda de que el objetivo final es: ¿cuánto dinero puedo ganar?
Con el mercado inmobiliario casi paralizado, algunos constructores de viviendas e inversionistas están comenzando a convertir vecindarios enteros de nuevas propiedades en alquileres, como fue el caso en el desarrollo de los Gaston. Algunas de las casas allí ya habían llegado al mercado el año pasado cuando una firma de capital privado de California se hizo con los más de 100 lotes y comenzó a ponerlos en alquiler.
“Todavía tenemos personas que vienen todas las semanas preguntando si están a la venta”, dijo BriAnn Boruszewski, asesora de arrendamiento en Oaks on Chisholm Trail. “Y tenemos que decir, ‘No, lo siento, solo para alquilar’. Ahora es una generación de alquiler”.
Los economistas de la vivienda dicen que este cambio hacia los alquileres pone en desventaja a los posibles compradores de viviendas. Los expertos en política de vivienda y pobreza han considerado durante mucho tiempo que ser propietario de una vivienda es un boleto de ida a la clase media, y eso es particularmente cierto en un momento en que los precios de la vivienda se disparan. Tanto los alquileres como los precios de las viviendas han aumentado vertiginosamente durante la pandemia. Pero mientras los propietarios de viviendas se han beneficiado de las bajas tasas de interés y la apreciación del valor de las viviendas, los inquilinos no han visto tales ganancias.
“Los pagos de alquiler no se destinan a la creación de capital, que es una parte importante de la riqueza de los hogares de la mayoría de los estadounidenses”, dijo Daniel Pang, asistente de investigación en el Centro de Políticas de Financiamiento de la Vivienda del Instituto Urbano. “La propiedad de la vivienda es un vehículo, un camino, a través del cual se pueden entregar un montón de privilegios… Siempre lo ha sido”.
Sin embargo, los desarrolladores e inversionistas dicen que simplemente están satisfaciendo la necesidad de más viviendas de alquiler. NexMetro Communities, un constructor de viviendas con sede en Phoenix, se está expandiendo por todo el país, construyendo miles de viviendas de alquiler en los suburbios cerca de Dallas, Denver, Atlanta y Tampa. Dos comunidades en construcción al norte de Austin tendrán alrededor de 200 casas cada una, además de piscinas y parques para perros para atender a una mezcla de millennials y baby boomers.
Por lo general, la compañía se aferra a sus desarrollos y los opera a largo plazo, aunque a veces vende comunidades enteras de 100 a 200 casas a fondos de inversión en bienes raíces y otros inversionistas que luego las alquilan.
“Existe un atractivo y una popularidad inconfundibles para este tipo de vivienda híbrida”, dijo Jacque Petroulakis, vicepresidente ejecutivo de NexMetro. “Build-to-rent no está reemplazando la propiedad de vivienda. Es otra opción de arrendamiento que brinda a las personas una opción más atractiva en el ínterin antes de comprar una casa”.
A principios de este año, Tim VanZile, de 48 años, se mudó a una subdivisión construida para alquilar en Georgetown, Texas, a unas 30 millas al norte de Austin, con su esposa y su perro de rescate sordo, Soda. Pagan $2,600 por una casa de cuatro dormitorios y están ahorrando para eventualmente comprar su propio lugar.
Mientras tanto, dijo que le gusta tener una casa unifamiliar sin tener que lidiar con las molestias de ser propietario, como cortar el césped o cambiar los filtros de aire.
“Cuando se funde una bombilla, no tengo que reemplazarla”, dijo. “Si tengo que esperar cinco años, o en realidad siete años, para ahorrar lo suficiente para el pago inicial, al menos podemos vivir cómodamente en un lugar que se parece a Pleasantville”.
VanZile, quien trabaja como gerente de inventario en una empresa de arrendamiento de vehículos, dijo que espera vivir en su casa de alquiler durante al menos cinco años; él y su esposa ya están agregando una plataforma y realizando otras mejoras. Pero, le preocupa, existe la posibilidad de que lo despidan antes de esa fecha.
“No hay duda de que nuestra renta subirá en algún momento, así que quién sabe cuánto tiempo podremos seguir pagando esto”, dijo. “¿Entonces, qué hago? ¿Moverse aún más lejos?
Rachel Siegel contribuyó a este informe.