WASHINGTON—Más de seis años después de que el Servicio de Impuestos Internos reprimiera lo que la agencia dice que son abusos de los incentivos fiscales para la conservación de tierras, los acuerdos siguen llegando.
Los funcionarios del IRS esperaban cerrar las operaciones más agresivas en una mini industria construida alrededor de exenciones de impuestos. En cambio, están en un combate de lucha libre prolongado con los promotores de acuerdos. El escrutinio del gobierno expulsó a algunos negociadores, pero eso cedió el mercado a otros, que apartaron reservas para gastos y riesgos legales y apostaron a vencer al IRS a través de litigios.
Esos negociadores tienen razones para el optimismo. El IRS perdió un caso crucial en Alabama después de que los jueces encontraron deficiencias en las regulaciones de hace décadas. Un proyecto de ley bipartidista que limita las transacciones más agresivas no ha avanzado en el Congreso, bloqueado de la legislación fiscal demócrata por la senadora Kyrsten Sinema (D., Ariz.), cuya oficina no hizo comentarios. Otros esfuerzos para vigilar a los promotores y tasadores avanzan lentamente en los tribunales.
Entonces, incluso cuando el IRS emite advertencias, los negociadores promocionan exenciones de impuestos con un toque ambiental optimista y les dicen a los inversionistas: “‘Pueden duplicar su dinero del Tío Sam y, por cierto, están salvando la Tierra'”, dijo William Ellis, un contador de Georgia crítico con los acuerdos. “Hay tanto dinero por ahí que esta gente está ganando”.
Los conservacionistas y los legisladores han protegido durante mucho tiempo la propiedad y la vida silvestre a través de “servidumbres de conservación”, que otorgan beneficios fiscales a los propietarios que hacen promesas vinculantes de nunca desarrollar sus tierras. En su forma básica, estas transacciones no controvertidas preservan bosques, sitios históricos e incluso recursos de agua potable.
El IRS ha centrado su atención sostenida en un subconjunto llamado servidumbres de conservación “sindicadas”. Los funcionarios dicen que estos se basan en valoraciones agresivas de la tierra, lo que permite a los promotores extraer deducciones fiscales caritativas para distribuirlas a inversores de altos ingresos. Los inversionistas comúnmente obtienen $4 o más en deducciones por cada $1 invertido, suficiente para obtener ganancias rápidas a expensas del público, dicen las autoridades.
El IRS incluyó acuerdos de conservación sindicados entre sus estafas fiscales de la ‘docena sucia’.
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Gabriella Demczuk para The Wall Street Journal
“No es necesario ser un experto en impuestos para saber que valuar una propiedad en muchos múltiplos de lo que pagaron los inversionistas no pasa la prueba del olfato”, dijo Tom Cullinan, jefe de gabinete interino del IRS.
El IRS incluyó acuerdos de conservación sindicados entre sus estafas fiscales de la “docena sucia”, y está contratando a 200 abogados para perseguir servidumbres y casos similares. En 2016, la agencia comenzó a exigir a los promotores de servidumbres sindicadas que proporcionaran detalles de la transacción al gobierno. Los acuerdos ahora vienen con una cierta auditoría, y el litigio resultante llena el expediente del Tribunal Fiscal de EE. UU.
Una investigación del Senado reveló detalles cuestionables de las propuestas de los promotores. En febrero, un gran jurado federal de Atlanta emitió acusaciones contra siete promotores, contadores y tasadores por conspiración para defraudar al gobierno por más de $1.3 mil millones en deducciones.
Los partidarios de los acuerdos, enfatizando los beneficios de la conservación, también formaron un grupo comercial para resistir las propuestas legislativas que el grupo llama demasiado punitivas y arbitrarias. Mientras tanto, la atención podría haber simplemente publicitado la deducción, avivando el interés de los desarrolladores de bienes raíces acostumbrados al riesgo, dijo Anson Asbury, un abogado de Georgia que defiende las servidumbres en los litigios pero desalienta a los clientes a participar en acuerdos agresivos.
“Aquellos que han dejado de hacerlo han tenido a alguien más en la esquina, a menudo con el mismo volumen o incluso más”, dijo.
Los datos más recientes del IRS publicados en 2020, cuatro años después de que comenzara la represión, mostraron que las deducciones de servidumbre sindicadas aumentaron de $ 6 mil millones en 2016 a $ 9,2 mil millones en 2018. Desde entonces, la evidencia sugiere que los acuerdos continúan, generando tarifas considerables para las transacciones de estructuración.
Una empresa, Green Rock LLC, con sede en Birmingham, Alabama, inició acuerdos de servidumbre de conservación en 2018 e hizo 18 el año pasado, según un documento legal. Recaudó más de 294 millones de dólares de inversores en 2020 y 2021, según documentos de la Comisión de Bolsa y Valores. Esos acuerdos generaron $26 millones en comisiones a los corredores y más de $49 millones a las personas y entidades afiliadas a Green Rock. Los márgenes de beneficio no se revelan.
Green Rock dijo en un expediente judicial del 15 de abril que estaba trabajando en al menos una transacción de servidumbre. Pero en una respuesta del 26 de abril a las preguntas de The Wall Street Journal, la compañía dijo que estaba saliendo del negocio.
“Aunque creemos que ciertas agencias reguladoras están apuntando a la industria de manera injusta, hemos decidido dejar de ofrecer programas de inversión con la opción de conservar la tierra”, dijo la compañía, anunciando un enfoque en la minería y la inversión inmobiliaria.
Las ofertas ocurren en todo el país y otros promotores continúan ofreciéndolas. Sandy Bay Partners, con sede en Florida, describe sus “inversiones alternativas únicas y reflexivas y estrategias comerciales que tienen un impacto ambiental, social y económico”. Los archivos de la SEC muestran que Sandy Bay recaudó alrededor de $ 150 millones de los inversores en 2020 y 2021.
David Johnson, socio gerente de Sandy Bay, dijo que se opone a los límites propuestos por el Congreso sobre acuerdos sindicados. Dichos cambios, dijo, serían “injustos para millones, incluidos propietarios de pequeñas empresas, proveedores médicos, profesionales y la clase media, que solo podrían participar en este tipo de oportunidades a través de asociaciones”.
La ley federal permite explícitamente exenciones fiscales para las servidumbres de conservación. Los requisitos están detallados, pero no hay un tope general ni un establecimiento de prioridades del sector público. Eso permite que los propietarios de tierras y los inversionistas decidan qué proyectos de conservación reciben subsidios.
Las deducciones repartidas a través de sociedades son atractivas para los contribuyentes de altos ingresos que no poseen tierras pero buscan exenciones fiscales. El tamaño de la deducción generalmente es igual a lo que los inversores renuncian: la disminución del valor de tasación causada por las restricciones permanentes de conservación. Eso lleva a los promotores a propiedades que podrían convertirse en una valiosa granja solar, un desarrollo de lujo, un pozo petrolero o una mina de granito, y luego reclaman exenciones fiscales prometiendo no construir.
Las canteras de granito, como esta en el condado de Elbert, Georgia, pueden producir muchos años de lápidas de cementerio a medida que los trabajadores cavan más profundo. Ese potencial es, en parte, lo que puede conducir a valores altos para las servidumbres de conservación que impiden dicha minería.
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Richard Rubin/The Wall Street Journal
Los condados de Oglethorpe y Elbert de Georgia, por ejemplo, están llenos de tierras de cultivo y zonas madereras, con pocas señales de expansión suburbana desde la cercana Atenas. Las tarifas de mercado para la tierra a menudo oscilan entre $ 2,000 y $ 3,000 por acre. Pero los casos de los tribunales fiscales del área muestran reclamaciones de deducción de servidumbres cercanas o superiores a $100,000 por acre.
Una razón común para tales deducciones: los condados se asientan sobre un bloque de granito, 35 millas de largo, 10 millas de ancho y 2 millas de profundidad, utilizado por los fabricantes locales, que lo cortan con sierras de diamante y lo pulirán en lápidas de cementerio y otros monumentos.
En teoría, una cantera podría proporcionar décadas de ingresos a medida que los trabajadores perforan rocas y las grúas levantan bloques de granito de cinco toneladas de pozos de 100 pies de profundidad. Por lo tanto, el área es un lugar privilegiado para los promotores de acuerdos de servidumbre, que realizan perforaciones exploratorias en busca de granito. Luego, esencialmente argumentando que los dueños anteriores no sabían el verdadero valor que tenían, reclaman deducciones prometiendo no construir canteras.
Doug Kirkpatrick, el principal tasador de impuestos a la propiedad del condado de Elbert, dijo que las minas en operación tienen un valor de $25,000 por acre. Eso está muy por debajo de los $ 100,000 en algunos acuerdos de servidumbre y muy por encima del precio de $ 2,000 a $ 3,000 de la tierra sin tratar.
“Puede encontrar algunos tasadores que lo harán según las instrucciones, le darán lo que quiere”, dijo el Sr. Kirkpatrick. “Hay mucho abuso”. Los funcionarios locales dicen que los investigadores del IRS han visitado el área y han hecho preguntas.
El IRS enfrenta desafíos para abordar el abuso más allá de la escasez de personal en toda la agencia.
Las tasaciones son costosas, no científicas, específicas de la propiedad y están sujetas a decisiones de los jueces que dividen la diferencia. Por lo tanto, el IRS a menudo busca fallas técnicas en las escrituras de servidumbre para invalidar por completo las deducciones, junto con sus intentos de ganar batallas de testigos expertos. Eso lleva años, y los tribunales se han dividido sobre los argumentos de la escritura del IRS.
“Sentimos que todavía no hemos visto el impacto completo de nuestros esfuerzos”, dijo Nikole Flax, quien dirige la división comercial e internacional del IRS. “Lo vemos como abusivo y problemático, y continuaremos arrojándole importantes herramientas de aplicación”.
Uno de los promotores más activos fue Green Rock. En noviembre de 2021, una entidad de Green Rock, Crawford Grove LLC, compró una participación mayoritaria en 302 acres por alrededor de $500,000 en el condado de Oglethorpe. A partir del 20 de diciembre, Crawford Grove Partners LLC solicitó 10,6 millones de dólares a inversores, según un documento presentado ante la SEC.
La servidumbre de conservación de Crawford Grove en el condado de Oglethorpe, Georgia, se encuentra a las afueras de la pequeña sede del condado de Lexington, y es una de las docenas de servidumbres en el área en los últimos años.
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El 22 de diciembre, Crawford Grove donó una servidumbre de conservación, que impone restricciones permanentes sobre el uso de la propiedad, a Heritage Preservation Trust, una organización sin fines de lucro cuyo fundador forma parte de la junta directiva de una asociación industrial que defiende los acuerdos sindicados. Heritage, formada en 2017, tenía 92 servidumbres en 11 estados hasta 2020 y agregó 19 en 2021.
“Nuestra prioridad más importante es proteger las tierras dignas de conservación”, dijo el director ejecutivo de Heritage, Doug Saunders, quien dijo que confía en que la mayoría de sus servidumbres de 2021 no fueron acuerdos sindicados sujetos a la divulgación del IRS y que la aplicación del IRS podría estar disuadiendo a los propietarios de hacer declaraciones no controvertidas. servidumbres
En Crawford Grove, un espeso grupo de árboles detrás de una tienda de equipos avícolas, Green Rock prometió no realizar minería, aunque se permite algo de silvicultura. El tamaño de la deducción no se conoce públicamente.
Mientras tanto, Green Rock demandó al IRS en un tribunal federal por el aviso de la agencia de 2016 que obliga a los promotores a revelar las servidumbres sindicadas en las declaraciones de impuestos, el requisito que es una señal de alerta para las auditorías. La demanda, que se hace eco de los recientes desafíos exitosos contra las reglas del IRS, dice que el gobierno no cumplió con una ley que exige comentarios públicos antes de imponer el requisito.
El aviso del IRS causó daños a la reputación, hizo que los socios comerciales y los clientes se mostraran reacios y le costó a Green Rock $250,000 en costos de cumplimiento, según la demanda. Green Rock, representada por abogados que ganaron un caso relacionado con la Corte Suprema y han luchado contra las solicitudes del Congreso de las declaraciones de impuestos del expresidente Donald Trump, acaba de pedirle a un juez una decisión rápida.
El IRS no comenta sobre litigios en curso o contribuyentes particulares. Simplemente sigue haciendo cumplir.
“Pensaron que cuando pusieron esa señal de alto, todos se detendrían”, dijo Asbury. “Todavía hay una demanda, y todavía hay personas que satisfacen esa demanda”.
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