Por qué esta ciudad de Ontario está aprobando una política antirrenovación

En Ontario, el temido aviso de desalojo N13, también conocido como renoviction, informa a los inquilinos que deben desalojar su casa porque la unidad necesita renovaciones importantes. Entre 2017 y 2022, el número de avisos de desalojo N13 aumentó asombrosamente 986 por ciento en Hamilton, Ontario. Según la ley de Ontario, los inquilinos pueden volver a mudarse a la misma unidad al mismo precio que pagaban antes, pero muchas personas no saben que pueden ejercer ese derecho. Los propietarios suelen alquilar la unidad renovada a un precio nuevo y mucho más alto.

En 2018, cuando el concejal Nrinder Nann asumió el cargo, notó un aumento en los informes de renovaciones en toda la ciudad. El barrio de Nann está en el extremo este de Hamilton, hogar de muchos inquilinos y personas económicamente desfavorecidas. Vio de primera mano cómo las renovaciones y los alquileres inasequibles los estaban expulsando de la ciudad donde crecieron.

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Nann se asoció con la rama de Hamilton de ACORN, una organización que aboga por los derechos de las personas de bajos ingresos, y comenzó a impulsar un estatuto anti-renovación, inspirado en políticas ya implementadas en Columbia Británica. Finalmente, después de cinco años de promoción, fue aprobada en enero. Según el nuevo estatuto, cualquiera que emita un N13 deberá solicitar un permiso de renovación por $715. La solicitud requerirá que los propietarios compartan información sobre el alcance del trabajo, la cantidad de unidades involucradas y la verificación por parte de expertos de que se requiere una desocupación. El equipo de cumplimiento y estatutos de la ciudad podrá evaluar si los inquilinos realmente necesitan mudarse y ayudar a educar a los propietarios e inquilinos sobre sus derechos y obligaciones durante las renovaciones.

Hablamos con Nann sobre este primer estatuto en Ontario, su batalla de años y cómo la póliza protegerá a los inquilinos de Hamilton.

A medida que la población de Hamilton ha aumentado, también lo han hecho los precios de alquiler. ¿Cómo han influido en esto las renovaciones?

Las renovaciones y el aumento de las tasas de alquiler son en gran medida parte de un problema más amplio en Canadá: la mercantilización de la vivienda y el uso deliberado de las empresas de inversión como herramienta generadora de riqueza.

Digamos que tiene un edificio de tres pisos con 12 unidades construido en 1915. El sistema de caldera se ha mantenido bien, todavía funciona, no hay problema. He escuchado a propietarios decir: “No, este edificio necesita una reforma completa”. Pero la reforma en realidad no se está llevando a cabo. En cambio, el propietario hace cambios estéticos a nivel de superficie y luego vuelve a poner en venta la unidad con un alquiler aumentado.

¿Cómo ha afectado este fenómeno a los precios?

En Hamilton, hemos visto aumentos astronómicos y vertiginosos en el precio de la vivienda, tanto de alquiler como de propiedad. Pasó de $700 al mes por una vivienda de una habitación en 2019 hasta $1,500 a fines de 2023. Los propietarios literalmente están duplicando sus ganancias mensualmente.

El resultado es que las personas que han vivido aquí durante generaciones se ven excluidas de sus vecindarios y comunidades. Durante cinco años he trabajado como concejal de la ciudad en un barrio con un gran número de inquilinos, y uno de mis trabajos más desgarradores es escribir cartas a los propietarios para decirles: “¿No pueden desalojar? ¿Puedes encontrar otra solución aquí?

La Ley de Arrendamientos Residenciales de Ontario protege contra los desalojos ilegales y los aumentos de alquiler. ¿Cómo consiguen los propietarios aumentar tanto el alquiler, ya sea mediante renovaciones u otros procesos?

No sé por qué se siguen saliendo con la suya. Pero aquí la ciudad tiene un papel que desempeñar. Nos aseguraremos de que las cosas sucedan de una manera que requiera que nuestros propietarios pongan los puntos sobre las íes y las t.

Sé que las empresas de inversión inmobiliaria han sido criticadas por aumentos de alquiler superiores a los recomendados. ¿Son ellos los principales que hacen el desalojo?

El Departamento de Planificación y Desarrollo Económico de la ciudad estima que el 34 por ciento de las unidades de alquiler de Hamilton son propiedad de inversores. Y Hamilton ACORN, un grupo de defensa de la comunidad que recibe muchos testimonios de inquilinos, tiene datos que muestran que son principalmente estos propietarios de inversiones los que participan en estas malas prácticas.

He visto muy poca empatía por parte de algunos de esos propietarios de inversiones, en comparación con las personas que son propietarios que viven en Hamilton: las personas que han sido propietarias de un pequeño edificio de apartamentos sin ascensor durante un par de generaciones, o aquellos que están alquilando su suite del sótano como ingreso adicional. Esas personas responden al problema. Pero las personas que han estado utilizando a Hamilton como cartera de inversiones no responden en absoluto.

¿Qué se considera un desalojo legítimo N13?

La obra tendría que ser de renovación que requiere desocupación para que se produzca. Estamos hablando de reemplazar las tuberías, reemplazar las ventanas. Cualquier cosa que haga que este espacio sea inhabitable mientras se realiza el trabajo.

Pero los propietarios no son sinceros con sus inquilinos a largo plazo sobre el grado de trabajo y renovación que están realizando. Simplemente ofrecen una explicación general: debido a las renovaciones extensas, necesitamos que desocupe las instalaciones antes de esta fecha.

¿Qué tipo de inquilinos están siendo expulsados ​​de sus hogares en Hamilton?

Se trata de todos los grupos demográficos, desde la madre soltera que cría a sus hijos hasta las personas mayores con discapacidad y las familias completas. Estamos viendo un impacto tremendo. Estaba hablando con una residente que pagaba alrededor de $700 por su apartamento de una habitación. Ella está en ODSP. Recibió un N13 y le dijeron que tenía que irse porque supuestamente su unidad necesitaba renovaciones importantes. Después de desalojarlo, vigiló el lugar y, muy pronto, descubrió que estaba nuevamente en venta: el propietario pedía más de $1,500. Cuando miró el anuncio, notó que todo lo que había cambiado era pintura nueva y pisos de vinilo. Eso no califica como una renovación importante. No debería haber tenido que abandonar las instalaciones para poder realizar ese trabajo. Así que ahora tenemos a una persona mayor en ODSP excluida de su comunidad, que vive con estrés y carga financiera. Ella dice que el miedo a quedarse sin hogar es la experiencia más debilitante por la que está pasando.

Está cobrando un enorme precio mental, emocional y espiritual a muchos hamiltonianos. Tenemos más de 200.000 personas que alquilan en la ciudad. Y el alquiler es una opción de vivienda absolutamente vital, ya que para muchas personas la posibilidad de ser propietario de una vivienda ha quedado erradicada de su posibilidad.

Mis padres viven en Hamilton. Cuando lo visito, noté que hay muchas personas sin hogar. ¿Crees que existe una conexión entre lo que está sucediendo con las renovaciones y el aumento de los alquileres con este aumento de personas sin vivienda en la ciudad?

Sin duda. No tenemos datos sobre esta población, pero la ciudad de Toronto ha mantenido un muy buen registro de las personas que ingresan a su sistema de refugios de emergencia. Se han dado cuenta de que el 30 por ciento de las personas que acceden a los refugios de emergencia por primera vez lo hacen porque fueron desalojadas del apartamento que alquilaban. Cuando hablo con proveedores de vivienda, personas que realizan actividades de extensión comunitaria, personas que viven en campamentos, así como con mis vecinos que viven en campamentos en el barrio, escuché que el desalojo es una razón creciente por la que la gente ahora vive en tiendas de campaña y viviendo en las calles, o yendo de sofá en sofá.

Sabemos que existe una correlación directa entre la precariedad habitacional de una persona y su tendencia a automedicarse con sustancias nocivas. Necesitamos analizar la interconexión de estos problemas, y necesitamos que los federales y la provincia se sienten a la mesa para ayudar a los municipios a lidiar con este problema.

Usted ha estado involucrado en la promoción de este estatuto durante mucho tiempo. ¿Qué lo inspiró?

Se implementó por primera vez en New Westminster, Columbia Británica. Hace unos años, con ACORN y algunos otros socios comunitarios, me reuní con el concejal que inició el estatuto allí, así como con su personal de estatutos, para conocer su estructura e implementación.

En sus datos quedó absolutamente claro que el estatuto ayudó a las personas a regresar a las unidades que se estaban renovando, y que la ciudad podría desempeñar un mejor papel de facilitador asegurándose de que los inquilinos cuyas casas se estaban renovando pudieran regresar. Y También se había reducido el número de personas que accedían a los refugios de emergencia. Posteriormente, Burnaby, BC, tomó el modelo de New Westminster y lo mejoró. Los municipios de Columbia Británica estaban contemplando la posibilidad de establecer sus propios estatutos, momento en el que la provincia intervino. e integrado estas medidas en la legislación provincial.

¿Qué tan grande fue la pelea por obtener una mayoría de votos a favor del estatuto?

En 2019, cuando comencé a hacer estas preguntas en la mesa del consejo y a solicitar informes del personal, parecía que estábamos abarcando mucho más de lo que podíamos abarcar. La respuesta fue, Nos encantaría poder hacer algo, pero esto es ámbito de provincia.. Sin mencionar a los desarrolladores que nos amenazaban y decían: “Si intentas hacer algo al respecto, simplemente elegiremos invertir en diferentes lugares”.

A partir de ahí comencé a buscar informes informativos: pedí un análisis de lo que New Westminster era capaz de hacer, un análisis de si eso era posible o no en Ontario. Si tuviéramos que perseguir esto como municipio, ¿cómo debería ser? Esos informes ayudaron a mis colegas del consejo a comprender mejor este programa. Ahora estamos en el proceso presupuestario. Todas las políticas y estatutos están aprobados. Estamos en el proceso de financiarlo para 2024 en adelante. Y será ratificado en febrero

El estatuto establece una sanción financiera para los propietarios que no sigan las reglas. ¿Cómo vas a hacer cumplir eso? ¿Qué impide que un propietario se salte los pasos requeridos y simplemente lo haga como antes?

Les impondremos multas y seguiremos imponiendo multas. Y si continúan sin pagarlo, comenzaremos a agregar esas multas a sus impuestos a la propiedad. En algún momento tendremos que tener una conversación como consejo, cuando recibamos un informe sobre cómo va el programa y si el personal está identificando este tipo de problemas que ocurren a escala o un patrón que merece una estrategia más coordinada. .

¿Cómo preservará el estatuto el parque de viviendas asequibles?

No podemos construir lo suficientemente rápido para mantener la cantidad de viviendas asequibles que necesitamos en nuestra ciudad. Preservar las unidades que existen actualmente a un precio asequible se ha convertido en una herramienta necesaria en nuestra caja de herramientas. Anticipamos que podremos mantener más unidades asequibles y que la gente mantendrá su residencia en una unidad que se está renovando. Y a los buenos propietarios les conviene tener inquilinos que puedan permitirse el lujo de permanecer allí a largo plazo. Si fuera propietario, definitivamente querría asegurarme de tener un inquilino que pudiera permitirse quedarse en mi unidad disponible y comprometerme a un contrato de arrendamiento de varios años, porque eso me quitaría mucho estrés al operar el negocio. .

Este estatuto de renovación trata absolutamente de preservar el parque de viviendas asequibles y, al mismo tiempo, cuidar de nuestros residentes que alquilan y hacerles saber que los vemos, los hemos escuchado y que tienen razón: las ciudades pueden hacer algo al respecto.

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Esta entrevista ha sido editada para mayor extensión y claridad.