El mercado inmobiliario de China está en ruinas, pero ahora se está “duplicando” con un movimiento arriesgado, y el impacto en Australia podría ser catastrófico.
Cuando el auge de la minería comenzó poco después de que el impacto de la crisis financiera mundial comenzara a resonar en todo el mundo, algunos creían que duraría décadas y proporcionaría a Australia un verdadero pudín mágico de prosperidad económica.
De lo que muchos no se dieron cuenta en ese momento era de la rapidez con la que China crecería y del enorme papel que jugaría el sector inmobiliario en la estrategia de Pekín para la economía china.
Entre 2011 y 2013, China usó más cemento que Estados Unidos en todo el siglo XX, ya que construyó casas para decenas de millones de personas y expandió su infraestructura al ritmo más rápido de la historia.
Pero todo este crecimiento ha tenido un costo, el sector inmobiliario chino ahora representa casi el 30 por ciento del PIB chino, una cifra superior incluso a la de Estados Unidos en medio de su boom inmobiliario antes de la crisis financiera.
Con la noticia de que el mega desarrollador Evergrande finalmente incumplió después de meses de especulación, el motor de crecimiento impulsado por las propiedades de la economía de China se ve vulnerable en el mejor de los casos. Esto es motivo de gran preocupación para una Australia que a veces depende de que China absorba hasta la mitad de sus exportaciones.
El juego de caparazón de propiedad
En los últimos meses, los desafíos que enfrenta el sector inmobiliario chino se han intensificado, ya que las ventas de viviendas siguen siendo débiles, los precios de las propiedades caen y la cantidad de inventario no vendido sigue aumentando.
Para el gobierno local chino esto es motivo de gran preocupación. Con un promedio de aproximadamente el 40 por ciento de los ingresos del gobierno local chino provenientes de la venta de tierras, el mal humor hacia la compra de propiedades debería estar afectando duramente a sus resultados.
Pero como tantas cosas en China, las cosas son un poco más complicadas que eso y bastante diferentes a cómo aparecen.
En lugar de reducir los precios para garantizar que todas las tierras liberadas se vendan a los desarrolladores, o reducir significativamente la cantidad de tierra liberada para mantener algún tipo de equilibrio de precios, los gobiernos locales chinos han recurrido a una solución novedosa pero extremadamente arriesgada.
En resumen, comprar efectivamente su propia tierra para garantizar un flujo estable de ingresos.
Mediante el uso de vehículos de financiación del gobierno local (LGFV) que son empresas de propiedad estatal, los gobiernos locales pueden comprar su propia tierra con dinero prestado.
La escala del problema
Entre julio y noviembre, los LGFV compraron el 13,4 por ciento de las emisiones terrestres en oferta por valor en China, y algunas regiones dependen más de este tipo de actividad que otras en función de factores de demanda local.
Dado que la confianza en el sector inmobiliario chino se vio más afectada a partir de septiembre, esta cifra habría sido posiblemente aún mayor durante los últimos meses de caída en picada de las ventas de viviendas y caída de los precios de las propiedades.
Para poner estas compras en perspectiva, alrededor del 40 por ciento de los ingresos del gobierno local se deriva de la venta de tierras. Sobre la base de que esta parte de los ingresos sigue siendo bastante precisa, alrededor del 5,3 por ciento de los ingresos de los gobiernos locales ahora proviene de estos gobiernos que se venden efectivamente la tierra a sí mismos.
El profesor Michael Pettis de la Universidad de Pekín expuso recientemente los riesgos de esta estrategia en un hilo de Twitter.
“Estos LGFV están controlados por los gobiernos locales y piden prestado bajo sus garantías, por lo que esto significa efectivamente que los gobiernos locales están pidiendo prestado a los bancos y tratan los ingresos como si fueran ingresos.
“Me sorprende que esto esté permitido, pero supongo que los gobiernos locales tienen pocas opciones si no pueden vender suficiente tierra para satisfacer las necesidades de ingresos.
“Pero esto representa una duplicación del sector inmobiliario. ¿Por qué? Porque si el mercado inmobiliario se reactiva y los precios siguen subiendo, los LGFV pueden vender la tierra y obtener beneficios. Pero si el sector inmobiliario no revive, los LGFV estarán sentados en pérdidas que los gobiernos locales tendrán que compensar ”.
Los riesgos para Australia
Actualmente, los diferentes brazos del gobierno chino están tirando en dos direcciones completamente diferentes. Por un lado, los gobiernos locales están desesperados por retener la fuente de ingresos clave que proporcionan los altos niveles del sector inmobiliario y los altos precios de las propiedades.
Por otro lado, el gobierno central encabezado por el presidente Xi Jinping se mantiene firme en que “la vivienda es vivir, no especulación”.
Hasta ahora, el presidente Xi y el gobierno central parecen estar ganando, sin rescates futuros para el sector a pesar del creciente exceso de existencias de viviendas, la caída de los precios y la posibilidad de que la crisis en curso se convierta en una amenaza mayor.
Si Xi continúa negándose a cambiar de rumbo, esto tiene algunos riesgos preocupantes para Australia. Actualmente, el mineral de hierro es la exportación más valiosa de la nación por una milla y, a pesar de los problemas en curso dentro del sector inmobiliario chino, los precios se han mantenido notablemente fuertes.
Pero si el estímulo esperado por parte del gobierno chino no termina llegando al grado que esperan los mercados, los precios y los volúmenes de exportación podrían caer significativamente.
¿Qué pasa si el PCC parpadea?
Si Beijing elige un camino diferente, en lugar de decidir que no puede soportar el dolor económico en curso de un sector inmobiliario en apuros en un año tan clave políticamente, el panorama es mucho más brillante para los mineros de Australia y el presupuesto federal de la nación.
Al optar por agregar estímulo en un momento en que los índices de precios de las materias primas ya están cerca de máximos históricos, Beijing podría terminar proporcionando una gran recompensa financiera para Australia a pesar de las tensiones actuales.
Con 2022 como un año políticamente muy importante para el presidente Xi y el PCCh en general, la tentación de tirar dinero al sector de la construcción para suavizar los problemas económicos será inmensa.
No es un pudin magico
Si bien es posible que el PCCh se vea obligado a retroceder en su actual demolición controlada de los elementos más riesgosos de su sector inmobiliario, la demanda china de productos básicos no es el pudín mágico que alguna vez se esperó.
Es una fuente de demanda que se ha revelado como en un terreno cada vez más inestable, ya que el gobierno local en China juega con las reglas normales de finanzas para comprar tierras a sí mismo para financiar el gasto.
Cuánto tiempo este tipo de actividad puede seguir creciendo la economía china sigue siendo una fuente de debate entre los economistas, pero una cosa es segura, el destino del sector inmobiliario chino y la economía de Australia están profundamente entrelazados.
Tarric Brooker es periodista independiente y comentarista social | @AvidCommentador
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