Reciba actualizaciones gratuitas sobre negocios y finanzas en China
Te enviaremos un myFT Daily Digest correo electrónico que reúne las últimas noticias sobre negocios y finanzas chinas todas las mañanas.
El año pasado, los funcionarios de Shaoxing, una ciudad en la provincia oriental de Zhejiang de China, resolvieron un desafío apremiante: encontrar un desarrollador para revivir Rice Wine Town, un proyecto turístico y de propiedad estancado que lleva el nombre de uno de los productos más famosos de la región.
Rice Wine Town fue desarrollado inicialmente por Jinggong Group, un conglomerado privado local que colapsó en 2019 bajo el peso de sus deudas. Después de banquetes alimentados por tomas de la mejor libación de Shaoxing, los ejecutivos del grupo inmobiliario chino Sunac China Holdings acordaron comprar cuatro parcelas del desarrollo parcialmente completado por un promedio de Rmb7,000 ($ 1,082) por metro cuadrado, según dos personas familiarizadas con las negociaciones. .
Parecía una ganga. En mayo de este año, el precio medio de las casas nuevas en Shaoxing, un viaje corto desde la capital provincial, Hangzhou, había alcanzado los 26.000 rupias por metro cuadrado, en comparación con los 10.000 rupias por metro cuadrado de hace cinco años.
Pero en las últimas semanas, la crisis de la deuda en Evergrande, el segundo desarrollador más grande de China por ventas, y la determinación del presidente Xi Jinping de enfriar los mercados inmobiliarios al rojo vivo en todo el país han repercutido en Rice Wine Town y el mercado inmobiliario en general.
El ajuste de cuentas de Evergrande fue provocado por la política de “tres líneas rojas” introducida el año pasado que imponía límites estrictos de endeudamiento a las empresas inmobiliarias. Pero su creciente crisis de liquidez ha mermado la confianza de los compradores y ha afectado las ventas de otros desarrolladores, como Sunac, que ha dicho que su apalancamiento estaba en línea con los requisitos del gobierno.
Según datos de las oficinas de vivienda locales, el número de viviendas nuevas vendidas en 30 de las ciudades más grandes de China cayó un tercio en septiembre, en comparación con el mismo mes del año pasado.
En privado, Sunac y los funcionarios locales culparon a un cambio en el sentimiento de los compradores después de que la crisis de Evergrande llegó a un punto crítico, así como a los esfuerzos de Xi por controlar los precios de las propiedades.
“El presidente Xi hace la política inmobiliaria, no nosotros”, dijo un funcionario local, que pidió no ser identificado. “Todos tenemos que seguir lo que dice el gran jefe”.
Pero los funcionarios de Shaoxing aún aconsejaron a la oficina local de Sunac que escribiera al gobierno municipal y a las sucursales de los bancos estatales locales el mes pasado para solicitar “asistencia política”, según personas familiarizadas con el proyecto.
La compañía y los funcionarios no anticiparon que este pedido de ayuda se filtraría a los administradores de fondos y a los medios de comunicación, lo que provocó una caída del 16% en el precio de las acciones de Sunac durante dos días de negociación e invitó a especulaciones de que podría ser el próximo dominó en caer después de Evergrande. .
La carta de Sunac decía que Rice Wine Town estaba encontrando “dificultades significativas” en el registro de títulos de propiedad para las compras previstas, lo que significa que el número cada vez menor de compradores dispuestos no podía obtener hipotecas para completar las transacciones.
“Somos el mayor desarrollador de Shaoxing y hemos invertido Rmb7.7bn en Rice Wine Town, pero hemos recuperado sólo Rmb200m en ventas”, escribió el desarrollador. Añadió que “debido al endurecimiento de las políticas por [the central bank and banking regulator], tenemos Rmb11.7bn en efectivo encerrados en cuentas de custodia o afectados por restricciones de uso ”.
La intención de Sunac “era que el gobierno acelerara el proceso de registro para mejorar su flujo de caja, que se vio socavado por la caída de las ventas a raíz de la crisis de Evergrande”, dijo una de las personas familiarizadas con las negociaciones.
“Sunac no estaba pidiendo al gobierno un rescate o exenciones fiscales, solo un entorno empresarial normal para operar”.
El gobierno municipal de Shaoxing se negó a comentar sobre la controversia que rodea a Rice Wine Town.
Xiaoxi Zhang, analista de políticas de China en Gavekal Dragonomics en Beijing, señaló que “el entorno de financiamiento ajustado es la creación deliberada de reguladores” que no quieren perder credibilidad al cambiar de rumbo, pero que también deben tener cuidado de desencadenar un mercado más grande pánico. Ese contagio podría provocar el derrumbe de más desarrolladores y obligar a sus acreedores bancarios a aumentar las provisiones para préstamos incobrables.
“La reducción de la exposición del sistema financiero a los promotores inmobiliarios ha sido hasta ahora un proceso principalmente impulsado por políticas”, dijo Zhang en una nota de investigación la semana pasada. “Un desapalancamiento forzoso de los promotores inmobiliarios podría ser extremadamente doloroso y corre el riesgo de convertirse en un círculo vicioso que se refuerza a sí mismo y que frena la actividad de la construcción y las ventas de viviendas”.
Las acciones de Sunac se recuperaron después de que el desarrollador emitiera una aclaración el martes. La empresa dijo que la carta al gobierno municipal y los bancos estatales locales había sido un borrador que no se envió y describió su publicación como un “error operativo”.
Los “proyectos de Sunac en todo el país son normales y las ventas son buenas”, agregó el desarrollador, citando un aumento del 33 por ciento en las ventas de enero a agosto, en comparación con el mismo período del año pasado.
La mayoría de los desarrolladores, sin embargo, aún no han publicado las cifras de ventas de septiembre, que suele ser un mes extraordinario con campañas de marketing navideñas durante el festival anual de mediados de otoño. En una advertencia a los inversores el 14 de septiembre, Evergrande dijo que esperaba una “significativa disminución continua de las ventas” en septiembre.
Las perspectivas para Rice Wine Town también siguen siendo sombrías, según una persona familiarizada con su progreso. “Como en todas partes, las ventas de Rice Wine Town fueron muy débiles durante el festival de mediados de otoño”, dijo la persona.
Información adicional de Xueqiao Wang en Shanghai